11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布10月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比呈略降態(tài)勢(shì)，同比漲幅繼續(xù)回落。房?jī)r(jià)下跌城市繼續(xù)增加，52城新房?jī)r(jià)格下跌，64城二手房?jī)r(jià)格下跌，“銀十”樓市表現(xiàn)慘淡。

具體到不同能級(jí)城市，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶分析，10月一線城市新房銷售價(jià)格環(huán)比持平，二、三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%。各線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均出現(xiàn)下降情況，其中一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅最大，為0.4個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)信貸收緊被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫、房?jī)r(jià)下降的主要原因。“不要倒逼開發(fā)商大面積降價(jià)，導(dǎo)致市場(chǎng)與需求預(yù)期急劇冷縮，市場(chǎng)下跌的幅度就會(huì)有所減緩。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)。

李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，為應(yīng)對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)急速下滑現(xiàn)象，個(gè)人按揭貸款投放、開發(fā)商合理的融資需求、開發(fā)需求和收并購(gòu)需求均稍有放松。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，盡管當(dāng)前信貸政策有所放松，但房企出于年底沖業(yè)績(jī)考慮，11、12月依然會(huì)以降價(jià)促銷積極回籠資金為營(yíng)銷策略和經(jīng)營(yíng)策略，新房市場(chǎng)在年底最后兩個(gè)月仍然面臨較大的降價(jià)壓力。

李宇嘉認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)仍會(huì)下跌，但跌幅將有所減緩，11、12月房?jī)r(jià)會(huì)經(jīng)歷一個(gè)觸底過(guò)程。“明年一季度即便房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，但成交量一定會(huì)有所穩(wěn)定。”李宇嘉說(shuō)。

新房?jī)r(jià)格指數(shù)降幅再擴(kuò)大

環(huán)比方面，各線城市新房?jī)r(jià)格整體略有下降。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市從9月的27城驟降至13城，加上9月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市減少19城，已連續(xù)2個(gè)月出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)大幅減少現(xiàn)象。

其中三亞、北京和銀川漲幅位居前三，分別為0.8%、0.6%和0.6%;新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市達(dá)52城，其中跌幅最大的為韶關(guān)、石家莊和大理，分別下跌1.1%、1.1%和0.9%。

整體來(lái)看，10月70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.3%，較9月環(huán)比降幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。李宇嘉對(duì)比發(fā)現(xiàn)，這是2015年一季度以來(lái)新房?jī)r(jià)格指數(shù)的最大跌幅。

李宇嘉認(rèn)為，9-10月，由于信用風(fēng)險(xiǎn)事件傳染，銀行信貸收緊，各地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，開發(fā)商資金鏈極其緊張，紛紛開啟大力度的打折促銷活動(dòng)，導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格跌幅擴(kuò)大。

從不同能級(jí)城市看，繩國(guó)慶分析，10月一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平，其中北京和上海環(huán)比分別上漲0.6%和0.1%，廣州和深圳分別下降0.3%和0.2%;二線城市環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%;三線城市環(huán)比下降0.3%。

同比漲幅繼續(xù)回落。

其中，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲5.0%，漲幅比上月分別回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲3.7%，漲幅比上月分別回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲1.8%，漲幅比上月分別回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

李宇嘉指出，一線城市新房停漲為去年新冠肺炎疫情發(fā)生以來(lái)的首次，說(shuō)明此次信用風(fēng)險(xiǎn)事件導(dǎo)致的開發(fā)商信心下滑，對(duì)一線城市造成巨大沖擊，一線樓市新房項(xiàng)目定價(jià)合理。而二三線則成為新房?jī)r(jià)格打折促銷的重災(zāi)區(qū)。

