作者 |李逗
編輯 |田晏林
作為地產(chǎn)開發(fā)商重要的生產(chǎn)資料，土地是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中最基礎(chǔ)的“原料”，也是未來樓市的風(fēng)向標(biāo)。然而，面對北京的土地市場，開發(fā)商已經(jīng)很久不在意拿地這件事了。
(相關(guān)資料圖)
可對于大多數(shù)房企來說，困難是擺在眼前的，再不拍上地，巧婦也難為無米之炊，來年企業(yè)可能就要顆粒無收了。
2023年2月8日，在北京開年首場土地拍賣中，情況發(fā)生了變化，一批來自南方的地方國資房企涌入拍地現(xiàn)場，搶了許多深耕北京市場多年的房企的風(fēng)頭。
據(jù)悉，本次不僅是春節(jié)后北京土地市場的第一拍，還是2022年第五批次集中供地的收官，共計(jì)出讓6宗地塊，吸引了33家房企及聯(lián)合體報(bào)名競逐。
具體來看，這6宗地塊分別位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、朝陽區(qū)、石景山區(qū)、通州區(qū)、昌平區(qū)、房山區(qū)，土地總面積約21.47萬平米，總建面約53.18萬平米，總起始價(jià)122.52億元。
其中，有3宗地塊底價(jià)成交，另外3宗地塊，經(jīng)過房企的激烈爭奪，觸頂成交。最終，北京土地市場在當(dāng)日總共收金132.09億元。
對于北京房地產(chǎn)市場而言，開年土拍之所以引發(fā)關(guān)注，還有一個(gè)原因是，近日一份自然資源部辦公廳在2022年12月8日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》在網(wǎng)上流傳。文件顯示，出讓地塊由一年三次的集中供地，調(diào)整為多次小集中供地。
因此，部分媒體將此解讀為今年22城將取消集中供地制度。事實(shí)真的如此嗎？
南方房企突襲北京
開年北京的首場土拍釋放出的樓市信號，如供地價(jià)格、開發(fā)商拿地態(tài)度、規(guī)劃方案等，都在不同維度透露出北京樓市未來的走向。
2023年2月8日下午，北京市政服務(wù)大廳的土拍現(xiàn)場，座無虛席，參與報(bào)名的14家房企及聯(lián)合體舉牌人，齊刷刷地坐在了拍賣席位。他們都是前來參與昌平區(qū)信息產(chǎn)業(yè)基地地塊的買家。
房企們看重這塊地的原因并不復(fù)雜，這里不僅地段位置優(yōu)秀，周邊的配套如商業(yè)、學(xué)區(qū)、地鐵等也一應(yīng)俱全，可以說是北京土拍市場難得一見的好地塊。
為了成功拿到“黃金寶地”，越秀、城建、建發(fā)、廈門國貿(mào)、招商、首開、中建智地等14家房企開展了激烈“廝殺”。
競拍開始前，該地塊已經(jīng)過14輪報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)金額達(dá)30.75億元，距離地價(jià)上限僅不到3萬元。因此在正式的開拍現(xiàn)場，僅僅用時(shí)1分鐘，房企的叫價(jià)便觸及土地合理價(jià)格上限。緊接著，現(xiàn)房銷售面積的競拍環(huán)節(jié)，也很快達(dá)到了上限。
按照規(guī)定，哪家房企能拿到該地塊需要通過現(xiàn)場搖號確定。最終，來自廣州的國企越秀地產(chǎn)成了這名“幸運(yùn)兒”，以“33.12億元+4.5萬平的現(xiàn)房銷售面積”摘得該地塊，樓面價(jià)約3.7萬/㎡，溢價(jià)率15%。
但越秀地產(chǎn)猛烈的攻勢并未停止。
為了拿下石景山蘋果園的土地，越秀地產(chǎn)和中海地產(chǎn)之間展開了激烈比拼。盡管中海地產(chǎn)是長期深耕石景山區(qū)域的“大地主”，但還是在最后一輪競拍中被越秀擊敗。
最終，越秀地產(chǎn)歷經(jīng)6次報(bào)價(jià)，以“25.99億元+1.5萬平方米現(xiàn)房銷售面積”競得該地塊，溢價(jià)率15%，成交樓面價(jià)43117元/平方米。
上述兩宗地塊，越秀地產(chǎn)總計(jì)投入了59億元，被認(rèn)為是本場土拍的“最大贏家”。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，越秀的這次大手筆拿地，和剛?cè)温氃叫闳A北區(qū)域副總裁的董毅有很大關(guān)系，該公司希望借助董毅在北京市場的投拓能力打開市場。
