香港投資人吳華江因看好粵港澳大灣區的融合發展，在廣州投資了一處青年創新基地，為香港及國際創業青年提供產業基地和平臺。本次測評的項目，就是與青創基地園區位于同一棟物業的配套酒店：麗柏酒店·廣州火車站店，也是麗柏酒店在華南區域的旗艦項目之一。
吳華江原本計劃青創中心與酒店一齊籌備、投入使用，但兩地人員往來因疫情原因受阻，青創中心的項目暫緩推進，酒店先行一步投入營業。
麗柏酒店·廣州火車站店 外立面
項目名稱 | 麗柏酒店·廣州火車站店投資人 | 吳華江
項目背景
一、投資人背景
本期項目測評采訪的投資人吳華江，是香港藝麟集團主席兼香港廣東社團總會常務副主席。香港藝麟集團，是一家經營多年的商業公司；香港廣東社團總會，則是一個致力于團結香港粵籍各界人士、推動香港與內地特別是廣東省交流合作的社團。
據悉，該社團成立13年來，積極促進內地與香港文化、教育、商貿等方面的交往合作，支持兩地社會公益及慈善事業。
近年來，香港地區社會經濟發展遇到一定瓶頸，大灣區內地九市發展勢頭強勁，有條件在科技創新、“再工業化”等領域承接香港的產業和人才。受社會責任心驅動，社團推出多項活動企劃，鼓勵港人前往內地尤其是大灣區發展，并對青年群體提供實質幫助，讓香港青年對前途更加有希望、有信心，且有更多元的就業選擇。
為此，吳華江盤下廣州一處地理位置優越、周邊交通便利的老物業，計劃將其打造為粵港澳及國際青年的創新工場——通過為創業青年提供產業基地和平臺，加強兩地經濟交流合作。
為了給青創企業的商務出行提供住宿配套，他一并在同一棟物業投資了一家酒店，開始嘗試自己從未涉足過的酒店投資版塊。
二、項目位置 物業位于廣州市老城區越秀區的優質商圈“流花商圈” ，距離廣州火車站步行僅需1-2分鐘，是廣州地鐵2號線、5號線、3號線的中轉樞紐站點，附近有多個大學、醫院、會議基地，以及一系列大型購物聚集地，能為酒店帶來豐富的學生、陪護家屬、商務差旅等多種類型的客源。
總而言之，物業位置優越，附近人流量很大，是一處不可多得的優質物業。
但商圈附近有28家酒店，競爭較為激烈。此處物業之前也是一家老酒店，因裝修老舊，經營困難，被擠出了市場舞臺。因此，只有優質的酒店產品，才能在競爭中突圍。
三、選擇品牌的過程
在此之前，吳華江從未投資過酒店。作為外來投資者，又是面對陌生的投資領域，他只能“摸著石頭過河”。所以，他決定加盟一個符合潛在客戶喜好、具有一定知名度、管理體系成熟的酒店品牌。
酒店作為青創中心的配套，不僅要符合廣東本地消費者的期待，還要獲得大多數香港創業青年的認可。是選擇加盟在內地知名度更高的國內酒店品牌，還是加盟香港經營多年、較富盛名的國際酒店品牌，需要他綜合考慮，做出抉擇。
最后，吳華江于2021年12月31日與麗柏酒店簽訂了加盟合同，合作時長為15年。
選擇品牌的原因：
1. 麗笙酒店集團的國際化背景
近百年來，香港承載著重要的國際經濟、金融、航運中心的職能，也形成了獨特的國際化酒店市場：先后開業高端酒店50+家，其中約6成為國際高端酒店品牌，4成為香港企業旗下酒店品牌，國內龍頭酒店集團并未在香港布局高端酒店。
因此，香港居民在住宿和就業上，對國際酒店品牌的認同感、歸屬感都更高。青創中心落地后，前來創業的香港青年在選擇合作酒店時，必定會對國際背景的品牌更有好感。
麗柏品牌所屬的麗笙酒店集團，是歐洲最大的高端及奢華酒店管理集團。知名國際酒店集團背景，更易使酒店受到潛在客戶的青睞。
除此之外，投資一家國際品牌酒店，更利于創造條件，幫助香港酒店業人才在大灣區就業。
