《法治周末》記者　肖莎

在哈爾濱租戶私拆承重墻案件中還有一個(gè)信息值得關(guān)注，即該事件源于一位租戶出于個(gè)人目的，為了開設(shè)臺(tái)球廳，私自毀壞了承重墻。

但是涉事房屋本身是住宅，如果將住宅改成臺(tái)球廳，就涉及改變房屋用途了。

【資料圖】

民法典第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

北京盈科（上海）律師事務(wù)所全球合伙人郭韌告訴《法治周末》記者，事實(shí)上現(xiàn)行物權(quán)法早已經(jīng)對(duì)類似情況有所規(guī)定，要求業(yè)主將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，但這一規(guī)定可能很多業(yè)主不知道，導(dǎo)致有業(yè)主用住宅開工前未經(jīng)正常法律程序，而其他業(yè)主發(fā)現(xiàn)鄰居把住宅商用后也不知該如何解決。

民法典在措辭上，把物權(quán)法中“經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”，改為了“經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意”。

在郭韌看來(lái)，這樣的措辭變化，增加了法條的確定性。

這也就意味著，只要有利害關(guān)系的業(yè)主中有一戶不同意，業(yè)主就不能將住宅改成經(jīng)營(yíng)性住房。

但民法典實(shí)施后，在全國(guó)各地，住宅商用的問(wèn)題仍不鮮見，不少人為了節(jié)約資金，用自己的房子或租來(lái)的住宅當(dāng)作辦公室。還有的美容院、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，出于各種各樣的原因，把店開在住宅小區(qū)內(nèi)。

北京市民湯立告訴《法治周末》記者，他們家所在的小區(qū)是一個(gè)相對(duì)高端的小區(qū)，每棟樓兩梯兩戶，她家對(duì)面長(zhǎng)期處于無(wú)人居住狀態(tài)。曾經(jīng)有好長(zhǎng)一段時(shí)間，業(yè)主自己把房子當(dāng)成了辦公室，對(duì)門每天都有各色人等出入，而且經(jīng)常都有人站在樓道里抽煙，她在家里經(jīng)常可以聞到濃濃的煙味。雖然她多次向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映此事，也未能得到有效解決。

《法治周末》記者在中央政府門戶網(wǎng)站“政民互動(dòng)”欄目搜索關(guān)鍵詞“住宅 經(jīng)營(yíng)性”，發(fā)現(xiàn)就在今年4月還有天津市民投訴其所在小區(qū)某業(yè)主將房屋出租，目前用來(lái)開展賣菜、賣水果等業(yè)務(wù)，造成小區(qū)單元門整天敞開，喪失防盜的作用，存在安全隱患。

“法律規(guī)定的很清楚，不過(guò)在實(shí)務(wù)操作中肯定存在很多細(xì)節(jié)問(wèn)題。例如，如何認(rèn)定及由誰(shuí)認(rèn)定有利害關(guān)系的業(yè)主名單？有利害關(guān)系業(yè)主如何表達(dá)同意或者反對(duì)意見？相關(guān)利害關(guān)系業(yè)主的同意或反對(duì)聲明由誰(shuí)確認(rèn)真實(shí)性等。”上海錦天城（福州）律師事務(wù)所合伙人蔡思斌說(shuō)。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》里規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

郭韌補(bǔ)充，理解“有利害關(guān)系的業(yè)主”，具體還要看公司性質(zhì)和影響范圍，比如，公司是一家小型企業(yè)，人員流動(dòng)量小，對(duì)周邊穩(wěn)定生活環(huán)境產(chǎn)生的改變較少或可以忽略不計(jì)，利害關(guān)系人可能僅指對(duì)門、樓上、樓下的鄰居或指“同棟樓房里其他的業(yè)主”，但如果公司人員流動(dòng)量大，對(duì)周邊生活環(huán)境產(chǎn)生重大改變，則利害關(guān)系人除了“同棟樓房里其他的業(yè)主”，也包括“其他樓房里受到影響的業(yè)主”，甚至擴(kuò)大到全體業(yè)主。

《法治周末》記者在采訪中還了解到，很多業(yè)主是在相關(guān)公司正式在小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)后才知道住宅變成了經(jīng)營(yíng)性用房，這也就意味著小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主很難在住宅用途變更前提出反對(duì)意見。

蔡思斌建議，為徹底解決這類問(wèn)題，工商登記部門可進(jìn)一步完善審批手續(xù)，例如，要求申請(qǐng)改變房屋用途的人出具所有利害關(guān)系人一致同意的聲明書。

“但是有的公司登記地址和實(shí)際辦公場(chǎng)所不一定是同一地址。民法典和物權(quán)法的規(guī)定，給了業(yè)主維權(quán)的一個(gè)法律依據(jù)，如果業(yè)主認(rèn)為住宅改成經(jīng)營(yíng)性住房影響了自身權(quán)益，可以通過(guò)民事訴訟維權(quán)。”北京市律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理法律專業(yè)委員會(huì)副主任王佳紅說(shuō)。

對(duì)于這一問(wèn)題，蔡思斌補(bǔ)充道，有些住宅轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)性用房根本不辦理相關(guān)手續(xù)，所以后續(xù)對(duì)此行為的處罰應(yīng)予以明確，同時(shí)明確處罰幅度，如此才能真正有效保障業(yè)主的權(quán)利，否則該類行為都通過(guò)訴訟途徑解決，過(guò)于耗時(shí)耗力。

“法律的這個(gè)規(guī)定本身，是妥善處理相鄰關(guān)系、充分尊重相鄰權(quán)的具體表現(xiàn)。如果相關(guān)的業(yè)主不同意，即使法律、法規(guī)和管理規(guī)約沒有禁止，也不能將住宅改作經(jīng)營(yíng)性用房。”郭韌認(rèn)為隨著法條影響力的擴(kuò)大和群眾法律意識(shí)的提高，再出現(xiàn)住宅商用的，有利害關(guān)系的業(yè)主可以要求業(yè)主承擔(dān)排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的責(zé)任。