在本次北京首場土拍中，越秀賺足了眼球。但除了這個(gè)“外來客”，總部位于上海、背靠中建八局的中建東孚，也在當(dāng)日上午的競拍中，收獲了朝陽小紅門地塊。
據(jù)悉，該地塊還引來龍湖、首開、華潤、建發(fā)等10家房企爭搶。在龍湖第一個(gè)報(bào)出13.1億元的價(jià)格后，兩分鐘便觸及地塊價(jià)格上限，轉(zhuǎn)為搖號方式確定競得人。最終，朝陽小紅門地塊被中建東孚以14.26億元摘得，溢價(jià)率達(dá)到15%。
要知道，最近兩年間，參與北京土拍的房企基本都是國企、央企，每次土拍的參與者少不了中海、華潤等老面孔。當(dāng)絕大部分民營房企減速后，以中建為代表的“建筑系”央企和地方國資企業(yè)開始逆勢補(bǔ)倉，成為房地產(chǎn)行業(yè)一批新隱形“地主”。
回顧整個(gè)2022年的土地投資，除保利發(fā)展、萬科、中海地產(chǎn)、招商蛇口、華潤置地等頭部房企外，建筑類央企和新閩系等地方國資的力度，開始變得極為強(qiáng)勁，并明顯展露在北京的土地市場。
以北京去年第三批集中供地的建發(fā)房產(chǎn)為例，建發(fā)房產(chǎn)擊敗首開、保利、華潤、綠城、中海、金茂等多家房企，以33.8億元將位于豐臺的熱點(diǎn)地塊槐房村地塊收入囊中。
然而，這次來自南方的地方國資表現(xiàn)兇猛，與眾多深耕北京的房企展開一番正面較量。來自廈門的企業(yè)同樣不甘落后，自2022年下半年以來，廈門國貿(mào)曾多次參與北京土拍。
而在本次土拍中，該公司在朝陽小紅門地塊率先遞交《高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書》，競爭石景山蘋果園地塊中，只是受限于搖號機(jī)制，最終遺憾錯(cuò)過。
（圖源/視覺中國）
供地規(guī)則更靈活
本次地方國資看中北京市場的原因，離不開北京市場靈活的供地調(diào)整規(guī)則。
自“集中供地”實(shí)施兩年以來，北京土拍市場經(jīng)歷了2021年的“火爆—冷淡—平穩(wěn)”的變化規(guī)律，以及2022年的“高開低走”后，終于在2023年迎來了一次難得的回暖。這其中重要的原因在于，始于2021年的集中供地制度，開始有了更多靈活調(diào)整的空間。
2021年2月，自然資源部要求22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”的政策落地，集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，且原則上全年發(fā)布出讓公告不超過3次。這份公告的推出，讓土拍市場發(fā)生了許多實(shí)質(zhì)變化。土地成功出讓的難度越來越高，房企們的投拓壓力也越來越大。
東方金誠分析師唐曉琳認(rèn)為，“集中供地政策在一定程度上提高了房企的投資門檻，在當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境下，有能力深度參與集中供地的房企數(shù)量十分有限。因此，部分城市調(diào)整集中供地節(jié)奏，是在土地市場低迷期的一種必然選擇。”
而作為一線城市之首的北京，2022年第三、第四季度時(shí)，便已開始靈活調(diào)整供地政策。譬如，2022年第三批次和第四批次集中土拍中，北京市場多個(gè)地塊均由當(dāng)?shù)貒Y企業(yè)“申請激活”，并最終以底價(jià)成交的方式確定歸屬。
同時(shí)，實(shí)行“集中供地”的22城中，包括北京、杭州、蘇州等多座城市也開始增加供地次數(shù)，由三次增加為四次、五次、六次。也因此，隨著“集中供地”的“一年三批供地”升級到“一年多批供地”后，行業(yè)內(nèi)也開始流傳著“取消集中供地”的說法。
對此，自然資源部發(fā)文表示：“不是要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策，更好發(fā)揮充分公開披露信息對于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場預(yù)期的積極作用。”
