觀點(diǎn)網(wǎng) 長實(shí)又如愿獲得一副啟德商住地皮。

12月21日，香港地政總署公布，一幅位于九龍啟德第2A區(qū)4號地盤、5（B）號地盤及10號地盤的新九龍內(nèi)地段第6649號的用地，以87.03億港元批予鋒城投資有限公司，每方呎樓面地價6138港元，批租期為五十年。

(資料圖片)

鋒城投資是長江實(shí)業(yè)子公司，為出價最高的投標(biāo)者，該地皮早前合共收到6份標(biāo)書，入標(biāo)的發(fā)展商包括長實(shí)、恒地、南豐、旭日國際、會德豐地產(chǎn)、嘉華國際伙拍信置入標(biāo)。

而近期長實(shí)積極投地，已連續(xù)斬獲多個項(xiàng)目，10月5日，以46.01億港元獲得新界一宗住宅用地；12月15日，再中標(biāo)市建局皇后大道西/賢居里項(xiàng)目。

87.03億港元中標(biāo)

觀點(diǎn)新媒體獲悉，該地皮為香港本季度規(guī)模最大官地，地皮面積約21.44萬平方呎，指定作非工業(yè)（不包括倉庫、酒店及加油站）用途，最高可建面積141.8萬平方呎。

該項(xiàng)目由三塊地皮組成，中標(biāo)的發(fā)展商要興建地下購物街連接港鐵宋皇臺站。地皮原以商業(yè)用途招標(biāo)，并于2020年年中獲四標(biāo)，但因標(biāo)價未達(dá)政府要求而收回。

有測量師指是次啟德地皮位置不俗，鄰近港鐵站出口，亦具新發(fā)展區(qū)優(yōu)勢。此項(xiàng)目規(guī)模龐大，逾140多萬呎樓面，以及項(xiàng)目分三幅地塊發(fā)展，并由地下街連貫，同時需興建政府社區(qū)設(shè)施，故料設(shè)計(jì)較復(fù)雜，發(fā)展成本有所增加，發(fā)展期亦會較長，增加項(xiàng)目投資成本。

對于中標(biāo)啟德商住地皮，長江實(shí)業(yè)執(zhí)行董事吳佳慶則表示，對今次以相宜價錢投得啟德新區(qū)的大型地皮感到非常高興。項(xiàng)目地理?xiàng)l件優(yōu)越，位處宋皇臺港鐵站上蓋，日后亦有地下購物街連接九龍城傳統(tǒng)區(qū)域及啟德港鐵站，預(yù)料落成后的中小型住宅單位將廣受歡迎，可望帶來非常理想的回報(bào)。

長實(shí)稱投得該地皮價格合適。確實(shí)，此前市場對于該地皮市場估值介乎113.4-148.89億港元，每呎樓面地價8000至10,500港元，如今的中標(biāo)價低于市場估值下限逾20%。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，過去兩年長實(shí)仍保持一定投資額，當(dāng)中，投資額最大的項(xiàng)目也位于啟德。2021年2月，長實(shí)擊敗4個對手，以102.8億港元購入啟德跑道區(qū)4E區(qū)2號地皮，每方呎樓面地價15861港元。

該地皮條件優(yōu)越，是罕有的市區(qū)海景地皮，也是啟德跑道區(qū)內(nèi)最后一幅住宅用地，地盤面積約11.78萬方呎，可建總樓面約64.8萬方呎。

之后，該地皮獲批建8幢6至29層高住宅，住宅可建總樓面約 62.5萬平方呎，另有2.4萬平方呎非住宅樓面，估計(jì)可提供775個單位。

長實(shí)買與賣

值得關(guān)注的是，今年9月，長實(shí)將其位于香港波老道21號的發(fā)展項(xiàng)目“21 BORRETT ROAD”共152個住宅單位、242個住宅停車位及31個摩托車停車位，打包一并出售予獨(dú)立第三方新加坡公司LC Vision Capital，并由華瑞資本進(jìn)行管理，總代價207.66億港元。

