“老小區、新環境、新生活。”眼見著來往忙碌的施工人員，在古城南路社區住了四十來年的老居民暢想著未來。
“十四五”時期，北京這座千年古都將進入城市更新的新階段，老舊小區改造力度也持續加大，到2025年底，力爭基本完成全市2000年底前建成需改造的老舊小區改造任務。如何以更高質量推動老樓“煥新”?聚焦居民痛點、改造與管理并重、鼓勵社會資本參與，北京老舊小區改造將更有章法。
聚焦居民需求改“痛點”
建成于上世紀70年代、房齡近50歲的古城南路社區，有著老舊小區的“通病”：樓體外立面老化破損、基礎配套設施老化、公共服務缺項……“大家被這些問題困擾多年，早就盼著老舊小區改造了。”居民莊阿姨說。
2019年，古城南路社區納入老舊小區綜合整治名單。然而，老舊小區問題涉及方方面面，應該改什么?改造工程正式啟動前5個月，街道、居委會和物業公司組成三方入戶小組，全面摸底居民需求。“在改造前，咱就得把居民生活環境所需提前規劃，把‘要我改’變為‘我要改’。”首開首華物業項目負責人汪楊說。
2020年10月，古城南路社區改造工程正式啟動，室內上下水管更換、室外雨污水管線換新、室外弱電飛線入地改造、車棚翻新改造、新增路燈照明系統……每一項內容都精準對接居民訴求。
實際上，堅持自下而上、居民自愿，已經成為北京老舊小區改造的基本原則。“老舊小區改造就得以問題為導向，聚焦居民關心的痛點與難點。”市住建委相關負責人說，老舊小區公共空間狹小，居民訴求又趨于多元，意見往往很難統一。但正因為如此，才更得完善參與機制，充分調動居民參與老舊小區改造的積極性，在會商中實現老舊小區的共建共治。
健全機制改造與管理并重
“啟動物業收費時，我是早早就去交費了，一年1000多塊錢。”退休后，家住崇文門西大街的居民曹黛第一次過上了有物業“管家”的社區生活。
崇文門西大街4、6、8號樓建成于1978年，幾十年來一直沒有專業的物業公司，用居民的話說，車輛亂停亂放、樓道雜物亂堆、小廣告滿天飛，可以說是環境“臟亂差”的典型。
如何打破僵局?在申請納入老舊小區綜合整治名單的同時，2019年，社區居委會開始謀劃引入專業化物業公司，以“先嘗后買”的方式讓居民先體驗下何為物業服務。清理樓道內大件物品、安裝電動車充電柜和充電樁、修剪灌溉樹木花草，物業公司進駐一年，曹黛親眼見證著社區環境的點滴變化，“‘管家’有了，我們就等著啟動老舊小區改造了。”
記者注意到，將老舊小區改造納入社區治理范疇，堅持改造與管理同步實施，健全老舊小區長效管理機制，已被寫入北京老舊小區綜合整治的工作手冊之中。
“‘十四五’時期，對列入改造計劃的老舊小區項目，要確保在改造工程進場前完成業委會或物管會的組建工作。”上述負責人說，只有建立起一套物業管理機制，老舊小區才能實現既改得好也轉得好。
社會資本引入從試點到制度
“可持續有希望了!”23日中午，物業人老莊在微信朋友圈留言，底下的鏈接是市住建委、市發改委等八部門剛剛印發的《關于引入社會資本參與老舊小區改造的意見》。
資金，是老舊小區改造的“彈藥”，然而，單靠政府補貼，無法在短時間內鋪開規模。一面是居民強烈的改造呼聲，一面是資金缺口，如何破題?
2018年，朝陽區勁松街道以勁松一、二區為試點，引入3000萬元社會資本，從設計、規劃、施工到后期的物業管理，全程參與改造，加速了社區“煥新”的速度。“居民對出的每一分錢都很在意。”街道負責人說，引入社會資本的初衷，就是讓居民少花錢，多補社區配套短板。
如今，《意見》的出臺，意味著社會資本參與老舊小區改造從散點狀的實踐試點上升為系統性的制度設計。“十四五”時期，社會資本不僅可以通過提供物業服務、養老家政等專業服務、改造實施主體等多種方式參與北京的老舊小區改造，還將享受到貸款貼息、稅費減免、獎勵補助、中長期貸款等財稅和金融支持。
居民出一點、企業投一點、產權單位籌一點、補建設施收益一點、政府支持一點，“多個一點”的資金共擔方式將有益于各方共享老舊小區改造成果。本報記者 趙瑩瑩