開年深圳新房市場氛圍又火熱起來。“周末兩天來看房的人特別多，你們要是周末來都擠不進來。”寶安某人才房項目的現(xiàn)場銷售告訴南都·灣財社記者，“這段時間我們宣傳推廣的也挺多，所以每天都很多接待，經(jīng)常忙到晚上十一二點。”

(資料圖片)

盡管是周三的晚上，但記者仍在項目的營銷中心看到不少購房者。當天展示中心邀請了專家前來講座，洽談區(qū)幾十個座位基本全部坐滿。恰逢晚上7點下班的時間段，一個銷售人員同時帶著三波客戶講解沙盤和樣板間。

從市場的表現(xiàn)來看，春節(jié)后深圳樓市回暖的信號的確已更明顯。但在深圳從事多年地產(chǎn)營銷業(yè)務的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，深圳二手房成交量表現(xiàn)明顯，新房也同樣出現(xiàn)看房量增加的情況，但成交端的增長并沒有那么快，購房者情緒還是比較理性。

市場

豪宅消化加速，有樓盤稱周末超3000人到訪看房

春節(jié)后的第三個周末，中介高盛（化名）在朋友圈里發(fā)布了自己收集的深圳各個樓盤的喜報。紅彤彤一片的喜報全部來自深圳各個新房案場的營銷海報，有的項目顯示年后開盤三天賣出21套房源，有的項目出現(xiàn)豪客一次性購12套房源，更多的項目則是以成交金額破億來展示節(jié)后火熱的氛圍。

南都·灣財社記者注意到，其中部分海報來自深圳的頂豪項目。例如寶中的華僑城寶辰、瑞灣府，蛇口的太子灣瑞璽、泓璽，豪客出手一掃多套，成交金額動輒以億為單位。

深圳各樓盤項目的宣傳海報。圖源自中介朋友圈

高盛還在朋友圈里留言：這只是冰山一角。2月份以來，高盛所在的門店帶看量大幅增加，置業(yè)顧問早晚帶客戶出去看房，經(jīng)常出現(xiàn)整個門店空無一人的情況。“節(jié)后一直在忙都沒有休息過。”高盛說。

頂豪客戶不手軟的同時，剛需客戶也在默默發(fā)力。在龍崗某案場工作的銷售人員同樣告訴記者，今年春節(jié)后多了很多人來看房。“成交的話看具體樓盤的情況，有的樓盤大概一周成交10套左右，有的一周4、5套，但總體來說客戶都在陸續(xù)進場，看房量在提高。”

而光明某項目的宣傳上，甚至提到周末兩天接待到訪客戶超過3000人。去掉夜間休息時間，相當于每過1小時案場便迎來百位客戶到訪。

但另一邊，市場“冷熱不均”的情況仍然存在。羅湖某滯銷樓盤放出特價房源以促成交，中介在朋友圈打出“二手房價格買新房”的標語，值得一提的是，對于羅湖老城區(qū)而言，新房價格普遍高于附近老舊房源；而部分公寓則推出“工抵房”，總價2字頭，首付10%即可購房。

營銷

有樓盤送60萬首付，有的給出21萬“豪傭”

“排隊跟春運火車上似的，甚至特警防暴車都出動，封路和疏散人群，還是為了防止出現(xiàn)人多踩踏事件。”2月17日晚上，龍崗信城縉悅花園迎來大批購房者排隊通宵看房，因“送60萬首付”的折扣過于吸引人，購房者涌入項目現(xiàn)場，排隊看房的隊伍從門口排到了項目外面的馬路上。

中介朋友圈視頻截圖

盡管該項目18日便被龍崗住建局以擾亂市場行為為由查處暫停銷售，但高盛仍在后續(xù)幾天接到了不少客戶打來的咨詢電話，詢問能否安排看房。

減免首付款的做法過于直接，引起轟動的側(cè)面也說明了深圳購房人群基數(shù)的龐大。另一邊，有項目則間接通過渠道手段吸引客戶前往置業(yè)，節(jié)后深圳某項目傳出成交一套67㎡的公寓，單套最高傭金超21萬，中介傭金高達6個點的消息。

除了折扣、提高中介費等手段外，項目案場也在加大攬客的力度。“來訪客戶預約可免費專車接達。”2月22日，記者在銷售的幫助下預約到前往寶安某人才房的專車。

項目銷售讓記者在網(wǎng)上填寫看房信息和看房時間后，直接預約了一輛前往銷售現(xiàn)場的專車，隨意選擇時間無需支付打車費用，當晚到項目現(xiàn)場還有雞翅等小吃暢吃。

該項目周三晚上仍有大批客戶前往參觀樣板間。

而對于即將入市的新房項目來說，年后抓住行情加速開放展廳和樣板間來蓄客也是常規(guī)操作。

例如前海的深業(yè)云海灣已開放展廳，據(jù)現(xiàn)場銷售透露，預計3月底開放樣板間，4月底開盤；而另一邊寶安沙井的會展灣雍境也有消息傳預計本周開放展廳/樣板房，3月底入市，2月22日晚間記者經(jīng)過會展灣雍境項目現(xiàn)場看到門口有工作人員在裝飾大門。

會展灣雍境項目現(xiàn)場。

數(shù)據(jù)

2月成交量未見明顯回暖，

購房者當下仍是“看了又看”

看房的人數(shù)增多的同時，成交上漲緩慢也成為深圳新房銷售的難題。“出手買房都不是很爽快，有資金的問了又問，看了又看，就是不買。”龍崗某剛需盤的案場銷售告訴記者，“有個阿姨輪番把老公、女兒帶過來看，但就是不說買不買，確實有點心累。”

為什么不選擇在此時買房？關(guān)于這一問題目前有購房想法的剛需李先生頗有發(fā)言權(quán)，他在看過幾個項目之后告訴記者，“打雞血的都是銷售人員，購房人的情緒還是比較理性的。”在他看來，目前市場上沒有符合他要求和價位的產(chǎn)品，大多是去年已經(jīng)開盤的存量項目，想再等一等，“反正限價新房短期內(nèi)應該不會漲價。”

值得一提的是，2月深圳目前僅有2個新房項目獲批預售證，分別為位于光明的華潤潤暉府和龍華區(qū)的溪山君樾。其中，溪山君樾備案產(chǎn)品為31套別墅，而華潤潤暉府備案184套住宅產(chǎn)品。

而據(jù)此前住建局公布的一季度計劃入市名單來看，16個住宅項目仍有過半還未入市，包括市場備受關(guān)注的南山方直瓏樾山花園、龍崗星龍園和寶安的勤誠達云邸等等。

據(jù)深圳住建局、深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)，截至2月22日，深圳2月新房住宅累計網(wǎng)簽1525套，距離2月份結(jié)束還有6天，深圳新房住宅成交量已經(jīng)逼近1月份的新房住宅總網(wǎng)簽量（1月深圳成交1628套新建商品住宅），從成交量上看，深圳新房初顯回暖跡象，但與二手預計3000套的成交仍有不少差距。

年后整體樓市回暖，但為何二手行情大于新房？“2021年下半年以來，各大城市二手房價下跌的幅度比新房要大。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，新房相對二手房價格的優(yōu)勢在削弱，甚至新房和二手房“價格倒掛”的現(xiàn)象消失了。同時，2015-2021年新房市場火爆，現(xiàn)在很多掛牌的二手房是“次新房”，有現(xiàn)房優(yōu)勢，在剛性需求占據(jù)主導的情況下，很多需求便轉(zhuǎn)向了二手房。

采寫/攝影：南都·灣財社記者 孫陽（除署名外）