天風研究所宏觀宋雪濤團隊對房地產供給側的政策進行了解讀，對地產政策效果如何的問題進行了解答。
(1)近期供給側政策效果預計如何？
(2)需求側會有大規模刺激嗎？
【資料圖】
(3)供給側政策還會有什么？
近期供給側政策效果預計如何？
供給側政策信號大于實際，未出險的優質民營房企流動性修復
我們認為，盡管監管部門在近期連續出臺政策穩定房地產的供給側，可能會對部分優質房企起到支持作用，但對宏觀層面而言，實際效果可能會低于市場的預期。
一方面，強調市場化運作的情況下，政策能支持的范圍相對較小。另一方面，經過我們統計，“金融16條”中的一半政策都對應了已出臺的存量政策。
因此，盡管市場對“金融16條”的反應較為強烈，但我們認為，受制于金融機構風險管理以及政策增量影響有限，實際的落地效果可能會低于市場預期，未出險、經營穩健的優質民營房企可能從中受益，但對其他民營房企的救助作用預計有限。
相比于實際效果，“金融16條”的信號意義顯然更大。我們在8月報告《市場在擔心什么？》中已經提出判斷，“對地產(供給側)，最差的時候已經過去，解決地產問題的速度比想象中要快”，地產供給側的政策底實際上早已確立。在某種程度上，可以認為“金融16條”的出臺是央行對民營房企融資態度轉向的信號，是對供給側政策底的進一步強化，預計未來政策對房企的支持力度會進一步加碼，未出險優質民營房企的流動性有望逐漸企穩并修復，已出險房企有望加速出清，風險繼續暴露的概率有所下降。
需求側會有大規模刺激嗎？
需求側長期下行或不可逆，也會限制供給側政策效果
如果能夠明確當前房地產領域問題的根源所在，就不難發現，需求側的長期下行或不可逆，不支持再一次的大規模刺激。雖然政策對房企的態度已經發生了本質的變化，并且房企支持政策仍有進一步出臺的可能性，但在需求側難有大幅反彈的情況下，實際效果的釋放可能會比較緩慢。
我們在報告《四問四答：托經濟會從哪方面入手？》中已經明確指出，基于對未來房地產潛在需求的判斷，我們認為小規模刺激的效果有限，大規模刺激的可能性有限。解決地產問題的關鍵仍然在于供給側而非需求側，加速對冗余供給的出清可能對新周期的確立更有幫助。
供給側政策還會有什么？
如果任由供給側繼續快速回落，未來大概率會面臨地產供給小于潛在需求的情況，進而產生新的供需矛盾，當前已經到了“保主體”的必要階段，未來對優質房企的支持力度有望進一步加大。我們認為，房地產供給側的政策將沿著三個方向推進和演繹：繼續支持優質房企，適當“保主體”來支持“保交樓”，加速出清出險房企。
相比于2022年第二季度貨幣政策執行報告，近期發布的三季度貨幣政策執行報告中的防風險部分，在以往“堅決守住不發生系統性金融風險的底線”的基礎上，新增了“維護好廣大人民群眾的利益”，民生問題的重要性進一步提升。在更加強調金融工作的政治性、人民性的情況下，“保交樓”作為一項重大的民生工程，有必要出臺政策來進一步推進。
因此，我們認為，從“保交樓”也需要適當“保主體”的角度考慮，地產的供給側政策也有望進一步加碼。
【風險提示】
疫情發展可能超預期，進而導致穩增長壓力加大；政策效果不不及預期，進而改變政策出臺的節奏。
（文章來源：天風研究）