作者 | 王澤紅
【資料圖】
出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)
2022是房地產(chǎn)下行的一年，也是紓困的一年。
從違約出險(xiǎn)到鼓勵(lì)收并購(gòu)，風(fēng)險(xiǎn)蔓延下市場(chǎng)意愿和信心嚴(yán)重受挫，監(jiān)管部門對(duì)并購(gòu)貸款、發(fā)債融資、AMC入場(chǎng)紓困等方面給予引導(dǎo)，LPR持續(xù)下調(diào)，各地降首付、松限購(gòu)限貸穩(wěn)地產(chǎn)。
從1月金融監(jiān)管部門召集幾家全國(guó)性AMC開會(huì)，到2月銀保監(jiān)會(huì)召開專題座談會(huì)，再到4月央行召集6家國(guó)有銀行、12家股份制銀行及5家AMC機(jī)構(gòu)商議不良資產(chǎn)處置和房企紓困，拉開AMC紓困地產(chǎn)序幕。
7月注定載入房地產(chǎn)發(fā)展史，全國(guó)停工停貸事件不斷發(fā)酵，以鄭州、武漢、重慶為典型代表，鄭州停貸項(xiàng)目達(dá) 34 個(gè)，武漢、重慶停工項(xiàng)目也超過 20 個(gè)，中央政治局會(huì)議首提“保交樓”。此后，從中央到地方，多部門出臺(tái)措施推進(jìn)“保交樓、穩(wěn)民生”工作。
自此，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“交付時(shí)代”，“保交付”成為房企“頭號(hào)工程”和新信守，“交付力”成為衡量房企硬實(shí)力的關(guān)鍵指標(biāo)之一，融創(chuàng)、萬(wàn)科、龍湖、綠城、遠(yuǎn)洋和金科等房企開始搭建“交付體系”。
一年時(shí)間里，50強(qiáng)房企超半數(shù)撤銷評(píng)級(jí)，出險(xiǎn)房企被債權(quán)人呈請(qǐng)清盤時(shí)有發(fā)生，美元債交換要約、展期頻頻上演，境外債務(wù)重組成為無奈選擇。
房企境外融資渠道基本處于關(guān)閉狀態(tài)，境內(nèi)融資主要集中于5月首批信用保護(hù)工具發(fā)債的5家示范房企，以及8月首批“中債增”擔(dān)保融資“白名單”6家房企。
臨近年底兩個(gè)月，穩(wěn)融資“三支箭”銀行信貸、債券融資、股權(quán)融資，以及第四支箭“內(nèi)保外貸”、央地合作等持續(xù)落地，房企融資迎來關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)；“保交樓”專項(xiàng)貸款也增至達(dá) 4000 億元，萬(wàn)科郁亮將其形容為“微光”正在逐步變成“曙光”。
這一年，地產(chǎn)紓困圍繞不同階段的融資來展開，從以AMC、信托等金融機(jī)構(gòu)以及央國(guó)企并購(gòu)、保交樓專款專用為主導(dǎo)的“保項(xiàng)目”，逐步過渡到融資力度不斷增強(qiáng)后的“穩(wěn)主體”。焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)梳理出房地產(chǎn)十大融資通路，回顧地產(chǎn)2022年政策演變。
一、1960億“并購(gòu)貸”涌向優(yōu)質(zhì)房企
2021年末以來，監(jiān)管層鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)加大房地產(chǎn)項(xiàng)目兼并收購(gòu)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供兼并收購(gòu)的金融服務(wù)；進(jìn)入2022年初，房地產(chǎn)并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三道紅線”；3 月 16 日，六部門密集表態(tài)房地產(chǎn)，再次強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款。
在此背景下，2022年1月至4月，房企密集獲得來自銀行的并購(gòu)貸款。同期，銀行間市場(chǎng)支持并購(gòu)票據(jù)發(fā)行，綠城集團(tuán)、首開股份、保利置業(yè)、保利發(fā)展和建發(fā)地產(chǎn)等房企月均成功注冊(cè)發(fā)行并購(gòu)票據(jù)。據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至10 月末，典型房企年內(nèi)共獲取1960億的銀行并購(gòu)貸額度，5 月以后市場(chǎng)上沒有房企再獲新增貸款額度。
二、首批“示范房企”增信發(fā)債39億
