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法治日報全媒體記者 張昊
5月9日，最高人民檢察院發布今年一季度檢察機關房屋買賣合同類民事訴訟監督工作情況。檢察辦案發現，近年來房屋買賣合同糾紛案件數量和涉案標的額均大幅上升，有的當事人不服司法裁判，向檢察機關提出監督申請。檢察機關堅持認真貫徹實施民法典，依法加大法律監督力度，2023年一季度共辦理房屋買賣合同類民事訴訟監督案件800余件。
最高檢第六檢察廳相關負責人向記者介紹了當前房屋買賣合同糾紛案件三個主要特點。
房屋出賣人“一房二賣”給買受人造成經濟損失。“一房二賣”指房屋出賣人違反誠實信用原則，將同一特定房屋先后或同時出賣給兩個不同買受人。如檢察機關辦理的一起房屋買賣合同糾紛民事訴訟監督案件中，甲公司先與鄭某訂立《商品房買賣合同》，約定出售商業用房，面積251.8平方米，總價503萬余元。鄭某付清購房款后，甲公司又與乙公司訂立合同，約定甲公司將包括鄭某已購房屋在內的20余套商業用房出售給乙公司，面積2089平方米，總價1880萬余元。鄭某起訴甲公司，要求退還購房款并賠償房屋市場價格上漲后的差價損失。法院判決支持鄭某退還購房款請求，未支持賠償房屋差價損失的訴求。鄭某申請監督后，檢察機關經調查核實認為，甲公司故意以低價將房屋出售給關聯公司乙公司，主觀惡意明顯，案涉房屋差價損失屬于可得利益損失，甲公司應予賠償。檢察機關監督后，法院再審期間組織調解，甲公司主動賠償鄭某部分房屋差價損失，實現案結事了。
房屋實際所有人與權利證書登記人不一致產生房屋權屬爭議。在房屋買賣合同中，當事人借名買房、合伙買房導致房屋實際所有人與權利證書登記人不一致，易產生房產權屬糾紛。如檢察機關辦理的一起房屋共有權確認糾紛民事訴訟監督案件中，陶某與黃某約定，以黃某名義合伙購買甲公司出售的房屋。后陶某向黃某交付部分購房款，由黃某將全部購房款支付給甲公司，并將房屋所有權證書辦理至黃某名下。購房后，二人分別占有并使用案涉部分房屋。后因二人發生糾紛，黃某向法院提起訴訟要求陶某返還占有房屋；陶某同時提起反訴，要求確認案涉房屋為二人共同所有。法院審理后，認定案涉房屋為黃某單獨所有，判決陶某向黃某返還占有的部分房屋。陶某申請監督后，檢察機關經調查核實認為，陶某提交的收條、轉賬憑證等證據足以證明案涉房屋系陶某、黃某共同購買。檢察機關監督后，法院再審依法判決認定案涉房屋為陶某、黃某共同所有。
房屋買受人購買明顯低于市場價格房屋易給自身造成損失。實踐中，房屋權利證書登記人有時并非房屋實際所有人。在房屋名義登記人出售房屋，而實際所有人對出售行為未予追認的情況下，該行為屬無權處分行為。此時，若房屋買受人購買房屋的價格明顯低于市場價格，其購房行為可能不構成善意取得，不受法律保護。如檢察機關辦理的一起房屋所有權糾紛民事訴訟監督案件中，甲公司以明顯低于市場價格購買乙公司房屋，乙公司協助甲公司辦理了房屋權屬登記。后王某向法院提起訴訟，主張案涉房屋是其通過拍賣從丙公司處購得，僅是委托乙公司辦理房屋權屬登記；乙公司將案涉房屋登記在自身名下并辦理房屋所有權證書，又將案涉房屋出售給甲公司，屬無權處分，故請求甲公司返還案涉房屋。法院經審理認為，甲公司的行為構成善意取得，依法取得案涉房屋所有權，判決駁回王某訴訟請求。檢察機關受理監督申請后，經調查核實認為，甲公司購買案涉房屋價格明顯低于市場價格，乙公司與甲公司簽訂房屋買賣合同未約定分期付款的時間、金額及違約條款，不符合重大交易的基本習慣。檢察機關監督后，法院依法再審，認定甲公司不屬于善意相對人，對案涉房屋不構成善意取得，案涉房屋應當歸王某所有，判令甲公司返還案涉房屋。
結合監督辦案實踐，檢察機關提示，房屋出賣人和買受人均應自覺遵守國家房地產登記制度及有關政策，誠信交易并積極采取措施防范潛在交易風險，避免引發不必要的民事糾紛甚至民事訴訟，最大限度維護交易安全。最高檢第六檢察廳相關負責人從三個方面給出提示：
及時辦理房屋權屬登記。房屋買受人購買房屋后，應及時辦理房屋權屬登記，避免房屋出賣人再次出售房屋給自己造成損失。
合伙買房應完善內部協議。我國實行不動產產權登記制度，合伙買房可能導致房屋實際所有人與登記名義人不一致，產權登記不能反映房屋真實權利情況，造成認定房屋真實權屬關系困難。因此，合伙買房當事人應簽訂相應內部協議，留存購房款支付憑證等能夠充分證明房屋真實權屬關系的證據材料。
房屋買受人不可貪圖便宜。房屋買受人構成善意取得應具備受讓不動產時為善意、支付合理價款和已辦理不動產權屬登記3個要件。善意取得的核心要素是支付合理價款，即支付購房款應大體符合市場價格。對于明顯低于市場價格的房屋，房屋買受人應謹慎購買，認真審查房屋產權登記情況，切莫因貪圖便宜造成更大損失。