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近日，青島市部分共有產(chǎn)權(quán)房交付難事件，揭開了地方城投資金壓力的“冰山一角”。

“青島家安運(yùn)營(yíng)管理有限公司未及時(shí)付款導(dǎo)致個(gè)別共有產(chǎn)權(quán)購(gòu)房人延遲收房，在此，我們深表歉意。現(xiàn)已經(jīng)安排資金付款，于今天將48套未撥付房款2571萬(wàn)元全部撥付到位，購(gòu)房人可以到開發(fā)商處辦理收房手續(xù)。”青島城陽(yáng)市政投資集團(tuán)2月2日官方微信發(fā)文稱。

記者從青島城陽(yáng)政務(wù)網(wǎng)查閱到，自2020年3月青島市城陽(yáng)區(qū)推出人才共有產(chǎn)權(quán)房政策以來(lái)，在相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)留言板中，針對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房“市政不打款”“無(wú)法收房”的投訴達(dá)上千條。

國(guó)家發(fā)改委國(guó)土經(jīng)濟(jì)室主任黃征學(xué)分析認(rèn)為，青島共有產(chǎn)權(quán)房交付難事情，既暴露地方財(cái)政收入承壓，也反映部分地方城投企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在加速累積。在這種情況下，地方城投仍然舉債拿地，將進(jìn)一步增加企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)。

他建議，地方政府切實(shí)負(fù)起防范風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，做到“誰(shuí)家孩子誰(shuí)抱回去”，著力化解城投債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

交付難或蔓延至保障房項(xiàng)目

在房地產(chǎn)行業(yè)下行期，城投平臺(tái)資金壓力正被一個(gè)個(gè)保障房業(yè)主維權(quán)案例揭露出來(lái)。

近日，有購(gòu)房者在山東省青島市城陽(yáng)區(qū)長(zhǎng)信箱留言稱，兩年前其掏空所有積蓄，通過(guò)市政共有產(chǎn)權(quán)方式，購(gòu)買了城陽(yáng)白云山(行情600332,診股)龍湖舜山府房屋，最終卻因市政公司未支付相應(yīng)部分首付款項(xiàng)，開發(fā)商拒絕交房。

對(duì)此，涉事方城陽(yáng)市政投資集團(tuán)的答復(fù)是：正在積極籌措資金解決付款問(wèn)題。

隨著該事件在網(wǎng)絡(luò)上的快速發(fā)酵，幾日后，青島城陽(yáng)市政投資集團(tuán)微信號(hào)發(fā)布說(shuō)明并道歉，并稱已將所欠房款撥付到位。

城陽(yáng)市政投資集團(tuán)還表示，目前公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良，從未出現(xiàn)過(guò)債務(wù)逾期等問(wèn)題，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控，經(jīng)營(yíng)呈穩(wěn)健上升態(tài)勢(shì)。

記者注意到，在青島城陽(yáng)政務(wù)網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板中，有關(guān)“共有產(chǎn)權(quán)房市政不打款”的投訴有1400條，被投訴城投公司有城陽(yáng)市政投資集團(tuán)、青島城陽(yáng)城市發(fā)展集團(tuán)有限公司、青島動(dòng)車小鎮(zhèn)投資公司，投訴時(shí)間集中于2021年~2022年。

青島城陽(yáng)區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)政策從2020年才開始。2020年3月，青島市城陽(yáng)區(qū)出臺(tái)聚集人才六條舉措，針對(duì)人才“買房難”、“買房貴”難點(diǎn)，將不同層次的人才購(gòu)房者與區(qū)屬國(guó)有企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行劃分，由區(qū)屬國(guó)有企業(yè)墊付或贈(zèng)予30%房款。

上述出現(xiàn)交付困難的白云山龍湖舜山府項(xiàng)目，其中就有約200套用于人才引進(jìn)。

這一政策的推出令城陽(yáng)區(qū)樓市快速回暖，大大消化了區(qū)內(nèi)商品房存量。青島網(wǎng)上房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年，城陽(yáng)區(qū)全年新房共成交2.485萬(wàn)套，較2019年幾乎翻番，其中僅人才共有產(chǎn)權(quán)住房網(wǎng)簽量就達(dá)到1.1萬(wàn)余套，貢獻(xiàn)近半。

“但壓力卻落到了需要墊付30%的城陽(yáng)區(qū)城投平臺(tái)身上，部分城投平臺(tái)付款方面出現(xiàn)延期，開發(fā)商不得不墊資開發(fā)，后來(lái)部分開發(fā)商逐漸退出。”青島當(dāng)?shù)匾晃黄髽I(yè)人士稱。

按最初設(shè)想，青島市城陽(yáng)區(qū)共有產(chǎn)權(quán)人才政策將持續(xù)至2023年，但到了2022年3月31日，城陽(yáng)區(qū)財(cái)政局方面稱，因即將出臺(tái)新的人才住房政策，為確保與新政策順暢銜接，即日起暫停人才共有產(chǎn)權(quán)住房政策。這日后，向引進(jìn)人才發(fā)放購(gòu)房券的新政策出臺(tái)了。

