最近，提前還貸潮新聞再度霸屏，成為輿論關注焦點。自去年以來，為遏制住房按揭貸款下滑，銀行不得不重啟提前還款收違約金的舊規(guī)，此舉雖然遭到一連串的口誅筆伐，但提前還房貸排隊預約等額度的做法，已然成為很多銀行穩(wěn)定房貸的無奈之舉。銀行按揭客戶排隊提前還房貸，這種現(xiàn)象過去并不多見。究竟是什么引發(fā)客戶提前還貸潮？這背后的真相到底是什么？對商業(yè)銀行未來究竟會產生哪些深遠影響？本文將為您揭秘提前還貸潮“真相”。

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一、為什么出現(xiàn)提前還貸潮

2020年以來，受疫情反復多發(fā)和全球性經濟危機蔓延的持續(xù)影響，房地產行業(yè)接連遭受重創(chuàng)，房地產市場也一直萎靡不振。但為什么會出現(xiàn)提前還貸潮呢？分析認為，提前還房貸潮的出現(xiàn)不外乎以下四方面原因：

（一）經濟持續(xù)下行，預期收入減弱。2022年以來，新冠疫情在全國多地擴散，對經濟運行、物流運輸、生產供應產生嚴重沖擊，直接和間接影響到居民實際收入水平。據國家統(tǒng)計局數據顯示：2022年，全國居民人均可支配收入36883元，比上年名義增長5.0%，扣除價格因素，實際增長2.9%（2021年同期增長8.2%），其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入49283元，增長3.9%，扣除價格因素，實際增長1.9%；全國居民人均消費支出24538元，比上年名義增長1.8%，扣除價格因素影響，實際下降0.2%。其中，城鎮(zhèn)居民人均消費支出30391元，名義增長0.3%，扣除價格因素，實際下降1.7%。從上述數據不難看出，城鎮(zhèn)居民收入增速大幅放緩的同時，居民消費意愿也在同步大幅下降，這充分說明部分城鎮(zhèn)居民開始有意識調整家庭收支結構。基于對未來預期收入的不確定性考慮，越來越多的消費者開始減少消費支出，提前歸還住房按揭貸款，以降低家庭負債占比。城鎮(zhèn)居民預期收入下降，這是本輪購房者扎堆提前還房貸的一個內在動因。

（二）房地產不景氣，房貸增速放緩。近三年來，房地產行業(yè)遭遇前所未有的調整壓力。據中指研究院最新發(fā)布的數據顯示，2023年1月，全國100個城市新建住宅平均價格環(huán)比下跌0.02%，新房價格已連續(xù)下跌7個月。恒大等一批房地產相繼暴雷，全國部分地區(qū)樓盤項目爛尾，無法交付甚至出現(xiàn)集體斷供停貸，房地產行業(yè)危機頻現(xiàn)。盡管國家層面積極調整房地產金融政策，采取保交樓、保交付等一系列房地產救市措施，但總體看收效甚微。統(tǒng)計資料顯示：2022年，全國房地產開發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%；其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。2022年，房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積904999萬平方米，比上年下降7.2%。在房地產市場行情低迷，未來房價走勢不確定的情況下，出于買漲不買跌的投資避險心理，絕大多數居民并不看好當前的房地產市場。居民投資買房的消費心態(tài)悄然發(fā)生變化，買房子的人越來越少，銀行按揭貸款的市場增速放緩。其實，房貸客戶提前還款一直都有，只是這兩年住房按揭貸款入不敷出，房貸增速放緩，提前還款的問題才倍受關注而已。2021年全國個人住房按揭貸款余額38.86萬億，同比增長6.2%，創(chuàng)下2019年一季度以來的最低增速。還得多增的少，銀行房貸普遍面臨不增反降的壓力，迫使一些銀行不得不采取排隊、預約、等額度等一些非常規(guī)措施，盡量延緩貸款提前歸還，乃至出現(xiàn)銀行排隊提前還貸款的尷尬局面。

