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    年報觀察 | 濱江服務為什么不并購?

    2023-03-27 21:45:52    來源:觀點網    

    觀點網 公布2022年財報后,3月24日與27日兩個交易日,濱江服務股價漲幅3.46%及4.8%,延續中期業績,這家公司給似乎出了符合市場預期的答卷。

    報告期間,濱江服務實現收入19.83億元,較2021年增長41.7%;實現毛利5.92億元,較2021年增長31.7%;毛利率29.9%,同比下降2.2個百分點。


    (相關資料圖)

    同時,濱江服務公司權益股東應占利潤為4.12億元,同比增長28.0%;凈利率21.1%,同比減少2.1個百分點。

    面對2022年疫情反復多發、相關地產行業下行等情況,濱江服務取得此成績,母公司濱江集團發揮了重要作用。

    據3月27日參與濱江服務投資者業績會人士轉述,該公司實際控制人、濱江集團董事長戚金興認為,盡管宏觀環境及金融政策得到很大改善,但總體形勢依然非常嚴峻,不宜樂觀。

    這種情形下,濱江服務2023年經營目標并不激進,管理層提出將努力實現在管面積、經營收入增長不低于30%,經營業態上要做大基礎物業。

    起步的硬裝

    具體分業務看,濱江服務物業管理服務板塊收入11.93億元,占總收入60.2%,同比增長42%,其中53.7%來自濱江集團;非業主增值服務板塊營收5.4億元,占總營業收入27.2%,同比增長28.8%;5S增值服務實現營收2.49億元,占總收入12.6%,同比增長79.3%。

    據悉,項目數量增加是濱江服務物業管理服務收入提高主因,非業主增值服務收入增長則由于新增案場項目數量上漲。

    值得關注的是,汽車行業有5S店,濱江服務亦有5S增值服務,主要提供圍繞房屋資產的一站式打理保養需求服務,包括優家服務、優居服務及優享生活服務三大類業務。

    作為受重視的利潤增長引擎,濱江服務2022年在優居服務里的定制硬裝服務發展迅速,促使優居服務收入大增1811.9%,達到1.17億元,當期5S增值服務接近完成比2021年翻一番的爭取目標。

    戚金興稱,硬裝方面于2022年起步,兩個項目已完全進場,今年將開始發力,并進入一個小高峰值,這一塊上是濱江服務在全國房地產之中少有的增量。

    不過,因開展硬裝業務導致優居服務毛利率由2021年71.3%大幅下降至2022年48.3%的問題亦不可忽視,這使得濱江服務在基礎物管、非業主增值服務兩類業務毛利率穩定情況下,公司整體毛利率水平滑落2.2個百分點。

    收并購考量

    擴張情況上,在2021年取得歷史最好的逾五成面積增長后,2022年,濱江服務比2021年底在管項目增加90個,面積增加1200萬平方米,增長比例40.1%,速度稍有減緩。

    截止到2022年12月31日,該公司在管面積4200萬平方米,共286個項目。其中杭州占比65%,杭州以外浙江省內占比31%,省外占4%。

    2022年,濱江服務于區域拓展方面新增廣東省深圳市。

    上述參會投資者轉述稱,濱江服務未來擴張仍會聚焦杭州為核心,上海、寧波為兩翼的長三角區域,并繼續關注珠三角地區。

    同時,在豐富管理業態方面,濱江服務新增醫院、養老、高科技研究院等類別在管項目,目前非住公建類占比22%,增長0.7個百分點。

    另一方面,濱江服務外拓并不過度依賴母公司,截至2022年末來自獨立第三方在管面積占比增加7個點,達到55%,首次超過來自濱江集團的比例。

    但這一點可能也會對收繳率造成負面影響:2022年濱江服務收繳率為94.29%,比上年同期下降2個百分點,主要原因是個別大業主欠款所致。

    收繳率通常與應收賬款呈反比關系,針對報告期內應收賬款有所上漲問題,濱江服務管理層解釋稱,收入規模增加帶動了應收賬款的提高,尤其是2022年收款周期通常更長的非住物業服務營收增長112%,帶來應收賬款的同比例大幅增加。

    其次,12月份是傳統物業公司收款高峰期,而去年疫情導致應收賬款有所延遲。

    據投資者透露,公司管理層最后補充,但目前濱江服務期后回款達到70%,整體應收賬款仍較為健康。

    對物業公司而言,如何良好地擴大在管規模是繞不開的話題,但濱江服務不似碧桂園服務、華潤萬象生活等較大型物企,對收并購看起來并不熱衷。

    戚金興曾表示,他在2021年接觸了很多標的,“品質不怎么樣,要求倒非常高,我去年看了幾個標的,他們最好的項目和濱江服務最差的都有差距”,他并不反對收并購,惟有非常堅定原則性,想要以品質拓展為主要方向。

    參會人士則稱,此次投資者會戚金興再次指出,2021年以后濱江房產的項目見證了地產和物業的互動性,兩個板塊相輔相成,物業服務是地產品質重要組成部分。

    “今后為什么濱江服務不收并購?因為最好的是用實際服務來影響和輻射整個區域及城市,這才是濱江服務已具備的條件和未來高質量的拓展根源。”

    不過,這一思路勢必對濱江服務服務質量、市場滲透度及規模增速等提出考驗,如該公司擴張30%新目標所示,比前兩年的增長速度均有放低。

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