全國(guó)兩會(huì)期間，房地產(chǎn)行業(yè)新動(dòng)向成為各方關(guān)注的重點(diǎn)之一。

作為民生基礎(chǔ)要素，房地產(chǎn)與人民群眾的切身利益息息相關(guān)。會(huì)議指出，“建立實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，擴(kuò)大保障性住房供給，推進(jìn)長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。”為后續(xù)房地產(chǎn)工作定下基調(diào)。

(相關(guān)資料圖)

而2023年在保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)下，要“支持剛性和改善性住房需求”、“有效化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)”、“扎實(shí)推進(jìn)保交樓穩(wěn)民生”的工作鋪排，也明確了各方的工作方向。

事實(shí)上，自2022年中開始，從中央到地方，涉及金融、財(cái)政、行政等各個(gè)方面的多項(xiàng)調(diào)控措施的出臺(tái)，暖風(fēng)頻吹，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回暖跡象明顯，隨著行業(yè)形勢(shì)以及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的改變，房地產(chǎn)的格局也在悄然發(fā)生變化。

“房住不炒”沒提不等于沒有

2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。此后6年間，房地產(chǎn)行業(yè)政策以此為主基調(diào)，按需調(diào)動(dòng)實(shí)施。

而在2023年政府工作報(bào)告中，房住不炒卻未被提及，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，沒有強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，并不是退出了。在業(yè)內(nèi)人士看來，房住不炒已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的政策底線，是壓實(shí)穩(wěn)民生、穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)。

事實(shí)上，2023年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在2023年全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上已經(jīng)重申，要大力支持剛性和改善性住房需求，毫不動(dòng)搖堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、精準(zhǔn)施策。

中銀證券(行情601696,診股)分析，本次政府工作報(bào)告未提及“房住不炒”，未來預(yù)期政策仍將繼續(xù)從行業(yè)供需兩端發(fā)力。據(jù)其預(yù)計(jì)，預(yù)期未來將在房住不炒這一基調(diào)下，有更大范圍的政策糾偏。

中指研究院同樣認(rèn)為，經(jīng)過多年貫徹執(zhí)行，“房住不炒”已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期的政策基調(diào)，2022年以來，監(jiān)管部門頻繁落地房地產(chǎn)支持政策，各地也在積極落實(shí)因城施策，但在“房住不炒”基調(diào)下，供需兩端政策均會(huì)有所側(cè)重。

剛需性和改善性住房需求不容忽視

如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展？會(huì)議提出，要加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善型住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。同時(shí)，藥建立實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，擴(kuò)大保障性住房供給，推進(jìn)長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 

從2019年到2023年，5年里，支持改善型住房需求的說法首次被寫入政府工作報(bào)告當(dāng)中。

“這充分說明，今年的工作重中之重是提振住房消費(fèi)需求。” 易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，相比保交樓、解決債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題、預(yù)售資金問題、新發(fā)展模式推進(jìn)等，住房消費(fèi)需求的提振是當(dāng)下的“頭號(hào)工程”。唯有把住房消費(fèi)需求提振了，其他房地產(chǎn)的問題包括頭部房企金融風(fēng)險(xiǎn)的問題等，才能真正得到解決。

李宇嘉認(rèn)為，目前，住房消費(fèi)的主體，或者說有切實(shí)需求的，就是3億左右新市民、青年人。這部分人群已經(jīng)進(jìn)入了城市，但沒有體面的住所，無法在城市“扎根”，也就無法享受到城市的公共服務(wù)。因此，政策重點(diǎn)就是將這部分人群納入住房保障、住房消費(fèi)，從而激活住房發(fā)展的可持續(xù)動(dòng)力，也是擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵。

而事實(shí)上，據(jù)央行有關(guān)數(shù)據(jù)，到去年12月，新發(fā)放的個(gè)人住房貸款平均利率較上年末下降了大約140個(gè)基點(diǎn)。除個(gè)別熱點(diǎn)城市以外，絕大多數(shù)城市首付比例政策下限已經(jīng)達(dá)到全國(guó)底線。今年，央行、銀保監(jiān)會(huì)建立了首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，至今已有近30城降低首套房貸利率下限至4%以下。

利好的暖風(fēng)吹向行業(yè)，消費(fèi)信心再萌芽。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，1月70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量達(dá)到36個(gè)，自2021年9月以來首次超過下降城市數(shù)。不少一二線城市二手房?jī)r(jià)格漲幅更為明顯，市場(chǎng)活躍度持續(xù)提升。

需求端“精準(zhǔn)施策”將是2023年的主要著力點(diǎn)，中指研究院認(rèn)為，針對(duì)不同人群，2023年支持剛需群體的政策力度有望延續(xù)，支持改善性住房需求的政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，促進(jìn)以舊換新、以小換大的住房需求釋放。另外，結(jié)合人口的最新變化，給予多孩家庭、老年家庭、人才、產(chǎn)業(yè)人群等更多政策側(cè)重，也是支持剛需和改善性住房需求的政策方向。針對(duì)不同區(qū)域或?qū)Ⅲw現(xiàn)在城市內(nèi)部的政策變化，未來一線及核心二線城市有望“因區(qū)施策”“一區(qū)一策”。與此同時(shí)，供給端政策亦有望精準(zhǔn)跟進(jìn)，如增加改善型住房需求的土地供應(yīng)量、減少庫存量大地區(qū)的土地供應(yīng)等。

中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)表示，近一段時(shí)期，市場(chǎng)信心加快恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍性已有所上升。