（三）通脹預期上升，投資渠道有限。疫情以來，受國內外經濟刺激政策影響，國內大宗資產價格大幅上漲，央行連續(xù)減息降準，流動性寬松和需求拉動CPI和PPI價格指數持續(xù)走高，國內通貨膨脹預期上升。目前老百姓的投資理財渠道相對較窄，主要集中在股市、銀行理財、房子三個方面。受經濟持續(xù)低迷拖累，三個投資渠道分別遭受不同程度重創(chuàng)。一方面居民收入增長跑不過物價上漲，老百姓普遍感覺手頭錢緊，不愿意再負債投資；另一方面股市持續(xù)低迷，銀行理財打破剛性兌付，理財產品收益率開始直線下滑，很多到期理財產品收益率甚至跌破凈值，出現(xiàn)虧本。存款、股票、理財投資收益率遠低于房貸利率，到期資金沒有更好的投資去處，提前還貸款降負債成為很多家庭的第一選擇。這一部分客戶，絕大多數會選擇部分提前還款。

（四）中介攪局分流，按揭轉房抵貸。目前，商業(yè)銀行不同貸款產品利率定價、產品屬性差異較大，客觀上為不法中介機構按揭轉貸提供了逐利空間。比如小微企業(yè)房抵貸產品、個人消費貸款產品利率普遍在3.7-4.3%左右，不但利率遠低于5%-6%的存量房貸利率，而且還款方式靈活，每月還息，到期一次歸還本。100萬住房按揭貸款利率按便宜一個點利差計算，一年可以節(jié)省貸款利息支出1萬元。以100萬貸款利率為5%的20年按揭貸款為例，每月貸款利息4166元，貸本金支出約4100元，合計還貸金額8266元。如果住房貸款替換為4%的房抵貸或者消費貸，同樣100萬貸款每月只需歸還貸款利息3300元，借款人當月還款壓力減輕40%。更為重要的是按揭貸轉為房抵貸，不但貸款利率降下來了，而且先前歸還的貸款額度還可以再重新增加上去。同樣金額貸款月供可以供兩倍貸款，對借款人來說，何樂不為呢？社會上一些不法貸款中介正是瞅準這一政策空子，打著銀行房貸中心旗號，誘導存量按揭客戶置換房抵貸業(yè)務，賺取貸款介紹費和過橋費。一些銀行迫于小微企業(yè)貸款增長壓力，對本行房抵貸業(yè)務替換他行按揭貸款也睜一只眼閉一只眼，有的銀行甚至與中介機構合作，批量開展房抵貸業(yè)務。房抵貸、消費貸替換按揭貸款，一定程度上助長了住房按揭貸款提前還款，這部分貸款客戶大都采取全額提前還款方式，一位不愿具名的國有銀行貸款中心負責人稱，按揭轉辦房抵貸業(yè)務，在提前還款客戶中不在少數，具體占比行際間會有較大差異。

二、提前還貸潮的幕后真相

從表面上看，客戶提前還房貸是因為房貸利率持續(xù)走低，消費者基于降低家庭負債考慮，提前償還存量房貸，進而引發(fā)提前還貸潮。提前還貸潮的興起，折射出商業(yè)銀行經營管理中的深層次矛盾與問題，發(fā)人深省。

（一）銀行信貸文化扭曲。為什么那么多客戶心甘情愿配合貸款中介開展按揭貸款轉房抵貸業(yè)務？其中，固然有降低付息成本的利益驅使因素，但商業(yè)銀行扭曲的信貸文化也在一定程度助長了提前還款潮。長期以來，對于普惠小微貸款的信貸審批，商業(yè)銀行諱莫如深，普遍存有不良貸款怕事后追責的顧慮與擔心。在業(yè)務經營取向上，更加偏好有個人住房抵押的房抵貸業(yè)務，抵觸、排斥信用貸等其他小微信貸產品。房抵貸業(yè)務以風險小、審批通過率高而備受青睞。在此種經營邏輯導向下，個人抬頭的房抵貸業(yè)務成為很多商業(yè)銀行普惠小微信貸的主流業(yè)務，在一些基層行房抵貸業(yè)務占比高達90%以上。這在客觀上，加劇了房抵貸替換住房貸款的行業(yè)競爭。

（二）金融產品創(chuàng)新不足。銀行住房按揭貸款產品創(chuàng)新遠沒有跟上業(yè)務發(fā)展步伐。在利率定價、貸款期限、還款方式等方面因循守舊，不敢越雷池半步。比如，小微企業(yè)貸款可以無本續(xù)貸、可以按月還利息，一次性還本金，而住房按揭貸款只能采取等額本息和等額本金兩種方式。與其他信貸產品相比，住房按揭貸款產品最單一，模式最簡單，無法滿足購房者多元化融資需求。比如很多存量房貸，償還了很多年，只有一個房產做抵押物，借款人如果想再增加貸款，沒有可以再抵押的房產了。存量房貸客戶的貸款額度只能降不能增，這也間接造成住房按揭貸款被大量替換成經營貸與消費貸。

