先是鶴崗,再是阜新,超低房價城市接連出現(xiàn)在人們視野中。
近日,第一財經(jīng)統(tǒng)計出全國房價最低的30個城市,其中價格最高不超過4500元每平米,最低僅需2000多元每平米。
【1】
在分布上,目前我國低房價的城市主要集中在東北、西北和西南地區(qū)。其中東北最為密集,鶴崗和雙鴨山位居房價最低地級市前兩位。
需要說明的是,一個城市的房價數(shù)據(jù)會受供給量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等因素影響,往往會存在一定范圍的偏差。比如,一些地方的二手房、棚改回遷房數(shù)量較大,就會影響城市的整體房價。因此,這里的低房價城市也是相對的概念,不排除部分城市內(nèi)也有一些新房房價較高。
按照30城中房價最高的黔南4481的房價計算,100平的房子總價僅需45萬,這個價格放在北上深也就購買7、8平米(一個小臥室的面積),這房價差距不可謂不大。
之前就跟大家分析過原因,資源枯竭+人口流出。
對比這張資源枯竭型城市的表單,其中阜新、遼源、白山、伊春、七臺河、鶴崗、雙鴨山、銅川、石嘴山均在全國房價最低30城名單中。
名單的重合非常能說明問題,其他資源枯竭型城市也是年輕人投資置業(yè)應(yīng)該避開的選擇。
【2】
仔細分析這30城的樓市,可以發(fā)現(xiàn)幾個共同點:
一是,人口流出,常住人口少。
以鶴崗為例,根據(jù)2010年第六次全國人口普查,鶴崗有常住人口105.8萬人,但到2017年,該市統(tǒng)計公報顯示,年末總?cè)丝跒?00.9萬人。
一般年末返鄉(xiāng)人群會增多,所以常住人口數(shù)可能少于年末總?cè)丝凇?7年到現(xiàn)在,人口還在持續(xù)流出,鶴崗常住人口可能已經(jīng)跌破100萬大關(guān)。
排名倒數(shù)第二的雙鴨山也出現(xiàn)了明顯的人口收縮態(tài)勢。2010年六普時,雙鴨山常住人口為146.26萬人,到2019年戶籍總?cè)丝诮禐?40.7萬人。
二是,低價房源有相當(dāng)一部分來自棚改房、回遷房。
以低房價“集中地”東北為例,新世紀以后,隨著東北老工業(yè)基地振興實施,資源型城市在相關(guān)政策支持、補貼下,對塌陷區(qū)進行了連片改造,建的房子特別多。
比如,阜新就曾由政府牽頭大批量修建棚改房。
2013年12月,《遼寧日報》發(fā)表的標(biāo)題為《“新”字經(jīng)濟彰顯遼寧阜新城市轉(zhuǎn)型的煥然巨變》文章中提到:
“從2002年開始,阜新開始了大規(guī)模、高標(biāo)準實施采煤沉陷區(qū)治理工程,累計完成投資14.4億元,新建居民住宅110萬平方米。”“從2005年開始,阜新又啟動了全省面積最大、任務(wù)最重、困難最突出的棚戶區(qū)改造工程,先后籌集資金110億元,新建住房735萬平方米,41萬工礦棚戶居民生活環(huán)境、條件得到極大改善。城鎮(zhèn)居民人均居住面積由過去的7.6平方米提高到22.5平方米。”
因為拿到房子的成本很低,賣的時候價格自然也不會要的高。而且數(shù)量擺在那里,物以稀為貴的道理都懂,價格自然漲不起來。
此外,回遷房、棚改房的建設(shè)標(biāo)準要低于商品房,在質(zhì)量和價格上也沒有與商品房競爭的實力。
三是,受經(jīng)濟水平與消費觀念限制。
經(jīng)濟水平這一點無需多說,西部發(fā)展突出的大都是省會城市,其他規(guī)模小的市縣資源少發(fā)展慢,農(nóng)民進城買房的能力也較弱。
再就是消費觀念,看看哪里樓市更熱、居民關(guān)注度最高就知道了,比如,東南沿海城市,畫圈就是珠三角、長三角這些。不論本身是幾線城市,被劃進這個大圈里,樓市就更熱情、買房需求也更高漲。
【3】
之前鶴崗2萬一套房震驚全國,不少外地人去咨詢甚至購買。但是當(dāng)短暫的熱潮退去,鶴崗樓市還是回歸了平靜,以本地人交易為主。
在這些城市買房就真的很慘么?
并不是。
那個被新聞報道3萬買房,2.2萬賣房,虧了26%的小伙子,也只是個例。而且造成他低價賣房的原因還有很多,疫情沖擊下資金緊張,人在外地租房住房子空著。
對本地人來說,這個房價仍然很舒適,不用掏空六個錢包就能買到,又可能干脆家里拆遷幾套房,不需要買新的。
那么可以去抄底這些“白菜房”嗎?
勸你別買!
只要你不去定居,不管是2萬一套還是十幾萬一套,都是在浪費錢,也沒有投資價值。
這些城市的房價不是暴跌后形成的低價,而是跑不贏大盤、被時代發(fā)展遺忘的低價。前些年,全國房價啟動上漲,那么大范圍的影響,都沒能帶動,在調(diào)控趨緊的現(xiàn)在,還能有什么理由突然上漲?
一直以來,都強調(diào)置業(yè)一二線、買房選核心地段。價格雖貴,但是買房買的不只是這個屋子,買的更是強發(fā)展城市、核心地段所附加的就業(yè)、教育、醫(yī)療資源。
在當(dāng)前的樓市環(huán)境下,最應(yīng)該考慮的不是便宜上車,而是在能力范圍內(nèi)盡量做一個最高性價比的選擇。新房抓住限價、促銷的窗口期,二手房把握好市場波動,不盲目等抄底。