王健林的珠海萬達商管第三次向港交所遞交IPO招股書申請。

10月24日，港交所信息顯示，大連萬達集團旗下商業(yè)運營平臺珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（以下簡稱“珠海萬達商管”）的上市申請材料已失效。10月25日晚間，據(jù)港交所官方網(wǎng)站披露的信息顯示，珠海萬達商管更新后的IPO招股書申請已掛網(wǎng)，此次珠海萬達商管的聯(lián)席保薦人為中信證券、摩根大通和瑞信。

(資料圖片)

根據(jù)公司在港上市流程，公司在原申請到期后三個月延續(xù)期內(nèi)盡快重提申報材料，將不會影響上市進程。

此前，珠海萬達商管曾于2021年10月21日和2022年的4月22日兩次遞交上市申請。

對賭協(xié)議：需在2023年底前完成上市

珠海萬達商管更新后的招股書數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，珠海萬達商管的收入為134.8億元，較2021年上半年的106.4億元同比增加26.7%。毛利方面，公司2022年上半年毛利為65.9億元，較2021年上半年的45.1億元增長46.1%；今年上半年凈利潤為40.5億元，較2021年上半年的6.6億元增長517.3%。毛利率為48.9%，較2021年上半年的42.4%有所提升。凈利率為30%，較2021年上半年的6.2%大幅提升。

值得一提的是，此前萬達與鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG投資者（PAGAC Wonderland Holding Pte. Ltd.、Orlando Investment Pte. Ltd.及Cathay Yihan Pte. Ltd.）等22家機構(gòu)投資人設(shè)有對賭協(xié)議，萬達商管承諾2021年至2023年實際凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達成，則大連萬達商業(yè)及珠海萬贏將以零對價轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份，或向投資者支付現(xiàn)金補償。此外，珠海萬達商管還和前述投資者簽署了有關(guān)上市進程的承諾。如果珠海萬達在2023年底前未能完成上市工作，萬達商管有義務(wù)向Pre-IPO投資者回購股份。

據(jù)澎湃新聞了解，在這些投資人中，持股比例最多的為PAG，達6.4285%，相對應的支付對價為18億美元。除了22家機構(gòu)投資人之外還有6位高管為基石投資者，總計持有21.17％股權(quán)，融資約380億元。

物管板塊仍處于估值修復的階段

在資產(chǎn)負債率方面，珠海萬達商管由2021年6月末的80.4%降低至2022年6月末的68.1%，流動比率由2021年6月末的1.2增長至2022年6月末的1.3，負債壓力有所減輕。截至2022年6月末，不考慮賬面約20億元的理財資金，珠海萬達商管的在手貨幣資金超過158億元。

珠海萬達商管稱，公司是中國唯一向獨立第三方大規(guī)模輸出管理的商業(yè)運營公司。

2022年上半年，萬達新增8個廣場，且均為第三方項目，總在管項目從2021年底的417個增至2022年6月30日的425個，其中來自獨立第三方業(yè)主的項目數(shù)量從2021年底的132個增加到2022年6月30日的140個，總在管面積由2021年底的5895.5萬平方米上升到2022年6月30日的6008.2萬平方米，其中來自獨立第三方業(yè)主的項目在管面積從由2021年底的1644.8萬平方米上升到2022年6月30日的1747.6萬平方米。在截至2022年6月30日的196個儲備項目中，有175個來自獨立第三方業(yè)主，占比89.3%，在出租率方面，在管廣場平均出租率達98.6%。

有分析人士對澎湃新聞表示，從資本市場的角度來看，目前物管板塊仍處于估值修復的階段，選擇行業(yè)最低谷時上市并非一個好時機。該人士分析，珠海萬達商管的IPO進展緩慢的原因可能是監(jiān)管加強了對物業(yè)管理公司的審核，此外，行業(yè)下行或使得珠海萬達商管的估值不達預期。前述人士強調(diào)，若在此節(jié)點公司能順利上市，就意味著該公司的融資渠道沒有被堵死，公司還可以從市場上引入資金提高公司現(xiàn)金流的安全閾值，并且公司可能逆勢擴張，保持相對的優(yōu)勢。

根據(jù)克而瑞物管近期發(fā)布的報告內(nèi)容，受到地產(chǎn)流動性危機的影響，物業(yè)管理行業(yè)也遭受較大的沖擊，部分上市物企延遲發(fā)布2021年年報，有的截至目前仍處于停牌狀態(tài)，還有幾家物業(yè)企業(yè)被恒生指數(shù)除名。整個物業(yè)板塊估值遭受腰斬，上市物企PE值在2020年中達到高點后一路下行，截至2022年10月10日，上市物企PE均值為10.7，目前和房企PE（10.22）估值接近。

全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式，今年已簽約多個項目

2021年3月29日，大連萬達集團在官網(wǎng)發(fā)布消息稱，萬達商管與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬達輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億元戰(zhàn)投入股萬達輕資產(chǎn)商管公司。據(jù)萬達方面介紹，落戶珠海橫琴新區(qū)的萬達輕資產(chǎn)商管公司，是萬達商管重組后的輕資產(chǎn)運營管理公司，萬達商管持有該公司全部股權(quán)。

按照萬達商管當時的表示：萬達輕資產(chǎn)商管公司不持有物業(yè)，全面負責已開業(yè)的368個萬達廣場、在建的155個萬達廣場以及今后發(fā)展的所有萬達廣場的運營管理。此外，萬達輕資產(chǎn)商管公司除了向不同的萬達廣場業(yè)主收取管理和服務(wù)費外，將著重研究萬達廣場巨額線下流量變現(xiàn)的盈利模式。

珠海萬達商管徹底轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式可追溯至2020年。

2020年9月28日，彼時還未更名的萬達商管宣布，從2021年開始，公司不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，全面實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，今后每年簽約的“輕資產(chǎn)”萬達廣場不低于60個，萬達商管將徹底 “輕資產(chǎn)”化。

為了提升估值，今年以來珠海萬達商管簽約多個輕資產(chǎn)項目。

進入2022年，珠海萬達商管與北京SOLANA藍色港灣、北京五棵松卓展購物中心等項目陸續(xù)簽約。另外，珠海萬達商管還接管了5家奧克斯廣場，這些項目均以輕資產(chǎn)的方式進行合作。

此外，建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK）也將全部商業(yè)項目以整體運營管理模式與珠海萬達商管展開合作。萬達商管全面負責相關(guān)商業(yè)項目的招商、對外租賃、運營和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。

珠海萬達商管的輕資產(chǎn)模式是通過引入第三方為項目開發(fā)提供資金，讓合作方成為商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)主。作為萬達方面，向業(yè)主方面提供項目的前期策劃、招商以及后期經(jīng)營和管理的服務(wù)，并授權(quán)合作方使用“萬達廣場”的IP。這種模式的優(yōu)勢在于，萬達不需要投入大量沉淀資金，通過收取服務(wù)費和物業(yè)租金收入分紅獲利，減輕了投資壓力，同時得以快速將品牌打入新城市。