在信貸收緊和預(yù)售資金監(jiān)管的大背景下，不同城市的新房市場(chǎng)存在不同特點(diǎn)。以北京為例，10月北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，這一方面是由于北京入市新房產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，即伴隨著今年北京新房市場(chǎng)的主要產(chǎn)品類型從限競(jìng)房調(diào)整為商品房，新房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)小幅上漲;另一方面，目前北京在售項(xiàng)目多為首批次集中供地項(xiàng)目，開發(fā)商拿地價(jià)格相對(duì)較高，新房限定指導(dǎo)價(jià)與地價(jià)價(jià)差較窄，開發(fā)商為保利潤(rùn)甚至保成本，缺乏較大降價(jià)空間，只能按指導(dǎo)價(jià)銷售，也帶來(lái)新房?jī)r(jià)格的環(huán)比上漲。

超90%二手房?jī)r(jià)格下跌

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月70二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市從9月的17城急劇下降到4城。今年3月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量觸頂，達(dá)58個(gè)，其后二手房?jī)r(jià)格上漲城市“七連降”。10月二手房?jī)r(jià)格下跌城市達(dá)64個(gè)，占比超91%。

4個(gè)二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市為贛州、三亞、海口和大連，漲幅分別為0.5%、0.4%、0.3%和0.1%。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅靠前的城市為南充、大理、瀘州、韶關(guān)和牡丹江，除南充環(huán)比下跌0.9%外，其余城市環(huán)比跌幅均為0.8%。

整體來(lái)看，10月70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.3%，李宇嘉認(rèn)為，二手房?jī)r(jià)格整體下降背后有二手房成交參考價(jià)執(zhí)行和信貸收緊兩大原因。一方面，15個(gè)城市推出二手房參考價(jià)，指導(dǎo)二手房貸款發(fā)放，導(dǎo)致杠桿緊縮;另一方面，銀行信貸對(duì)二手房收縮更加明顯，甚至有停貸現(xiàn)象發(fā)生。

在雙重因素作用下，各線城市二手房?jī)r(jià)格均出現(xiàn)下降。繩國(guó)慶分析，10月一線城市二手房環(huán)比下降0.4%，降幅與9月持平，其中北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%;二線城市環(huán)比下降0.3%，降幅比9月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn);三線城市環(huán)比下降0.3%，降幅比9月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

雖然10月新房、二手房?jī)r(jià)格指數(shù)均出現(xiàn)下跌，但李宇嘉指出，新房和二手房下跌并不平衡。為保交流、保民生、保穩(wěn)定，目前信貸支持主要在新房層面。因此，在貸款集中度依舊有效的情況下，有限的信貸會(huì)向新房走，二手房?jī)r(jià)格將會(huì)繼續(xù)下跌。另一方面，李宇嘉表示，由于市場(chǎng)情緒緩和，二手房下跌幅度也會(huì)減緩。

郭毅認(rèn)為，由于二手房市場(chǎng)的復(fù)雜性，二手房?jī)r(jià)格很難管控，需市場(chǎng)根據(jù)實(shí)際供需自主調(diào)節(jié)。隨著信貸適度糾偏，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)批貸周期縮短和貸款利率下降情況。

“從當(dāng)下來(lái)看，信貸政策影響仍在持續(xù)發(fā)揮效力，最近一兩個(gè)月二手房市場(chǎng)整體下行的城市仍保持相對(duì)較多狀態(tài)。政策消化期過(guò)去后，信貸政策形成的利好支撐傳導(dǎo)到二手房市場(chǎng)，二手房?jī)r(jià)格可能在今年年底至明年年初止跌回升。”郭毅說(shuō)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析表示，目前70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比連跌兩個(gè)月，類似信號(hào)需要關(guān)注，近期要注意御寒的操作。

“當(dāng)然隨著信貸政策的放松以及其他配套政策的推進(jìn)，對(duì)于市場(chǎng)的下行不需要過(guò)多的恐慌。”嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，“后續(xù)政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)下行的速度也會(huì)放緩。尤其是11月份預(yù)計(jì)部分城市銷售市場(chǎng)會(huì)有底部反彈可能，客觀上也會(huì)使得房?jī)r(jià)指數(shù)下跌的空間減少。”