而從北京本次的土拍來看，也明顯能感知到政策調(diào)整的靈活空間。相比以往，不僅指導(dǎo)價(jià)格空間有所擴(kuò)大，出讓地塊中也有了明確的規(guī)劃和配套提升計(jì)劃，更有利于房企針對性地打造產(chǎn)品。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，“階段性調(diào)整集中供地是必要的，比如增加土地出讓的批次，每一批次供應(yīng)的地塊盡量減少，增加土地出讓的優(yōu)質(zhì)程度，適當(dāng)調(diào)整土地出讓的底價(jià)和溢價(jià)率，減少競配建、競自持，從而降低拿地的實(shí)際成本。同時(shí)，在需求端對開發(fā)商資金鏈進(jìn)行紓困，對已經(jīng)出讓的地塊采取各種方式進(jìn)行二次出讓或盡快開發(fā)，以回補(bǔ)土地市場的資金需求，促進(jìn)樓市和地市的良性循環(huán)。”
（圖源/視覺中國）
“黑馬”國企亦面臨挑戰(zhàn)
對于本次土拍的“大贏家”越秀地產(chǎn)而言，這并不是它第一次登上北京土拍的舞臺。
2021年，北京首次集中供地推出之時(shí)，越秀聯(lián)手西城區(qū)屬房企天恒置業(yè)，以底價(jià)45.7億元共同拿下了位于懷柔區(qū)劉各莊的1宗棚戶區(qū)改造地塊，成為越秀地產(chǎn)進(jìn)軍北京的“首秀”。
據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)時(shí)，越秀想要拿下的地塊不止這一個(gè)，其不僅和天恒聯(lián)合報(bào)名參拍了朝陽區(qū)金盞兩宗地塊，同時(shí)也聯(lián)合華發(fā)報(bào)名了朝陽崔各莊地塊。但最終，由于競地過于激烈，越秀還是未能收獲朝陽市場地塊。
而進(jìn)入2023年，越秀不再選擇和北京地方房企結(jié)盟，而是干脆單槍匹馬單獨(dú)拿地了。一連奪下兩宗熱門地塊的拿地攻勢，也暗含了越秀進(jìn)一步布局北京市場的意圖。
但以越秀地產(chǎn)目前的營銷成績來看，其在北京的首個(gè)項(xiàng)目去化成績并不如意。住建委官網(wǎng)顯示，越秀于2021年5月拿地的樓盤，目前已取證房源1000余套，已簽約套數(shù)僅19套；成交均價(jià)為3.66萬/平方米，也遠(yuǎn)未達(dá)到該地塊的銷售指導(dǎo)均價(jià)4萬/平方米。
除了越秀地產(chǎn)之外，此前曾在北京市場擊敗越秀并拿下熱門地塊“昌平北四村”的建發(fā)房產(chǎn)，也同樣面臨著一定的項(xiàng)目銷售壓力。住建委官網(wǎng)顯示，自2022年末開盤至今，建發(fā)房產(chǎn)期待的文源府的網(wǎng)簽去化率為26%。
實(shí)際上，過去一年來，不管是供地?cái)?shù)量還是成交金額，北京土拍市場都呈現(xiàn)出下跌趨勢。數(shù)據(jù)顯示，2022年累計(jì)上架59宗地塊，成交55宗，成交面積485萬平方米，同比下降30%，實(shí)現(xiàn)土地出讓金收入共計(jì)約1615億元，較去年下降24%。
與此同時(shí)，在全國樓市環(huán)境下行、行業(yè)收縮等因素影響下，北京市場新房庫存量開始出現(xiàn)了嚴(yán)重過剩的跡象。據(jù)中指研究院監(jiān)測，截止2022年12月底，北京新房庫存規(guī)模約為1263萬平方米，同比增加8%，再次回到高位水平，短期庫存出清周期達(dá)到18.3個(gè)月，目前庫存去化時(shí)間超出正常水平，整體去化風(fēng)險(xiǎn)較為突出。
房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的上述新變化，給即將推盤的開發(fā)商帶來了更多銷售壓力。而進(jìn)入2023年，北京新房供應(yīng)仍將推出一大批住宅用地。這對于目前市面上的項(xiàng)目而言，銷售競爭壓力更大了。
2022年12月30日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會網(wǎng)站發(fā)布，2023年部分?jǐn)M供商品住宅用地項(xiàng)目清單（第一批）共計(jì)17宗地塊，涉及朝陽、豐臺、石景山、大興、經(jīng)開、通州、順義、昌平、門頭溝等9區(qū)，總建筑面積約157萬平方米。
對此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，隨著新房供應(yīng)不斷放量，當(dāng)前北京新房庫存增加，去化壓力亦在提升，但北京住房需求相對旺盛，政策邊際改善下，市場情緒有望延續(xù)修復(fù)態(tài)勢，短期市場活躍度或?qū)⒈３郑詢r(jià)比較高的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍是購房者關(guān)注的焦點(diǎn)。