中房報記者 曾冬梅丨廣州報道
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在富力地產135億元境內債成功展期后，其他民營房企也開始著手準備境內債務的整體重組。
11月21日，一位知情人士對中國房地產報記者透露，中國奧園集團股份有限公司（以下簡稱“中國奧園”，03883.HK）計劃對境內債務進行整體打包重組，目前正在與境內投資人逐一溝通，商洽重組方案，涉及的境內公開市場債務總額約為116億元。中國奧園品牌負責人對該消息不予置評，表示有進展消息會以公告方式第一時間披露。
在這之前，龍光集團、融創中國已有初步的境內債重組方案流出，前者擬重組的境內債務規模超過200億元，后者則為154億元。
中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，境內債整體重組牽涉債權人眾多，企業整體資產和經營能力存在不同，因而展期方案博弈十分復雜，但富力地產境內債的成功重組為行業內的出險房企樹立了一定信心和指明了可選的方向，未來不排除有更多的成功案例出現。
中國奧園擬重組百億元境內債
在進行整體重組前，中國奧園對于境內的到期債務基本是采取逐筆展期的策略，也都得到了投資者的支持，至今仍無境內公開市場的債務違約。例如，今年7月份到期、發行規模18.2億元的“21奧園債”已獲投資者同意展期一年兌付本息，9月份到期的15億元“19奧園02”也得以展期一年。11月21日，深交所的公告顯示，中國奧園一筆8.16億元的ABS本息獲展期一年。
根據此前中國奧園公告披露的信息，截止9月30日，該公司已經與部分境內金融機構達成協議，延長本金超230億元的現有境內融資安排的期限，另有其他境內融資安排展期工作也進入與境內債權人的協商階段。
據了解，這230億元包含了境內公開市場的債務以及項目融資，其中，仍在存續期的境內債券及關聯的ABS、ABN等產品總規模約為116億元。
上述知情人士介紹，中國奧園參考的是富力地產的境內債重組方案，目前進展順利，有望在近期獲通過。
中國奧園境外債務的重組也在推進中，但相對境內債，規模更大、難度也較高。今年1月份，該公司宣布已聘任獨立財務顧問制定境外債務重組方案，會盡快向債權人及其他持份者提出重組建議。8月份，中國奧園表示已向12筆2022年至2027年到期、本金總額合計34.5億美元的離岸債券持有人發出通知，要求其提供身份信息，以協助制訂重組計劃。9月30日的公告顯示，該公司還在與債權人進行協商，重組計劃仍未敲定。
債務重組的規劃里還包含了資本重組，即引入戰略投資者。這同樣是一條曲折的道路。根據市場消息，今年1月底，山東某國企就表示有意入主中國奧園，該公司在年中完成盡調后離開，截至目前尚未有明確的動作。按照中國奧園的說法，其與潛在投資者保持著經常對話，但尚未與任何有關投資者訂立任何具有法律約束力的協議。
劉水表示，當前市場仍未出現明確的復蘇信號，而保交樓、穩民生成為重要議題，境內債重組能夠使得房企避免即刻破產清算，以時間換空間，對于維護債權人利益和公司利益都是合適的策略。
有聲音認為，對于中國奧園而言，近期國家發布的多項融資支持政策以及此次境內債的全面重組，都有助于增添其談判籌碼，或將推動戰投的加速落地。
學習富力債務重組方案 政府利好不斷
在這一輪行業調整中，富力地產無論是境外債還是境內債的重組，都起到了很好的示范作用。7月份，該公司將10筆原本分別在2022年、2023年、2024年到期的美元票據，合并置換為3筆票面利率均為6.5%的新票據，實現展期3年至4年，涉及的債務總額約49.43億美元。完成美元債的整體重組后，富力地產很快又啟動了境內債務的重組，8月23日宣布旗下所有存續公司債券因重大事項存在不確定性，自8月24日起停牌。9月8日，該公司就停牌債券整體展期事項召開債券持有人會議。9月22日，展期議案獲債券持有人會議表決通過。展期后，總額135億元的8筆公司債券的加權平均到期期限從約4個月延長至3年以上。
富力地產能成為首家完成境內債整體展期的房企，與其資產質量有很大關系。截至2021年底，該公司擁有土地儲備總可售面積約5000萬平方米，并擁有大量資產價值可觀的投資物業及酒店組合，同時還在全國多地、尤其是粵港澳大灣區范圍內儲備了大量城市更新優質項目資源。富力地產聯席董事長兼總裁張力曾透露，截至2021年底，該公司已簽約的城市更新合作項目有64個，貨值超過1萬億元，按可供未來發展的可售面積算，一二線城市面積占比達到93%，粵港澳大灣區面積占比達到76%。
也正是因為有一定的條件限制，即便很多房企有心效仿，目前披露了境內債重組方案的企業仍寥寥可數。境內整體債務超過200億元的龍光集團是第二家，有消息指，該公司在11月3日向投資者提交了一份境內債的重組方案，將已經展期過的公司債券和ABS的到期日延長至2026年8月，尚未到期的存續債券和ABS則展期至2027年5月。據中國房地產報記者了解，目前龍光集團仍在與投資人談判。
繼龍光集團之后，融創中國也公布了初步的境內債重組方案，包括已達成展期的債務進一步展期3.75年，尚未展期的債務則展期4.5年，以住宅和文旅項目的收益權增信等。該公司仍在存續期的境內債券及關聯ABS規模合計約154億元。
相比富力地產，龍光集團、融創中國及中國奧園目前正處于更有利的政策環境。招商證券認為，隨著經濟下行壓力加大，房地產政策自去年底有所松動，可分成三個階段。第一階段是保需求，發生在今年上半年，第二階段是保項目，發生在今年下半年。第三階段是保主體，發生在今年年底，標志性政策就是《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，從表內、表外各類融資渠道對房企融資予以積極支持。
11月21日，人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，會議強調保持房地產融資平穩有序，支持開發貸款、信托貸款等存量融資在保證債權安全的前提下合理展期。在保主體的政策背景下，上述3家房企的境內債整體展期方案獲得金融機構支持的概率也將有所提高。
值班編委：蘇志勇
審讀：戴士潮
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