（三）銀行考核激勵錯位。普惠小微貸款的經營成本和信貸風險相對較高，銀行內在動力不足，這是事實。圍繞小微企業(yè)融資難、融資貴問題，央行先后推出定向降準、差別存貸比、低息杠桿工具等一系列窗口指導，銀監(jiān)部門也加大小微信貸“兩個不低于”“兩增兩控”監(jiān)管考核。商業(yè)銀行迫于監(jiān)管考核的壓力，既要千方百計完成監(jiān)管小微企業(yè)“兩個不低于”考核指標，又要“兩增兩控”控制小微信貸不良攀升，保持利潤增長，還要防止不良貸款問責被秋后算賬。對商業(yè)銀行來說，普惠貸款是必須完成的政治任務，不良貸款又是只能降不能升的考核指標。魚與熊掌要想兼得，在很多基層銀行，完成普惠小微貸款只能盯著房抵貸等一些低風險業(yè)務上做文章。

三、對銀行經營的深度影響

去年以來，隨著央行逐步降低LPR利率定價水平，特別是債融市場的復蘇，提前還貸早就不是什么新鮮事。很多大型貸款企業(yè)通過債券市場融資，或者以央行補貼貸款的方式替換高利率貸款。提前還貸不是住房按揭貸款的個體現(xiàn)象，公司貸款也同樣面臨提前還款的壓力；只不過銀行應對按揭貸款提前還款事件被放大而已。但如果銀行提前還款持續(xù)放大，對銀行經營將勢必產生深刻影響。

（一）利潤增長承壓。對銀行來說，住房按揭貸款是一項長期穩(wěn)定的優(yōu)質資產，也是商業(yè)銀行利潤穩(wěn)定增長的重要來源之一。據2021年四季度年報推算，工農中建四大行房貸利潤貢獻分別占到18.38%、20.08%、18.10%、13.18%。提前還貸潮的蔓延擴大勢必對銀行利潤增長帶來嚴峻挑戰(zhàn)。

（二）不良比率上升。在總量增長受限的情況下，按揭貸款提前還款額的增加，會相對增加房貸業(yè)務不良貸款比率。對于絕大多數提前還款客戶來說，其銀行借款狀態(tài)均為正常。不良貸款絕對額沒有增加，但房貸基數卻在逐步縮小，提前還貸相當于變相抬高不良貸款比率。這一比率對于按揭貸款業(yè)務規(guī)模不大的中小商業(yè)銀行來說，尤為明顯。

（三）信貸結構失衡。商業(yè)銀行經營“流動性、效益型、安全性”的三性要求，存貸期限保持長短搭配，適度匹配。上市銀行2021年四季度年報顯示，工、農、中、建等四家房貸主流銀行，其個人住房按揭貸款占總貸款比重分別占到本行總貸款30.79%、30.52%、26.14%、34.04%。住房按揭一向被視為銀行中長期貸款穩(wěn)定增長的基本盤，如此天量級的存量貸款，一旦被提前還貸潮撼動，勢必造成中長期貸款的急劇下滑，對銀行資產負債平衡構成巨大沖擊。這一點，以按揭貸款為主的國有股份制大行面臨的挑戰(zhàn)可能更加突出。

（四）客戶群體流失。與貸款規(guī)模下降、利潤增長下滑相比，提前還貸對銀行最大的影響當屬客戶群體的流失。按揭貸款客戶是銀行優(yōu)質客戶群體，也是銀行零售轉型的重要抓手。銀行通過按揭貸款可以鎖定客戶10年、20年甚至30年，全面深入的開展交叉銷售。房貸客戶結清貸款，就意味著房貸客戶與銀行業(yè)務的終止。

好借好還再借不難，提前還貸潮對銀行的影響，除經營效益之外，銀行公信力也同樣面臨考驗。商業(yè)銀行應積極應對，以更加包容心態(tài)、更加創(chuàng)新的思維去改善金融服務。

本文作者介紹：EFP金融管理師，山東師范大學特聘教授、碩士生導師，資深金融從業(yè)者。