觀點(diǎn)網(wǎng) 隨著地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的逐漸深入，成本低、門檻低、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的代建業(yè)務(wù)火了起來。
今年以來，綠城管理、中原建業(yè)等代建“早鳥”接連收獲“買入”、“跑贏大市”等評(píng)級(jí)。
近期，更有投資人以實(shí)際行動(dòng)對(duì)這一業(yè)態(tài)表示看好。
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最新消息顯示，11月18日，中原建業(yè)作為發(fā)行人，分別與12名個(gè)人認(rèn)購(gòu)人定立協(xié)議，12名個(gè)人認(rèn)購(gòu)人以每股認(rèn)購(gòu)股份0.80港元的代價(jià)，合共認(rèn)購(gòu)中原建業(yè)3.43億股股份，本次配股籌資約2.75億港元。
值得注意的是，截至11月18日收盤，中原建業(yè)的收盤價(jià)為0.62港元，該公司最后五個(gè)連續(xù)交易日平均收盤價(jià)為0.622港元。
而本次發(fā)行價(jià)卻是0.8港元，較當(dāng)日收盤價(jià)上漲29.0%，較近五個(gè)交易日均價(jià)溢價(jià)約28.6%，也就是說，這12名個(gè)人認(rèn)購(gòu)人均是溢價(jià)買入。
以認(rèn)購(gòu)人A為例，共配獲6503萬股股份，配股代價(jià)為5202.4萬港元，按照11月18日收盤價(jià)計(jì)算，認(rèn)購(gòu)人A已經(jīng)浮虧1170.54萬港元。
用股民調(diào)侃的話來說，這是主動(dòng)“買套”。
一般而言，上市公司在進(jìn)行配股融資時(shí)，為了調(diào)動(dòng)投資者參與配股的積極性，通常配股價(jià)格會(huì)略低于市場(chǎng)價(jià)。而港股市場(chǎng)中，對(duì)于配股的定價(jià)，基準(zhǔn)價(jià)折價(jià)一般不能超過25%。
但中原建業(yè)本次屬于溢價(jià)配股，為何還能得到投資人真金白銀的支持？
其一，12名投資人看中的是中原建業(yè)背后龐大的代建市場(chǎng)。
此前，由綠城管理、中原建業(yè)、雅居樂房管、金地管理、當(dāng)代綠建、華潤(rùn)置地等六家企業(yè)籌建的“輕資產(chǎn)聯(lián)盟”曾拋出一份數(shù)據(jù)：
代建市場(chǎng)規(guī)模占比將以年均21.3%的速度高速增長(zhǎng)，2021年滲透率僅4.8%；到2025年，代建行業(yè)規(guī)模預(yù)計(jì)滲透率將達(dá)到12.5%。對(duì)照歐美模式下代建業(yè)務(wù)20%-30%的滲透率占比，中國(guó)代建行業(yè)的滲透率還有5倍以上的發(fā)展空間。
除此之外，海通證券亦發(fā)布研報(bào)稱，“十四五”期間代建業(yè)務(wù)的市場(chǎng)容量或?qū)⑦_(dá)到2000億元左右。
當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行階段，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的代建業(yè)務(wù)不僅能夠滿足企業(yè)避險(xiǎn)需求，龐大的市場(chǎng)也能為企業(yè)提供業(yè)務(wù)擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，以及發(fā)展的韌性。
其二，在“保交樓”下，中原建業(yè)聚焦政府代建和資本代建，正面臨著千載難逢的發(fā)展機(jī)遇。
其中，政府代建層面，隨著國(guó)內(nèi)公租房建設(shè)任務(wù)的基本完成，保障性租賃住房接力成為發(fā)展重點(diǎn)，“十四五”期間全國(guó)預(yù)計(jì)籌建保障性住房900萬套，涉及投資2.34萬億元。
