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深圳樓市最值得注意的漩渦出現(xiàn)了，以業(yè)主接到銀行電話為信號。
三天前，估計有不少深圳的朋友已經(jīng)看到這么一條關(guān)于深圳房子被銀行催補繳擔保金的微博。
博主是百萬粉絲的數(shù)碼大V，買了深圳某處小區(qū)房產(chǎn)，銀行來電提醒，因為深圳貸款的房子評估價下降，讓還一些本金進去。
博主頭一回聽說評估價下降了，要還本金進去的，粉絲也覺得是詐騙電話。
但博主很快就澄清是真的，不過他買的小區(qū)比較特殊，最近半年買的小區(qū)成交價大跌，沒有參考性。
從微博內(nèi)容來看，有三個信號是非常值得重視的。
1、深圳的房子也能接到銀行催補繳擔保金，說明市場成交價已經(jīng)跌得超出了銀行的承受范圍，也回調(diào)得比很多人想象的都多。
2、博主的房子最近半年成交價大跌，相信深圳回調(diào)得厲害的房子，還有很多很多。
雖然博主解釋自己買的樓盤比較特殊，最近半年成交價大跌
但是今年深圳的房子回調(diào)了多少，哪些房子回調(diào)得最明顯，英雄都有盤點過，相信大家都有印象。
比如金茂禮都、長城大廈、八卦嶺宿舍、領(lǐng)航城小區(qū)、頤安都會中央、龍悅居等等，都是實打?qū)嵉某山换芈洹?/P>
回落明顯的小區(qū)不說百分百會接到銀行補款的電話，如果繼續(xù)回落，也是有可能接到的。
3、博主是因為房子的評估價下降了而接到電話，說明銀行已經(jīng)重估了市場價，重新錨定了估價體系，甚至有可能已經(jīng)不再以指導價為錨點。
因為市場成交價或者評估價已經(jīng)比指導價低得多多了，指導價指導銀行的意義大大減少。
4、是催補資金是擔保金，說明銀行房貸合同的補充特殊條款已經(jīng)觸發(fā)。
只有特殊情況下才能觸發(fā)的條款，很多人都沒留意過的條款生效，也說明基本上已經(jīng)不是特殊情況了，而有可能是普遍情況，甚至是整體情況。
所以，并非像博主所說的，不具備參考性，而是大部分業(yè)主都要重視一下。
而且雖然博主提示，他的案例不具備參考性，但是評論區(qū)也有粉絲留言接到相同的電話。
從博主的內(nèi)容來看，三個信號中，更值得注意的是第二個。
之前說指導價是業(yè)主的托底價，業(yè)內(nèi)只當一句玩笑。
市場上有很多人都當段子來看。
現(xiàn)在看來，指導價更深層的邏輯，真的就是托住二手房的底線。
銀行放貸有參考依據(jù)，評估價有參考依據(jù)，基本不會偏離指導價太多。
現(xiàn)在評估價已經(jīng)下跌了，那么放貸的標準就會更新，有沒有指導價指導銀行放貸，意義已經(jīng)不大了。
但是評估價下調(diào)就會引起房子價值（抵押物價值）真正的減少而觸發(fā)房貸合同的補充條款，業(yè)主需要給銀行補充足夠的擔保才行。
所以，指導價沒動，市場成交價有參考，暫時大部分的存量貸款還沒表現(xiàn)出什么問題。
但這就讓很多人覺得很詫異。
明明堅持還房貸不就行了，怎么還有這些約定。
一方面是因為很多人在貸款的時候，并沒有怎么去了解房貸合同的補充條款。
實際上幾乎所有的銀行個人住房貸款合同都會有關(guān)于抵押房產(chǎn)價值減少需要向銀行補充額外擔保的約定。
而且條款的苛刻程度是包含“任何原因”導致抵押的房子減少，要么是補充額外的擔保，要么是立刻償還剩余貸款。
（大華銀行房地產(chǎn)抵押貸款合同樣本）
（匯豐銀行房地產(chǎn)抵押貸款合同樣本）
另一方面，深圳絕大部分業(yè)主都是年輕人，買房群體都集中在80后和90后身上，這幾年還更年輕化。
2017年美聯(lián)物業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，深圳購房者逾八成在45歲以下，平均年齡為36.6歲。
而2020年貝殼研究院發(fā)布的《2020城市剛需購房報告》顯示，深圳平均購房年齡為33.2歲。
實際上，這些業(yè)主沒有經(jīng)歷過真正的房地產(chǎn)漩渦。
在人生成長階段，一直伴隨著的是咱們國家經(jīng)濟高速發(fā)展，享受到的是深圳發(fā)展的超級經(jīng)濟紅利，并沒有經(jīng)歷過太多的挫折。
這當中也包括英雄。
當年香港很多人上了天臺就是這個原因，并不是真正意義上的斷了月供。
所以，很多人覺得，堅持還房貸就會沒事，未來可能扛住了月供，也有可能會扛不住擔保補款。
當然，這也是特殊情況，大家可以不必過于擔憂。
但一到特殊時期，銀行的合同什么特殊條款也都是有可能觸發(fā)的。
以后無論投資還是自住，多少都帶點敬畏之心吧。