今年7月以來(lái)，鄭州、濟(jì)南、蘇州等5個(gè)城市陸續(xù)推出政府或國(guó)有企業(yè)回購(gòu)商品房的政策。10月份，西安安居集團(tuán)也推出征收房源計(jì)劃。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地方政府回購(gòu)商品房，除政策性支持外，也是以財(cái)政現(xiàn)金的形式支持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的舉措。一方面是為房地產(chǎn)市場(chǎng)輸入現(xiàn)金流，另一方面增強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，可以預(yù)期對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有較好的提振作用。而對(duì)于西安來(lái)說(shuō)，此舉對(duì)于樓市的影響有限，應(yīng)該不會(huì)大量推進(jìn)。

蘇州、濟(jì)南等推進(jìn)政府回購(gòu)商品房

10月中旬，市場(chǎng)消息稱(chēng)，江蘇省蘇州市政府計(jì)劃定向回購(gòu)部分新房項(xiàng)目，擬對(duì)6個(gè)區(qū)及4個(gè)縣市共10個(gè)板塊回購(gòu)約1萬(wàn)套新房，該部分房源將用于保障性租賃住房或人才住房。華商報(bào)記者從多個(gè)信源處了解到，確實(shí)有政府層面出手回購(gòu)房源的情況。

蘇州的回購(gòu)動(dòng)作也是相當(dāng)快速。據(jù)了解，位于蘇州市高新區(qū)的滸關(guān)運(yùn)河印象項(xiàng)目已經(jīng)全部被回購(gòu)，目前已經(jīng)沒(méi)有在售的房源;位于工業(yè)園區(qū)的越秀悅見(jiàn)云庭項(xiàng)目銷(xiāo)售也表示，“政府回購(gòu)是跟開(kāi)發(fā)商談的，整棟直接拿走了”。這一情況在克而瑞蘇州數(shù)據(jù)中得以證實(shí)，9月份，位于工業(yè)園區(qū)的越秀悅見(jiàn)云庭項(xiàng)目，以526套的成交表現(xiàn)位居同板塊之首，其中包含有約400多套政府回購(gòu)房源的網(wǎng)簽量。

蘇州并不是政府回購(gòu)商品的首例城市。在此之前，今年7月，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)就面向全市收購(gòu)四環(huán)內(nèi)存量房源。回購(gòu)存量房源用于人才公寓，不僅可以推進(jìn)土地集約利用，同時(shí)有利于加快城市保障性租賃住房體系建設(shè)。

8月，浙江省湖州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展聯(lián)席會(huì)議辦公室發(fā)布《關(guān)于持續(xù)促進(jìn)我市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中顯示，鼓勵(lì)收購(gòu)滯銷(xiāo)房，對(duì)困難房地產(chǎn)企業(yè)的滯銷(xiāo)房，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)收購(gòu)，用作保障安置用房等。

9月，山東省濟(jì)南市國(guó)資委官宣，濟(jì)南城發(fā)集團(tuán)將在全市范圍內(nèi)收購(gòu)3000套商品房用于租賃儲(chǔ)備住房，項(xiàng)目資金來(lái)源為自籌資金。同月，新疆阿勒泰地區(qū)也發(fā)出鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)收購(gòu)市場(chǎng)房源用于保障性住房，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將庫(kù)存商品房投入保障性租賃住房市場(chǎng)。

記者發(fā)現(xiàn)，上述推出政府回購(gòu)商品房政策的城市都存在較大的庫(kù)存壓力。截至2022年8月末，鄭州、蘇州、濟(jì)南、湖州商品住宅庫(kù)存均較高，分別為1046萬(wàn)平方米、872萬(wàn)平方米、674萬(wàn)平方米、469萬(wàn)平方米。

西安征收70㎡以下房源 利好公寓商辦

西安市安居建設(shè)管理集團(tuán)官網(wǎng)在10月10日也發(fā)布了“關(guān)于應(yīng)征社會(huì)運(yùn)營(yíng)房源的公告”。公告中稱(chēng)，將委托第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，面向社會(huì)征集運(yùn)營(yíng)房源，征集范圍包括新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國(guó)際港務(wù)區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、鄠邑區(qū)、閻良區(qū)、臨潼區(qū)、高陵區(qū)、西咸新區(qū)區(qū)域內(nèi)。整體來(lái)看，涵蓋了大西安所有區(qū)域，本次征收房源將為期一年。