從3月證監(jiān)會(huì)鼓勵(lì)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)、政策性機(jī)構(gòu)通過創(chuàng)設(shè)“信用保護(hù)工具”為民營(yíng)企業(yè)債券融資提供增信支持，到碧桂園、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)三家房企5月被選為“示范房企”，民營(yíng)房企逐步恢復(fù)公開市場(chǎng)的融資功能。
龍湖是率先落地的民營(yíng)房企，并打破了兩項(xiàng)記錄，5月16日先后發(fā)行規(guī)模為5億元公司債、4.02億元供應(yīng)鏈ABS，前者是民營(yíng)房企首單創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)合約（CDS）；后者是市場(chǎng)首單民營(yíng)房企信用保護(hù)憑證成功設(shè)立，是市場(chǎng)落地的首單民營(yíng)房企信用保護(hù)工具。
碧桂園與美的置業(yè)相繼跟進(jìn)，均在信用保護(hù)合約加持下成功發(fā)債；隨后新城控股與旭輝也相繼采用信用保護(hù)工具成功發(fā)行信用債，首批信用保護(hù)工具發(fā)債的5家示范房企共實(shí)現(xiàn)融資39.02億元。
三、首批中債增“白名單”發(fā)債68億
進(jìn)入8月，交易商協(xié)會(huì)召集多家民營(yíng)房企召開座談會(huì)，探討通過中債增進(jìn)公司增信支持的方式支持民營(yíng)房企發(fā)債融資，并確定首批 6 家房企獲得中債增擔(dān)保試點(diǎn)，分別是龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、碧桂園、旭輝控股、新城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)，被稱為融資“白名單”，此后卓越商管也成為“白名單”中一員。
8月29日，龍湖發(fā)行一筆15億元中期票據(jù)，成為首單中債增為民營(yíng)房企“全額擔(dān)保”的中票，此后美的置業(yè)、新城控股、碧桂園、 旭輝集團(tuán)、卓越商管等相繼發(fā)行，首批“中債增”擔(dān)保6家房企發(fā)債規(guī)模達(dá)68億元。
四、“保交樓”貸款與專項(xiàng)紓困基金
今年7 月停工停貸事件不斷發(fā)酵后，8 月末，住建部、銀保監(jiān)會(huì)和央行提出將通過初期規(guī)模 2000 億元的政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。
到11 月，在前期推出的“保交樓”專項(xiàng)借款的基礎(chǔ)上，央行面向6家商業(yè)銀行再推出 2000 億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃，2023年3月31日前向商業(yè)銀行提供 2000 億元免息再貸款。至此，中央已計(jì)劃提供合計(jì) 4000 億元的“保交樓”專項(xiàng)借款資金。
“停工停貸”事件后，各地也在陸續(xù)成立紓困基金，如鄭州啟動(dòng)百億房地產(chǎn)紓困基金，南寧成立房地產(chǎn)平穩(wěn)基金，浙江首個(gè)房地產(chǎn)紓困基金項(xiàng)目落地，信達(dá)投資、信達(dá)地產(chǎn)聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)設(shè)立康橋集團(tuán)保交付紓困基金，以及浙商資產(chǎn)聯(lián)合湖北資產(chǎn)設(shè)立50億元紓困基金。
保交付專項(xiàng)貸款與紓困基金不斷輸入出險(xiǎn)房企，AMC入場(chǎng)紓困也從全國(guó)性向地方AMC演變，“保交樓”有序進(jìn)行并進(jìn)入實(shí)質(zhì)性執(zhí)行階段。
五、從“保租房REITS”到商辦REITs
今年5月，保障性租賃住房正式被納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs范圍之內(nèi)，8 月份三只保租
房REITs通過審核并發(fā)行上市，分別是“紅土深圳安居 REIT”、“中金廈門安居 REIT” 和“華夏北京保障房REIT”。
11月1日，證監(jiān)會(huì)正式批準(zhǔn)了“華潤(rùn)有巢REIT”的發(fā)行，募資金額為11.2億元；到12 月 9 日，“華潤(rùn)有巢REIT”正式上市，成為首只市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)發(fā)起保租房REIT，為房企轉(zhuǎn)型帶來示范效應(yīng)。
12月8日，證監(jiān)會(huì)提出加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，積極探索建立多層次 REITs 市場(chǎng)，進(jìn)一步明確 REITs 稅收征管細(xì)則等。