但城投公司的資金壓力已加劇。企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)，2021年城陽(yáng)市政投資集團(tuán)全年?duì)I業(yè)收入13.26億元，凈利潤(rùn)5880.38萬(wàn)元；2022年上半年，總營(yíng)業(yè)收入9.21億元，凈利潤(rùn)卻僅571.31萬(wàn)元。半年間，利潤(rùn)迅速下滑，負(fù)債卻從84.39億元攀升到110.88億元。

據(jù)青島市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年青島市全市生產(chǎn)總值為14920.75億元，穩(wěn)居北方第三城。其中，城陽(yáng)區(qū)GDP總量為1348.33億元，排名全市第五，但增速卻僅為1.1%，全市墊底。

據(jù)城陽(yáng)區(qū)政府披露，2022年1~10月，城陽(yáng)區(qū)財(cái)政支出總計(jì)285.9億元，一般公共預(yù)算收入還原后完成僅151.8億元。

托底地市樓市 城投債務(wù)壓力加劇

據(jù)公開信息，近一年來(lái)，深圳、鄭州、保定、西安等地亦有購(gòu)房者在領(lǐng)導(dǎo)留言板上反饋，其通過(guò)人才引進(jìn)政策申請(qǐng)的共有產(chǎn)權(quán)房、公租房、廉租房等民生保障性住房，出現(xiàn)了房屋質(zhì)量差、降標(biāo)減配、延遲交房，甚至爛尾等問(wèn)題。

這一個(gè)個(gè)案例也說(shuō)明，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存交樓風(fēng)險(xiǎn)，且風(fēng)險(xiǎn)存在從普通商品住宅蔓延至保障房領(lǐng)域的可能，這背后深層次問(wèn)題是城投債務(wù)的無(wú)序擴(kuò)張。

土地收入是地方財(cái)政的主要來(lái)源。但自去年以來(lái)，樓市持續(xù)低迷，民企拿地意愿普遍偏低，地方財(cái)政面臨斷糧危險(xiǎn)。于是，地方城投下場(chǎng)“托底”。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年，拿地面積TOP100企業(yè)中，地方城投有71個(gè)，是2021年的3倍多；拿地金額TOP100企業(yè)中，地方城投數(shù)量占比達(dá)到32%，較2021年同期增加了26個(gè)百分點(diǎn)。

以去年青島第四批集中供地為例，在城陽(yáng)區(qū)四批次12宗土地拿地企業(yè)中，都有地方城投的身影。但城投拿地相當(dāng)于“左手倒右手”，并未真正為地方政府增加財(cái)政收入，有些城投甚至是舉債拿地。

去年10月份，財(cái)政部印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》：嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。

但似乎并未起到太大作用。在今年1月份新增土地貨值TOP100企業(yè)中，地方城投平臺(tái)上榜數(shù)量近50家，拿地金額更是占到一半，仍扮演著“托底”角色。

一位地方城投人士稱，政策只對(duì)那些有勾地協(xié)議、有托底情況的城投企業(yè)才有影響，對(duì)我們沒有影響。

除托底土地市場(chǎng)，在恒大、融創(chuàng)、福晟等房企暴雷后，一些地方城投陸續(xù)接手了當(dāng)?shù)仨?xiàng)目，確保“交樓行動(dòng)”。如濟(jì)南城投近年已接手了誠(chéng)基中心、卓越時(shí)代廣場(chǎng)、萬(wàn)豪時(shí)代廣場(chǎng)、中弘廣場(chǎng)、傳媒大廈、祥泰城等項(xiàng)目。

但地方城投本身開發(fā)能力并不強(qiáng)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021年~2022年集中供地項(xiàng)目整體開工率僅有33%，在此情況下，城投類公司拿地開工率只有16%。

地方城投接盤項(xiàng)目和拿地資金從哪里來(lái)？一方面，向銀行借款；另一方面，發(fā)債。數(shù)據(jù)顯示，2013年國(guó)內(nèi)城投債余額為2.1萬(wàn)億元，到了2022年5月達(dá)到13.74萬(wàn)億元，翻了6倍之多，其中有將近6萬(wàn)億元是這兩年新增的。

據(jù)廣發(fā)證券(行情000776,診股)統(tǒng)計(jì)，截至2022年6月末，全國(guó)城投有息債務(wù)規(guī)模達(dá)50.2萬(wàn)億元，相較2015年的19.1萬(wàn)億元增長(zhǎng)1.6倍，年均增速在10%以上。

“近年來(lái)，城投公司還承擔(dān)了地方上較多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)，資金投入較大。地方政府早先承諾以土地出讓收入作為給城投公司的付款條件，隨著樓市深度調(diào)整，政府土地財(cái)政收入明顯下降，直接影響了地方城投公司的財(cái)務(wù)狀況。房地產(chǎn)行業(yè)下行下，城投公司開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目也受到影響。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

不得不承認(rèn)，城投公司幾十年來(lái)對(duì)城市發(fā)展帶來(lái)的巨大貢獻(xiàn)，但也不能回避，城投債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)正越積越高。