長實(shí)稱出售讓公司得以變現(xiàn)發(fā)展項(xiàng)目的投資，預(yù)計(jì)2025年3月完成項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。假設(shè)合約部分的銷售已在交易完成前完成，且沒有任何及后售出部分銷售已在交易完成前發(fā)生，預(yù)期將獲得收益估計(jì)約63億港元，預(yù)期出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額用作一般營運(yùn)資金用途。

不少人分析長實(shí)或睇淡后市，長實(shí)執(zhí)行董事趙國雄否認(rèn)了這一說法，稱長實(shí)一貫作風(fēng)就是當(dāng)樓盤落成后會盡快出售，出售 21 BORRETT ROAD，集團(tuán)有數(shù)十億利潤，套現(xiàn)后會投資其他項(xiàng)目，是一個好正常的商業(yè)運(yùn)作。

近段時間市場利好買家，“今次出售 21 BORRETT ROAD的售價有一定折讓，所以基金好開心購入項(xiàng)目。”趙國雄指出，過去數(shù)年政府雖然增加土地供應(yīng)，但豪宅地皮仍然十分短缺，當(dāng)整體經(jīng)濟(jì)復(fù)常，相信豪宅反彈速度相對會較快，所以基金看好豪宅市場的前景。

過去兩年受疫情疊加加息影響，不少人對香港樓市較為迷惘。但即便不少人大幅看跌香港樓價，趙國雄卻對香港前景抱有信心。

他認(rèn)為，與以往不同，政府已推出相關(guān)措施，所以應(yīng)保持信心。

“好多人用過去經(jīng)驗(yàn)睇樓市，有人估計(jì)跌4成、5成，但是樓市今時不同往日，近年政府推出多項(xiàng)樓市辣招，為樓市去泡沫，保障銀行體系穩(wěn)健，整體按揭成數(shù)5至6成，即使借8至9成的人有買保險(xiǎn)，有保險(xiǎn)公司分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，銀行不會輕易斬倉逼業(yè)主賣樓，所以看不到樓價大跌4成、5成的機(jī)會。”

他稱，過去樓價的確試過下跌4成、5成，但是因?yàn)楫?dāng)年政府無管制，好多投資者同時持有大量物業(yè)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)差供不到樓最終淪為銀主盤。現(xiàn)時樓市8至9成為用家,即使樓價下跌仍會供樓，因?yàn)榫幼⌒枨笕匀淮嬖凇?/p>

另一方面，市場關(guān)注加息會對樓市產(chǎn)生的影響。對此，趙國雄認(rèn)為，加息對供樓人士有影響，但近年香港與內(nèi)地經(jīng)濟(jì)聯(lián)系頻繁，加息步伐不會跟足美國，美國目前經(jīng)濟(jì)情況很難持續(xù)大幅加息，所以預(yù)期2023年樓價跟隨經(jīng)濟(jì)走勢，維持5至10%波幅的預(yù)測。

而長實(shí)的投資動作亦證實(shí)這一點(diǎn)。觀點(diǎn)新媒體獲悉，近幾月長實(shí)積極投資，10月5日，中國香港地政總署公布，長實(shí)以46.01億港元投得投得屯門青山公路大欖段地皮，總面積約36.29萬平方呎，最高樓面面積可達(dá)130.64萬平方呎，預(yù)計(jì)可以提供2020伙。長實(shí)預(yù)計(jì)該項(xiàng)目投資總額預(yù)計(jì)超逾130億港元。

12月15日，長實(shí)以逾11.61億港元中標(biāo)市建局皇后大道西及賢居里住宅項(xiàng)目，該地皮總樓面面積約12.1萬平方呎，住宅部分占逾10萬平方呎，估計(jì)可提供約200套房，樓面價約每平方呎9554元。

數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，2022年長實(shí)售樓約套260億港元，2023年將有數(shù)個全新盤部署推售，涉及約2400個單位。以平均每1000萬港元計(jì)，銷售金額將達(dá)到約240億港元。

當(dāng)中，首個項(xiàng)目將是屯門飛揚(yáng)2期，項(xiàng)目已取得預(yù)售樓花同意書,可以隨時推售。另一個重頭項(xiàng)目則是黃竹坑站上蓋第3期，共有1200個單位，目前仍申請預(yù)售樓花同意，預(yù)計(jì)明年上半年可以推售。