作者 | 王澤紅
【資料圖】
出品 | 焦點財經
2022是房地產下行的一年，也是紓困的一年。
從違約出險到鼓勵收并購，風險蔓延下市場意愿和信心嚴重受挫，監管部門對并購貸款、發債融資、AMC入場紓困等方面給予引導，LPR持續下調，各地降首付、松限購限貸穩地產。
從1月金融監管部門召集幾家全國性AMC開會，到2月銀保監會召開專題座談會，再到4月央行召集6家國有銀行、12家股份制銀行及5家AMC機構商議不良資產處置和房企紓困，拉開AMC紓困地產序幕。
7月注定載入房地產發展史，全國停工停貸事件不斷發酵，以鄭州、武漢、重慶為典型代表，鄭州停貸項目達 34 個，武漢、重慶停工項目也超過 20 個，中央政治局會議首提“保交樓”。此后，從中央到地方，多部門出臺措施推進“保交樓、穩民生”工作。
自此，房地產行業進入“交付時代”，“保交付”成為房企“頭號工程”和新信守，“交付力”成為衡量房企硬實力的關鍵指標之一，融創、萬科、龍湖、綠城、遠洋和金科等房企開始搭建“交付體系”。
一年時間里，50強房企超半數撤銷評級，出險房企被債權人呈請清盤時有發生，美元債交換要約、展期頻頻上演，境外債務重組成為無奈選擇。
房企境外融資渠道基本處于關閉狀態，境內融資主要集中于5月首批信用保護工具發債的5家示范房企，以及8月首批“中債增”擔保融資“白名單”6家房企。
臨近年底兩個月，穩融資“三支箭”銀行信貸、債券融資、股權融資，以及第四支箭“內保外貸”、央地合作等持續落地，房企融資迎來關鍵轉折點；“保交樓”專項貸款也增至達 4000 億元，萬科郁亮將其形容為“微光”正在逐步變成“曙光”。
這一年，地產紓困圍繞不同階段的融資來展開，從以AMC、信托等金融機構以及央國企并購、保交樓專款專用為主導的“保項目”，逐步過渡到融資力度不斷增強后的“穩主體”。焦點財經梳理出房地產十大融資通路，回顧地產2022年政策演變。
一、1960億“并購貸”涌向優質房企
2021年末以來，監管層鼓勵優質企業加大房地產項目兼并收購，鼓勵金融機構提供兼并收購的金融服務；進入2022年初，房地產并購貸款不再計入“三道紅線”；3 月 16 日，六部門密集表態房地產，再次強調金融機構穩妥有序開展并購貸款。
在此背景下，2022年1月至4月，房企密集獲得來自銀行的并購貸款。同期，銀行間市場支持并購票據發行，綠城集團、首開股份、保利置業、保利發展和建發地產等房企月均成功注冊發行并購票據。據焦點財經不完全統計，截至10 月末，典型房企年內共獲取1960億的銀行并購貸額度，5 月以后市場上沒有房企再獲新增貸款額度。
二、首批“示范房企”增信發債39億
從3月證監會鼓勵市場機構、政策性機構通過創設“信用保護工具”為民營企業債券融資提供增信支持，到碧桂園、龍湖集團、美的置業三家房企5月被選為“示范房企”，民營房企逐步恢復公開市場的融資功能。
龍湖是率先落地的民營房企，并打破了兩項記錄，5月16日先后發行規模為5億元公司債、4.02億元供應鏈ABS，前者是民營房企首單創設信用保護合約（CDS）；后者是市場首單民營房企信用保護憑證成功設立，是市場落地的首單民營房企信用保護工具。
碧桂園與美的置業相繼跟進，均在信用保護合約加持下成功發債；隨后新城控股與旭輝也相繼采用信用保護工具成功發行信用債，首批信用保護工具發債的5家示范房企共實現融資39.02億元。
三、首批中債增“白名單”發債68億
進入8月，交易商協會召集多家民營房企召開座談會，探討通過中債增進公司增信支持的方式支持民營房企發債融資，并確定首批 6 家房企獲得中債增擔保試點，分別是龍湖集團、金地集團、碧桂園、旭輝控股、新城控股、遠洋集團，被稱為融資“白名單”，此后卓越商管也成為“白名單”中一員。
8月29日，龍湖發行一筆15億元中期票據，成為首單中債增為民營房企“全額擔保”的中票，此后美的置業、新城控股、碧桂園、 旭輝集團、卓越商管等相繼發行，首批“中債增”擔保6家房企發債規模達68億元。
四、“保交樓”貸款與專項紓困基金
今年7 月停工停貸事件不斷發酵后，8 月末，住建部、銀保監會和央行提出將通過初期規模 2000 億元的政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。
到11 月，在前期推出的“保交樓”專項借款的基礎上，央行面向6家商業銀行再推出 2000 億元“保交樓”貸款支持計劃，2023年3月31日前向商業銀行提供 2000 億元免息再貸款。至此，中央已計劃提供合計 4000 億元的“保交樓”專項借款資金。
