前幾天武漢樓市政策放松，首套房貸利率降到5.2%。
其實(shí)不僅僅是武漢，最近這波很多省會(huì)都開(kāi)始放松。
比如福州的限購(gòu)政策力度也不小，只要不是五個(gè)城區(qū)。
哪怕沒(méi)有納稅和社保記錄，甚至不用落戶都能買(mǎi)套144平米以下的住宅。
連深圳都把二手房的參考價(jià)上調(diào)3%-5%，這么一來(lái)，新房和二手房之間的差價(jià)變大，大家就都又愿意買(mǎi)新房了。
可是，這么多城市放松地產(chǎn)政策，大家會(huì)擔(dān)心，會(huì)不會(huì)又是一波房?jī)r(jià)上漲?
其實(shí)不用太擔(dān)心，房?jī)r(jià)會(huì)大幅上漲的可能性……幾乎沒(méi)有。
現(xiàn)在的政策的目的，仍然是房住不炒，要抑制房?jī)r(jià)不斷上漲，導(dǎo)致脫實(shí)向虛。
2021年之前，在上海或者深圳做生意的企業(yè)老板都在吐槽，辛辛苦苦干了三年，身體弄了三高。
結(jié)果，賺的錢(qián)還不如之前買(mǎi)的房子賺得多。
那還干企業(yè)干嘛，炒房躺平得了。
不過(guò)吐槽歸吐槽，怎么說(shuō)還是賺到錢(qián)了。
我認(rèn)識(shí)一個(gè)經(jīng)營(yíng)不善的老板，最后干到破產(chǎn)，欠債三千萬(wàn)。
把企業(yè)之前購(gòu)置的房子一賣(mài)，不僅把債還清了，還剩兩千多萬(wàn)的現(xiàn)金。
真人真事，確實(shí)很魔幻主義。
那么國(guó)家知道這事兒?jiǎn)?肯定知道啊。
自然也不能讓老百姓再產(chǎn)生炒房能賺大錢(qián)的預(yù)期，否則未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就會(huì)被鎖死。
雖然我國(guó)地大物博，但是人口眾多，平均下來(lái)就沒(méi)多少。
現(xiàn)在人均GDP是1.25萬(wàn)美元，這是一個(gè)瓶頸，如果只靠房地產(chǎn)，沖不過(guò)去。
沒(méi)辦法實(shí)現(xiàn)跨越，就一定會(huì)陷入中等收入陷阱。
這是國(guó)運(yùn)之爭(zhēng)，事關(guān)民族復(fù)興。
另外，從城鎮(zhèn)化率來(lái)看，發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化率是70%。
而我們的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了65%，只有5%的空間。
我們現(xiàn)在的人口也限制了房?jī)r(jià)的空間，出生率啥情況大家都知道，從人口數(shù)量來(lái)說(shuō)，14億人口可以說(shuō)是個(gè)頂部區(qū)域了。
況且人口結(jié)構(gòu)還是老齡化國(guó)家，也就是說(shuō)，房子的需求在不斷減少。
要知道，任何商品產(chǎn)生大幅度的上漲還是靠需求。
哪怕是國(guó)家層面，也是靠引導(dǎo)社會(huì)需求。
監(jiān)管層也是不希望房地產(chǎn)的回報(bào)跑過(guò)房地產(chǎn)。
假設(shè)首負(fù)33%，貸款利率5.8%，年化租售比2%，則一套300萬(wàn)的房子，100萬(wàn)首付，200萬(wàn)按揭房貸。
再假設(shè)交易成本是1.5%，5~10%，取平均7.5%，假設(shè)5年賣(mài)出，均攤到5年，房?jī)r(jià)增速為g。
如果想要取得和滬深300一樣的回報(bào)率，300×9%=18萬(wàn)。
公式是，
300×g+300×2%-200×5.8%-300×1.5%=18萬(wàn) 。
g=9.3%，那么房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)股市漲幅了，不可取。
如果是200萬(wàn)首付，100萬(wàn)按揭。
就是，
300×g+300×2%-100×5.8%-300×1.5%=18萬(wàn)。
g=7% ，所以未來(lái)監(jiān)管希望看到的，大部分房產(chǎn)年均漲幅的天花板就是7%。
也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)不會(huì)大幅度飆升。
哪怕你買(mǎi)的房子能漲到天花板，也就是7%左右，算上房子的持有成本和轉(zhuǎn)手成本，這筆投資性價(jià)比也不高啊。
所以不用焦慮，總覺(jué)得不買(mǎi)房不踏實(shí)。