至此，商業(yè)地產(chǎn)REITs被提上日程，有望破冰成為房企另一條融資及盤活存量資產(chǎn)的渠道。
六、“保函置換”預(yù)售監(jiān)管資金
11月14日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行發(fā)布商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金通知，房企可以通過保函可以置換監(jiān)管賬戶的資金，但有額度限制，置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%，留存的資金需要基本確保項(xiàng)目可以竣工交付，剩余資金不足，出函銀行應(yīng)立即墊付。
中銀證券認(rèn)為，保函置換對(duì)于受監(jiān)管的預(yù)售資金占比較高的房企能釋放更多利好，預(yù)計(jì)將對(duì)行業(yè)釋放超1000億元的資金用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等。
“第一支箭”數(shù)萬(wàn)億授信涌向多家房企之際，絕大多數(shù)的銀行授信范圍中便囊括保函置換。
七、“第一支箭”超3.75萬(wàn)億授信
11月23日，央行、銀保監(jiān)會(huì)正式發(fā)布“金融 16 條”后，從國(guó)有大行到股份制銀行，再到地產(chǎn)性銀行支持區(qū)域房企，超過28 家銀行密集給予多家房企大額授信，為其流動(dòng)性提供支持。據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，目前拿到授信的房企超80 家，授信額度合計(jì)超 3.75 萬(wàn)億元。
八、“第二支箭”債券融資擴(kuò)容
11月1日，交易商協(xié)會(huì)與中房協(xié)聯(lián)合中債增召集 21 家民營(yíng)房企召開座談會(huì)，明確表示中債增將繼續(xù)加大對(duì)民營(yíng)房企發(fā)債的支持力度；7天后，交易商協(xié)會(huì)表示繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，預(yù)計(jì)可支持約2500 億元民營(yíng)企業(yè)債券融資。
目前龍湖、新城、美的、萬(wàn)科、金地、綠城、旭輝、金輝合計(jì) 1190 億儲(chǔ)架式中票均獲受理；中債增出具對(duì)龍湖、美的、金輝、碧桂園、新城五家民企發(fā)債信用增進(jìn)函，合計(jì)擬發(fā)行 77 億元中期票據(jù)。
央地增進(jìn)民企債券發(fā)行也在穩(wěn)步推進(jìn)，新希望、美的置業(yè)、碧桂園3家民營(yíng)房企合計(jì)發(fā)行公司債融資 34.3 億元。
九、“第三支箭”股權(quán)融資開閘
11月28日 “第三支箭”落地，時(shí)隔六年上市房企股權(quán)融資再開閘，證監(jiān)會(huì)決定在房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化，包括恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資等五方面內(nèi)容。
此后，萬(wàn)科、世茂股份、福星股份、北新路橋、大名城、新湖中寶、天地源、陸家嘴、華夏幸福、格力地產(chǎn)、金科股份、華發(fā)股份、東百集團(tuán)、嘉凱城、綠地控股、迪馬股份等發(fā)布定增計(jì)劃或發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)及配套融資計(jì)劃。
十、“第四支箭”內(nèi)保外貸
12月初，央行、銀保監(jiān)會(huì)要求中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行在12月10日前向房企提供離岸貸款，被稱為“內(nèi)保外貸”，旭輝控股、碧桂園、龍湖、美的置業(yè)和新城發(fā)展將成為首批獲得貸款的房企。并且，“第一支箭”銀行密集對(duì)房企授信中，部分合作協(xié)議的細(xì)節(jié)中也提及“內(nèi)保外貸”的支持。
到12 月 9 日，首筆“內(nèi)保外貸”落地，中國(guó)銀行利用境內(nèi)外市場(chǎng)資源為龍湖提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)，中國(guó)銀行為龍湖集團(tuán)開立保函，中銀香港以人民幣保函為擔(dān)保，成功為龍湖境外主體提供外幣貸款，該筆貸款規(guī)模為 7 億元。
首筆“內(nèi)保外貸”的落地極具意義，別認(rèn)為是房企境外債融資渠道的重啟。