“停工停貸”事件后，各地也在陸續成立紓困基金，如鄭州啟動百億房地產紓困基金，南寧成立房地產平穩基金，浙江首個房地產紓困基金項目落地，信達投資、信達地產聯合金融機構設立康橋集團保交付紓困基金，以及浙商資產聯合湖北資產設立50億元紓困基金。
保交付專項貸款與紓困基金不斷輸入出險房企，AMC入場紓困也從全國性向地方AMC演變，“保交樓”有序進行并進入實質性執行階段。
五、從“保租房REITS”到商辦REITs
今年5月，保障性租賃住房正式被納入基礎設施領域公募REITs范圍之內，8 月份三只保租
房REITs通過審核并發行上市，分別是“紅土深圳安居 REIT”、“中金廈門安居 REIT” 和“華夏北京保障房REIT”。
11月1日，證監會正式批準了“華潤有巢REIT”的發行，募資金額為11.2億元；到12 月 9 日，“華潤有巢REIT”正式上市，成為首只市場化機構發起保租房REIT，為房企轉型帶來示范效應。
12月8日，證監會提出加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產領域，積極探索建立多層次 REITs 市場，進一步明確 REITs 稅收征管細則等。
至此，商業地產REITs被提上日程，有望破冰成為房企另一條融資及盤活存量資產的渠道。
六、“保函置換”預售監管資金
11月14日，銀保監會、住建部、央行發布商業銀行出具保函置換預售監管資金通知，房企可以通過保函可以置換監管賬戶的資金，但有額度限制，置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，留存的資金需要基本確保項目可以竣工交付，剩余資金不足，出函銀行應立即墊付。
中銀證券認為，保函置換對于受監管的預售資金占比較高的房企能釋放更多利好，預計將對行業釋放超1000億元的資金用于項目工程建設、償還項目到期債務等。
“第一支箭”數萬億授信涌向多家房企之際，絕大多數的銀行授信范圍中便囊括保函置換。
七、“第一支箭”超3.75萬億授信
11月23日，央行、銀保監會正式發布“金融 16 條”后，從國有大行到股份制銀行，再到地產性銀行支持區域房企，超過28 家銀行密集給予多家房企大額授信，為其流動性提供支持。據焦點財經不完全統計，目前拿到授信的房企超80 家，授信額度合計超 3.75 萬億元。
八、“第二支箭”債券融資擴容
11月1日，交易商協會與中房協聯合中債增召集 21 家民營房企召開座談會，明確表示中債增將繼續加大對民營房企發債的支持力度；7天后，交易商協會表示繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具，預計可支持約2500 億元民營企業債券融資。
目前龍湖、新城、美的、萬科、金地、綠城、旭輝、金輝合計 1190 億儲架式中票均獲受理；中債增出具對龍湖、美的、金輝、碧桂園、新城五家民企發債信用增進函，合計擬發行 77 億元中期票據。
央地增進民企債券發行也在穩步推進，新希望、美的置業、碧桂園3家民營房企合計發行公司債融資 34.3 億元。
九、“第三支箭”股權融資開閘
11月28日 “第三支箭”落地，時隔六年上市房企股權融資再開閘，證監會決定在房地產行業股權融資方面調整優化，包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復上市房企和涉房上市公司再融資，恢復以房地產為主業的H股上市公司再融資等五方面內容。
此后，萬科、世茂股份、福星股份、北新路橋、大名城、新湖中寶、天地源、陸家嘴、華夏幸福、格力地產、金科股份、華發股份、東百集團、嘉凱城、綠地控股、迪馬股份等發布定增計劃或發行股份購買資產及配套融資計劃。
十、“第四支箭”內保外貸
12月初，央行、銀保監會要求中國銀行、建設銀行、工商銀行、農業銀行在12月10日前向房企提供離岸貸款，被稱為“內保外貸”，旭輝控股、碧桂園、龍湖、美的置業和新城發展將成為首批獲得貸款的房企。并且，“第一支箭”銀行密集對房企授信中，部分合作協議的細節中也提及“內保外貸”的支持。
到12 月 9 日，首筆“內保外貸”落地，中國銀行利用境內外市場資源為龍湖提供“內保外貸”業務，中國銀行為龍湖集團開立保函，中銀香港以人民幣保函為擔保，成功為龍湖境外主體提供外幣貸款，該筆貸款規模為 7 億元。
首筆“內保外貸”的落地極具意義，別認為是房企境外債融資渠道的重啟。