文/樂居財經 鄧鑫妮

冰封的上市之路，在年末被兩家蚊型物企打破。12月30日一早，眾安智慧生活和潤華服務相繼宣布發售，上市時間擬定于下月16號和17號。

從2022年的物企上市情況來看，2023年首家掛牌時間更早了些。2022年3月份，資本市場才迎來虎年第一股金茂服務。

(資料圖片僅供參考)

而這一整年的物管股也可用“慘淡”二字來形容，上市數量較前兩年大幅萎縮，股價和市值也紛紛滑坡。

資本層面的信心缺失，是多方作用的結果，其中影響最大的主要有兩個：一方面，物管股的經營成色和未來業績難以撐起巨大的市值泡沫，利劍向下之時，市值泡沫被刺破；另一方面，地產市場的融資縮緊和賣物企的行為引起波動，市值應聲下跌。

2022年末射向地產的“三支箭”帶來了信心，物管股已有回暖跡象。或許是慣性思維，市值高漲正是出售的好時節，于是掀起了新一輪的賣股潮。業內人士表示，這個趨勢大概率會延續到明年。

數量腰斬，年內僅7家物企上市

“物企的市值已經到天花板了，再漲的話可能會撐破。”類似的話，樂居財經在2021年與業內人士交談中聽到過不止一次。

市值高墻，最終還是倒了。大部分房企系排名靠前的物業公司都已經上市，物管故事不再吃香，再加之港交所上市門檻提高，物企一次、兩次甚至三次遞表，上市數量下滑，估值也隨風飄落。

樂居財經《物業K線》統計，2020年、2021年和2022年物企年內上市數量分別為18家、15家、7家，像下臺階一樣逐年遞減。

2021年初至今，共有29家物企首次遞表，有近半數物企遞交了兩次及以上的招股書，失效是一方面，遞表后再被出售也是上市數量減少的原因之一。

今年首尾三個月時間，都是物企上市的空窗期。

上一次敲鐘的是萬物云，而在它上市的20天前有一家蚊型物企通過了港交所聆訊，規模不足1000萬方的融匯悅生活。

相較以前，蚊型物企過會的比例在增加。然而還有一個事實是，蚊型物企沒法保證安全降落資本市場。融匯悅生活至今沒有公布發售信息，三個多月過去，上市進程擱淺。

49家物企市值縮水1973億

市值方面，62家上市物企中，大部分市值較前兩年回縮。截至12月30日，2022年市值高峰是華潤萬象生活905.01億港元，2021年市值最高為碧桂園服務1545.03億港元，2020年也是碧桂園服務1504.31億港元。

與2020年相比，僅5家上市物企2022年末市值增長。分別是華潤萬象生活、中海物業、濱江服務、特發服務、和泓服務。

與2021年相比，有6家上市物企2022年末市值增長。分別是華潤萬象生活、中海物業、建發物業、特發服務、華發物業服務、德商產投服務。

除去今年上市及市值同比增加的物企，2022年49家物企市值共計減少1973.5億港元。

2022年市值較前兩年都有增長的是華潤萬象生活、中海物業和特發服務，三家公司均有國央企背景。若是連續兩年市值穩步增長，則只剩下中海物業一家，華潤萬象生活和特發服務2021年跌至低點，2022年才有所回升。

要說減值最大的還要屬碧桂園服務。2020年和2021年一馬當先，2022年跌落高臺，655.74億港元較2020年減少約848億港元，較2021年減少約889億港元，降幅分別為56%和57%。

目前，市值千億以上的企業已消失，百億級別的有10家，10億以下的有26家。

事實上，物企上市本就帶了為地產融資的目的，遞表掛牌最瘋狂的那段時間，正值房地產融資口徑縮小，物企臨危受命，作為第二增長曲線挑起了重擔。

不過對于物業行業發展來說，這是一次不錯的機會。在這期間，物企使出渾身解數吸引投資者，而這也是物業發現自身價值的過程，從房地產的附庸，真正成長為一個挑大梁的行業。

可以看到的是，物企服務的業態呈多元化放射狀，住宅、商管、辦公、城市服務等服務邊界不斷外延。同時深挖增值服務，社區養老、社區零售、社區租賃等服務的深度也在延伸。

物管股的冰與火

樂居財經《物業K線》統計，目前遞表物企共有5家，其中通過聆訊的是三家，還有珠海萬達商管和龍湖智創生活正在等待，這個月10號中湘美好首次遞表已經失效。

珠海萬達商管和龍湖智創生活，是2022年遞表這一批物企中規模較大的兩家。2022上半年，龍湖智創生活收入增26%至63億元，在管面積2.8億平方米 ；期內，珠海萬達商管在管面積已經達到6000萬方，收入134.8億元。

一邊是奮力擠進資本舞臺，一邊是叫賣，物管股的冰與火在這一年冬天格外明顯。

除了有碧桂園服務、雅生活服務和旭輝永升服務等小范圍的售股舉動，有些物企還準備交出控股權。

金科服務從原本的引入二股東博裕集團，到后面被博裕要約收購，股權變動一步步從金科股份手中脫離。其他有過售股意向的物企一只手已經數不過來，恒大物業、奧園健康、旭輝永升服務、德信服務集團、第一服務控股、佳源服務……

2022年即將過去，物管股的處境是否翻篇還有待時間檢驗，不過有一個話題可以延續——物企自身價值。今年不少人提出要重塑物業價值，我想這其中即包含了莫讓虛高的價值迷了眼睛，也包含對物企獨立性發展的要求。