從通知上的要求來(lái)看，應(yīng)征房源為住宅、商業(yè)、辦公、公寓等，應(yīng)取得商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證，房源需已建成且投入使用，或已建成且具備投入使用條件，應(yīng)征房源原則上應(yīng)以整棟、整單元、整層為基本單位，規(guī)模不少于50套(間)或單體建筑面積不少于1500平方米，建筑面積以不超過(guò)70平方米的小戶型為主。從“應(yīng)征房源原則上以整棟、整單元、整層為基本單位”這一條件來(lái)看，幾乎把普通購(gòu)房者的房源排除在外了，基本上是以開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)運(yùn)營(yíng)公司為主體。再加上“建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主”這一點(diǎn)，基本上鎖定的就是公寓、辦公類(lèi)的房源。

商業(yè)、辦公類(lèi)產(chǎn)品在西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一直去化困難。根據(jù)美城機(jī)構(gòu)最新的市場(chǎng)月報(bào)顯示，在不新增供應(yīng)的前提下，西安市的商辦公寓類(lèi)產(chǎn)品去化周期至少120個(gè)月，也就是相當(dāng)于10年才能賣(mài)完現(xiàn)有的存量。西安安居集團(tuán)這一回購(gòu)政策，會(huì)對(duì)公寓、商辦市場(chǎng)有一定的利好作用。但是，公告中并未對(duì)征收數(shù)量以及征收金額給出明確的數(shù)字。

>>業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

西安“政府回購(gòu)”條件多 對(duì)市場(chǎng)影響有限

據(jù)了解，截至目前，全國(guó)已有至少5個(gè)城市開(kāi)始回購(gòu)商品房。新建或回購(gòu)保障性租賃住房，這既是“房住不炒、住有所居”的體現(xiàn)，也滿足“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”的新型房改思路。

沈視樓市主理人沈瑋：

地方政府下場(chǎng)回購(gòu)商品房，確實(shí)極為少見(jiàn)，之前征收房屋的方式主要是通過(guò)拆遷，或?qū)嵨铩⒒蜇泿判问絹?lái)進(jìn)行，蘇州和濟(jì)南的確是回購(gòu)區(qū)域積壓的房子。補(bǔ)充保障性住房的同時(shí)，也一定程度緩解了當(dāng)?shù)氐膸?kù)存壓力。

但西安安居集團(tuán)的應(yīng)征房源情況，跟蘇州、濟(jì)南的政府托市不同。西安安居集團(tuán)給出的條件，門(mén)檻和限定的范圍過(guò)于有限，對(duì)樓市的提振作用極小。更多的可能是在滿足西安市提出的十四五期間，新增保障性租賃住房達(dá)到30萬(wàn)套(間)目標(biāo)。

西安建筑科技大學(xué)建筑學(xué)院副教授馬健：

近期，越來(lái)越多的地方政府出手“回購(gòu)”當(dāng)?shù)厣唐贩浚巩?dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)比大幅增長(zhǎng)。不過(guò)，多數(shù)城市提出的“回購(gòu)”普遍與安置房、保障房、租賃住房等房源籌集掛鉤，而市場(chǎng)符合類(lèi)似條件的多為低價(jià)剛需類(lèi)項(xiàng)目。

對(duì)于西安市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，性價(jià)比高的剛需項(xiàng)目依然熱度不減，目前遇冷的大多是之前高價(jià)拿地、性價(jià)比不高的改善類(lèi)及城市遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，這些項(xiàng)目大多不符合政府回購(gòu)條件。另外有些城市回購(gòu)為定向回購(gòu)，只回購(gòu)國(guó)資或地方城投參與的項(xiàng)目，如果是民營(yíng)的是不回購(gòu)的，這對(duì)于大量困難的民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)很難享受到這項(xiàng)政策。所以對(duì)于西安來(lái)說(shuō)，這個(gè)政策對(duì)樓市的扶持效果有限，應(yīng)該不會(huì)大量推進(jìn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：

作為新一線城市蘇州及二線城市鄭州、濟(jì)南，進(jìn)行類(lèi)似回購(gòu)商品房的操作，客觀上可以說(shuō)明此類(lèi)城市房源庫(kù)存壓力較大，也需要通過(guò)此類(lèi)回購(gòu)來(lái)化解商品房庫(kù)存和房企銷(xiāo)售壓力。從該政策工具看，今年很多地區(qū)都在落實(shí)和實(shí)施，各地要積極做好宣傳，防范購(gòu)房者誤解。此類(lèi)政策總體上對(duì)提振樓市行情、加快房企資金回籠、為政府層面擴(kuò)充保障房房源等都有全方位的效應(yīng)。( 本組稿件由華商報(bào)記者 黨蘭 杜蒙 采寫(xiě))