僅河南地區(qū)籌建的保障性租賃住房就有30萬套，這對(duì)深耕河南的中原建業(yè)而言，無疑是巨大的市場(chǎng)。
截至2022年6月22日，中原建業(yè)已與河南省內(nèi)10個(gè)城市的城投平臺(tái)/國(guó)企達(dá)成戰(zhàn)略合作，累計(jì)與12家平臺(tái)公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，與8家國(guó)企達(dá)成戰(zhàn)略合作意向，并成功落地1個(gè)管理咨詢政府代建項(xiàng)目。
而資本代建方面，在當(dāng)前“保交樓”號(hào)召之下，通過專業(yè)代建服務(wù)去盤活不良資產(chǎn)成為當(dāng)前市場(chǎng)的重要發(fā)展模式。
今年以來，河南接連在政策、金融等多個(gè)方面支持“保交樓，穩(wěn)民生”，比如，鄭州宣布“大干30天”，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全面復(fù)工；河南全省銀行機(jī)構(gòu)前10月對(duì)問題樓盤和保交樓項(xiàng)目提供配套融資已批復(fù)262億元、已投放151.5億元資金支持……
在“保交樓”政策支持下，疊加AMC進(jìn)場(chǎng)、紓困基金及銀行資金支持等，代建市場(chǎng)將迎來廣闊的增量空間。根據(jù)中信建投此前的測(cè)算，涵蓋AMC與房地產(chǎn)信托在內(nèi)的資方代建市場(chǎng)規(guī)模約在334億元。
而中原建業(yè)目前僅有1個(gè)資本代建項(xiàng)目，據(jù)介紹，通過與河南資產(chǎn)合作，中原建業(yè)協(xié)助河南資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了許昌長(zhǎng)葛龍熙府項(xiàng)目的重組盤活，在不良資產(chǎn)處理業(yè)務(wù)方面拉開序幕。
中期業(yè)績(jī)會(huì)上，該公司多次強(qiáng)調(diào)，為了減少對(duì)單一模式的依賴，公司下半年將在做好各項(xiàng)基礎(chǔ)工作的前提下，加大政府代建、資本代建、問題項(xiàng)目紓困等業(yè)務(wù)的落地。
此次公告中，該公司亦明確，認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額用于集團(tuán)政府代建業(yè)務(wù)、資本代建業(yè)務(wù)的發(fā)展，及一般運(yùn)營(yíng)資金。
其三，中原建業(yè)股價(jià)被嚴(yán)重低估。
自上市以來，就有不少個(gè)人投資者、機(jī)構(gòu)投資者為中原建業(yè)“喊冤”，認(rèn)為其具有10倍股的潛力。
觀點(diǎn)新媒體查閱，截至11月18日，中原建業(yè)的市盈率僅為2.73倍，相比于“代建第一股”綠城管理近15倍的市盈率來說，中原建業(yè)足足便宜了80%。
此前，建銀國(guó)際發(fā)布研報(bào)稱，，中原建業(yè)2020-2023年凈利潤(rùn)的復(fù)合年增長(zhǎng)率將達(dá)到25%，凈利潤(rùn)率將達(dá)60%，給予中原建業(yè)優(yōu)于大市評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)區(qū)間4.70港元，目標(biāo)價(jià)已超出實(shí)時(shí)股價(jià)倍余。
或許是股價(jià)被低估，也或許是看中企業(yè)背后政府代建、資本代建的巨大藍(lán)海，這12名個(gè)人投資者以溢價(jià)近三成的代價(jià)參與本次配股，用腳為中原建業(yè)投票。
不過，即便不是低價(jià)配股，但發(fā)行新股進(jìn)行配售，同樣會(huì)出現(xiàn)攤薄效應(yīng)，資本市場(chǎng)對(duì)于中原建業(yè)這一操作會(huì)給出什么反應(yīng)？靜待后市。
解局 | 從局外到局內(nèi)，觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場(chǎng)的真實(shí)一面。