從鼓勵支持協商到指導有序調整，半月內，央行兩次針對存量房貸利率發聲意味著什么？市場有哪些反應？

8月2日，大河財立方記者走訪鄭州多家銀行了解到，目前銀行方面尚未有調整存量房貸利率的通知，具體如何實施還要等政策落地。

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“從降低商業銀行協商成本，提升相關業務辦理效率角度，不排除效仿2008年通過批量打折方式，但由于各家銀行經營和房貸結構差異，相關措施應兼顧個體銀行差異。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華接受大河財立方記者采訪時表示，未來應該把更多決定權交給市場。

多家銀行回應：未接到通知，等待政策落地

8月1日，央行再提降存量房貸利率，將因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

自去年以來，調降存量房貸利率的呼聲四起，半個月內，政策端再次重磅發聲，市場反應如何？

8月2日，大河財立方記者對鄭州多家銀行進行了走訪，多位客戶經理表示，目前尚未接到下調存量房貸利率的具體政策通知，購房者仍按照合同簽訂利率執行還貸。

“還沒接到總行關于調整存量房貸利率的通知，是每個地區統一調整還是各家銀行根據自身情況調整都還是未知數。”某股份行個貸經理告訴記者，當前存量房貸與新增房貸利率存在較大利差，央行半月內兩次表態，預計年內存量房貸利率大概率會調整，但是具體怎么實施，目前還不清楚。

某國有大行河南分行客戶經理表示，如果該行有調整存量房貸利率的通知，個貸經理會通知客戶前來辦理。

“央行剛發文，具體落地實施應該還需要一段時間。”某城商行客戶經理告訴記者，最近前來咨詢存量房貸利率的購房者明顯增多，但一切都要等具體調整政策落地。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，央行表述由此前的“支持”和“鼓勵”，轉變至現在的“指導”，這就意味著政策改革進入到實操層面，也意味著一些銀行在實操中可能有困惑，需要央行來定調。

光大證券首席固收分析師張旭稱，存量房貸利率的降幅應以市場化、法治化為原則，由商業銀行和借款人自主協商確定，金融管理部門不宜對降幅做強制要求和統一安排。

業內人士：存量房貸利率下調有望在三季度啟動

事實上，此前曾有過存量房貸利率下調的先例。

2008年10月，央行決定將商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍擴大至0.7倍；最低首付款比例調整為20％。隨后，多家銀行宣布對符合條件的存量房貸利率從8.5折降到7折。

“未來無論是通過變更合同約定，還是貸款置換，下調存量房貸利率不存在實質性障礙，完全可以在政策引導下有序進行，如針對不同存量房貸利率，設置差異化的折扣比例或降點幅度等。”東方金誠首席宏觀分析師王青預計，存量房貸利率下調有望在三季度啟動，為維護房貸市場秩序，如果采用貸款置換方式，將限于本行，不會鼓勵跨行“轉按揭”。

存量房貸利率應該怎么調？

“建議商業銀行在提出變更合同和置換貸款的方案時，繼續落實好差別化住房信貸政策，并采用‘利率越高，降幅越大’的規則，即降幅向高息客戶傾斜、相對拉平利率，這是較有利于緩解早償壓力的方案。”張旭認為，商業銀行在形成方案時，應該充分體現出金融工作的人民性以及促進消費的政策導向，合理地利用本次契機推動居民信貸成本穩中有降。

中金貨幣金融研究預計調整存量房貸利率可能有以下特點：一是針對性下調存量按揭利率“加點”而非LPR基準利率普遍下調；二是“市場化原則”意味著各城市下調幅度可能并非“整齊劃一”，而是以當地市場化形成的新發放利率為基準，即存量利率下調和用新發放貸款置換效果等同，對于新發放利率加點下調較多的三四線城市下調幅度更大，一線城市幅度相對較少；三是“以新發放貸款置換原來的存量貸款”意味著跨行轉按揭（他行新發放貸款置換本行按揭）存在放開的可能性，但“依法”“有序”意味著放開過程可能較為謹慎，避免出現銀行間過度競爭。

調降存量房貸利率對銀行影響幾何？

中金貨幣金融研究認為，存量按揭利率下調對按揭敞口比例較高的國有大行影響更大，對區域行影響較小。考慮到調整過程可能需要一定時間逐步落地，對銀行收入的影響可能較為平緩。

東方金誠研報顯示，存量房貸利率下調會收窄新、老房貸利差，緩解“提前還貸潮”“轉貸降息”現象，穩定房貸市場秩序，并為新發放居民房貸利率進一步下調拓展空間。對于銀行在利息方面的損失，可通過引導銀行適度下調存款利率等方式部分彌補。

張旭表示，降低存量房貸利率是遏制提前還貸勢頭的一個好辦法，從而減輕后者對商業銀行經營的不利影響，并為帶動居民消費增長和經濟恢復創造有利條件。

（文章來源：大河財立方）