2. 錦江國際集團的市場規模和平臺實力
在錦江國際集團完成對麗笙酒店集團收購后，麗柏品牌得到了錦江和麗笙的雙重賦能。
作為中國規模最大的綜合性酒店旅游企業集團之一，錦江國際集團依托自身產業布局優勢，近年來不斷加速產業生態鏈建設，形成了以酒店、旅游、客運、在線、金融、城市服務、創新孵化等業務板塊高效協同，互融共贏的文旅生態鏈。目前，錦江國際集團的酒店規模位列全國第一，全球第二，行業規模優勢明顯。
從投資人的角度來看，選擇加盟麗柏品牌，不僅能獲得實力強大、成熟專業的酒店管理體系支撐，還能在疫情環境下獲得更穩定的保障。
3.品牌定位符合潛在客戶的需求
麗柏作為中高端酒店品牌，客房舒適、公區寬敞，有餐廳、會議室等配套設施。
這樣的設置，不僅能滿足青創公司幾十人規模的會議需求，還能承辦本地人的尾牙宴會，有利于為酒店在激烈的市場競爭中博得一席之位。
麗柏酒店·廣州火車站店 大堂吧、早餐廳
4.加盟政策優惠
麗柏酒店于2019年正式進入中國市場，近兩年一直致力于加速打響其在國內市場的知名度。
由于這次項目位于麗柏品牌戰略布局要地——華南地區，坐落在廣州老城區核心商圈，物業位置優越，且嵌套在粵港澳及國際青年創業基地內，發展前景良好，麗柏品牌將項目評估為旗艦店，并給出了更具誘惑力的加盟政策，能夠使吳華江有效降低投資成本。
麗柏酒店·廣州火車站店 大堂
項目數據
項目名稱廣州火車站麗柏酒店
開業時間2023年3月
物業面積6520㎡
房間數量112間
施工周期8個月
投資成本1600萬元(含設計、裝修采購、工程、運營、開辦等費用，不含房租、物業改造費用）
出租率預估85%~90%
單房運營成本未開業，預估200元（不含租金成本）
RevPAR未開業，預估300~350元
年營收1220~1430萬元
年利潤400~600萬元
預測回報期4年
數據來源于投資人
一、獨棟物業及周邊景觀改造，整體規劃籌建
物業為70年代建造的一處獨棟樓體，共有9層，面積10000+㎡，租金每月67萬元，租約12年。其中，2~4層準備作為青創基地，5~8層打造為酒店。酒店部分物業面積6520㎡，共設置了112間客房，每間客房內的面積在30~60㎡之間。
整個物業及周邊景觀、停車場的總投資成本約4000萬元，包含物業的轉租承租、外立面改造、內部拆舊重建成本，周圍景觀改造、停車場建造成本，以及酒店裝修籌備成本等。其中：物業升級改造花費約1200萬元；3208㎡的停車場和1895㎡的景觀面積造價約1000萬元；酒店裝修籌建成本約1600萬元。
在這1600萬元中，各項支出占比約為：設計費2%、裝修采購60%、工程費23%、運營費10%、開辦費5%。算下來，單房投資成本14.3萬元，與品牌方給出的預計單房造價（含公區）基本吻合。
但這14.3萬元中，并未攤銷物業租金及升級改造的費用，因此各位投資人在參考數據進行資產預留時，需要針對物業情況額外準備一些租金、押金和拆舊改建費用。
二、疫情施工過程延長，開業延遲3個月
吳華江在香港經商多年，在工程方面有自己的人脈、朋友。因此，他沒有選擇直接使用線上推薦的施工團隊，是在自己尋找的3個施工團隊中，通過工程競價確認了最終合作團隊。
施工過程中，許多外地的工人由于疫情常態化管控的緣故，無法到達施工現場，導致施工多次停滯。吳華江稱：“裝修工地每干一段時間就要停工幾天，累計停工時間加起來有1個多月。”
除此之外，由于物業老舊，毛坯改造工程較多，施工過程中增加了不少拆除問題——不僅延長了施工周期，還增加了消防證辦理難度，額外花費了較多時間。
