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2022 年落幕，回顧這一年，市場銷售驟然遇冷，融資端口幾近枯竭，資金鏈承壓前所未有，行業遭遇集體陣痛；這一年，違約不斷，房企暴雷、項目停擺、延期交付、爛尾樓比比皆是。 展望2023 年，千帆過盡，向新而行。政策助力樓市回暖之際，樓市復蘇未來可期。

市場遠超預期的深度調整讓房企在重壓之下“活下去”，成為行業共同心聲。

房企花式突圍

難抑樓市頹勢

伴隨2022年的樓市跌宕起伏，房企困境突圍眾生相各盡不同。圍繞去化，有房企使盡渾身解數忙促銷，其中不乏以商改住、棚改住等名義變相銷售商品房。2022年8月份，經過調查，中國房地產報刊發題為《“商改住、售后返租”重返濟南樓市 品牌房企“染指”其中》的調查報道，文章披露，自2019年1月1日起，山東濟南正式實施“禁止在商業金融用地中設計‘商務公寓’房屋類型”等規定，這意味著為遏制商務公寓無序擴張設置一道“防火墻”。實際卻是，濟南多個商務金融地塊新建樓盤，依然有公寓及“擦邊產品”供應入市，套路營銷加持，“禁寓令”陷入執行難尷尬。

而被指套路營銷的售后返租一直飽受詬病，其模式潛在風險已波及濟南市多個地產項目，由此引發的租金兌付難、項目爛尾等風險不斷。有房企因此被濟南相關執法部門通報，并被計入企業不良行為檔案。

在此之前，有房企涉嫌將棚戶區改造中的村民安置房當作商品房進行出售，凸顯開發商急于資金“回籠”之意。2022年3月份，本報刊發題為《山東臨邑重點棚改項目“變形記”》調查報道，位于山東臨邑縣城南一處名為宏泰家園樓盤，施工現場明明標注的是同德苑棚改房，售樓處卻始終堅稱開發的是商品房。對此，臨邑縣住建局房地產監管科相關負責人向記者證實，宏泰家園是經“棚改房”變更而來的商品房。

但在蹊蹺變更前，該樓盤曾為山東臨邑縣邢侗街道馬天佑、鄧家井、孫洼等三村909戶村民安置房（即同德苑棚戶區改造）項目。

樓市行情不佳，對于開發商而言，但凡能“回血”，各種花式營銷奇招頻出。2022年11月份，本報刊發題為《北京另類“非改租”的灰色地帶：10余萬元起售 簽20年長租合同 贈永久使用權》調查報道，在北京市通州、大興及順義等區，一些打著“非改租”名號的房地產項目，被開發商以簽訂“長租約、酒店托管、售后返租、房產贈與”等方式，引導消費者一次性付清全部租金，變相實現轉讓。

盡管政策從多維度持續強化監管，但以租代售依然成為部分項目開發商加快資金回籠的路徑選擇。

為了去化，有房企還打起了民生“菜籃子”招牌的主意，試圖吸引投資者目光。2022年12月份，本報刊發題為《資本搶灘萬億農批市場 多地布局競相加速 風口還是風險？》調查報道，全國多地農批市場在被貼上“智慧、重點、民生”項目標簽后，打造一站式現代化涉農流通平臺應運而生，一批農批城、農商城、農貿城、交易中心如雨后春筍般冒出，這些項目約九成集中于縣域周邊地帶，普遍以“市場+商鋪”為開發模式快速推進。

農批項目井噴背后，市場商鋪銷售被推至臺前，多以當地重點招商引資項目、民生菜籃子工程為宣傳噱頭，將普通商鋪粉飾成極具投資價值“黃金旺鋪”，甚至刻意渲染成“一鋪難求”的稀缺房源，引導商戶和投資者購買。

多策并施助力

樓市筑底企穩

2022年臨近年尾，樓市政策不斷迭新。

遵循“房住不炒”主基調，推動房地產業向新發展模式平穩過渡被多次重點提及。而所謂新模式，從供給側來說，就是租購并舉，比如發展保租房、長租房等，一些地區正通過實際行動，見證著這一市場發展軌跡。2022年10月份，本報刊發題為《天津“解綁”樓市：更好滿足和釋放多元化住房需求》的調查報道，2022年10月9日，天津市發展和改革委員會發布《住房保障租賃補貼有關政策問題的通知（征求意見稿）》社會征求意見公告。

在此背景下，天津市住建部門精準分析房地產業面臨的形勢，圍繞“地、人、房”三個要素，全面梳理土地供應、分布、出讓等現狀，科學分析存量人口、增量人口和外來人口購房需求。按照保障性租賃住房、公共租賃住房、共有產權住房及商品住房錯位互補，實現住房市場和住房保障兩個體系均衡發展。

在房地產業內人士看來，租購并舉讓房地產進一步回歸居住屬性，對天津房地產業健康發展具有較強示范作用，不僅減緩地方政府在存量房配建方面的財政壓力，還能增加保障性租賃住房供給，對改善預期亦將帶來積極影響，有利于房地產市場預期穩定。

“把原本被抑制住的購房需求給釋放出來，一些地方采取的引導鼓勵做法同樣值得稱道。”2022年10月份，本報刊發題為《“鼓勵農民進城購房”河北樣本：以城鄉融合助力鄉村振興》的調查報道，早在2016年3月初，河北省政府印發《關于化解房地產庫存促進房地產市場健康發展的若干措施》，從支持農民進城購房等10個方面提出了化解房地產庫存的政策措施。彼時，該政策出臺釋放緩解去庫存壓力和城鎮化不足的信號強烈。其目的旨在激發和釋放農村消費潛能，通過挖掘農民購房潛力，加快推進去庫存，進一步化解房地產市場下行壓力。

鼓勵支持農民進城購房意義還在于，就是要把潛在市場需求釋放出來，加快農業轉移人口市民化，滿足新市民住房需求，是促進新型城鎮化建設的必然路徑。也是為補齊縣域城鎮化短板，更好推進城鄉融合發展。

不難發現，各地由一城一策激發購房需求轉向保交樓紓困，房地產行業韌性再度得到驗證。尤其疫情后一攬子紓困政策陸續推出，消費動力提振，住房剛需、改需等都將得到支持。隨著政策落地及顯效，房地產市場亦有望逐漸進入恢復通道。