最后，酒店籌建周期從預計的5個月，延長到了8個月，預計在11月底或12月初開業。
三、員工團隊已初步組建，籌備期20人
2022年8月8日，集團委派的店總到崗，開始進行人員招聘、培訓工作，并在9月1日組建了管理團隊?；I備期間，酒店共配備20人，每月人工成本約13萬元。
吳華江表示，從籌備期幾個月的工作表現來看，店總專業性強、執行力高、服務水平好，目前不考慮更換店總。酒店正式開業后，可能會增加幾位工作伙伴。
四、預計投資回報
目前酒店尚未開業，品牌方根據對周邊市場進行調研測算，預計酒店的入住率約85%~90%，綜合RevPAR在300~350元之間，年營收可達1220~1430萬元。刨除每天200元的單房運營成本金，年利潤可達400~600萬元，約4年可以收回投資成本。
麗柏酒店·廣州火車站店 大床房
項目滿意點
一、集團、品牌相關人員對項目關注度高
吳華江表示，自己對酒店行業不了解，籌建把關方面幾乎全部依靠品牌方的專業性。目前看來，集團和品牌比較負責，一直關注項目進展：
其一，施工期間，品牌工程經理每個月都會到現場2次，對工作進行指導、監督；
其二，整個籌建期間，品牌方各個方面的負責人曾多次針對酒店召開會議，跟進相關工作，感覺做事踏實、到位。
二、供應鏈品類齊全，選擇更靈活
錦江全球采購平臺GPP上品類齊全，投資人可以靈活選擇。目前酒店即將開業，實際產生的集采比例約占總采購物資的40%，成本100+萬元。
麗柏酒店·廣州火車站店 健身房
項目遺憾點
一、改造升級成本高、消防辦證時間長
樓體于上世紀70年代建造，雖說建筑結構仍十分穩固，但整體建筑風格、物業格局都比較陳舊。接手物業后，吳華江對其進行了較大改造：不僅將外立面改造一新，還對內部格局重新規劃，將許多內墻敲掉重建，管道、防水等隱蔽工程全部重新翻修，前前后后在物業改造升級上花費了1200萬元。
因為物業內部結構改變，消防證件的審核、辦理時間也比普通酒店延長了不少，導致酒店開業進一步延期。
二、地處老城區，疫情管控尤其嚴格，影響生意
雖說酒店位于優質商圈，但因附近醫院、大學、大型交通樞紐密集，央企、國企、上市公司等大型企業較多，疫情管控比其他區域更加嚴格。一旦附近出現確診人員，整個區域就會進入嚴密管控狀態，可能會導致酒店整體營收受到相當大的影響。
麗柏酒店·廣州火車站店 會議室
建議
對品牌方：
酒店位于廣東，與品牌總部上海距離較遠。雖然品牌方對項目高端關注，但比起華東地區，溝通交流的機會還是少了一些。未來，希望雙方能夠有更多頻次的溝通。
對投資人：
疫情下投資酒店，確實需要鼓起勇氣。但我們要相信：疫情沒那么可怕，也沒那么嚴重，它對經濟的影響總會過去。
11月15日，文旅部發布通知，明確要優化跨省旅游管理政策。相信在更加科學精準的疫情防控舉措之下，受益于國內流動性的進一步釋放以及國際商旅市場的逐步復蘇，我國酒店業將迎來嶄新的發展局面。
麗柏酒店·廣州火車站店 客房衛生間
關于未來
首先，希望在更精準的疫情防控舉措之下，疫情能得到有效控制，酒店開業后經營順利，青創基地也早日落地。
好消息是：錦江酒店（中國區）最近推出了針對麗柏品牌和維也納國際酒店的雙品牌組合戰略，能夠賦能麗柏品牌加速在華南地區的拓展，提升品牌在華南地區的影響力，希望能對酒店營收有所助益。
免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。