文/樂居財(cái)經(jīng)徐酒眠

(資料圖片)

在物管行業(yè)的收購牌桌上，甚少能見到張貴清帶著中海物業(yè)（02669.HK）出現(xiàn)。

不過，這也并非是張貴清想帶著中海物業(yè)在行業(yè)熱鬧的“圈地運(yùn)動(dòng)”中做閑云野鶴，而是一直沒有尋覓到合適的標(biāo)的。

去年，張貴清和他的團(tuán)隊(duì)成員，便為中海物業(yè)追蹤過雙位數(shù)的收并購項(xiàng)目。然而要么體量規(guī)模或管理風(fēng)格匹配度不高，要么是標(biāo)的依賴母公司或地產(chǎn)支持，不符合可持續(xù)發(fā)展。

眼下，中海物業(yè)終于有了相中的對象。12月9日收盤后不久，中海物業(yè)刊發(fā)公告稱，擬以總代價(jià)約7610萬元（相當(dāng)于8390萬港元），收購廣州利合物業(yè)管理有限公司（簡稱“利合物業(yè)”）100%股權(quán)。

值得一提的是，上市7年多，這還是中海物業(yè)首次展開物業(yè)管理標(biāo)的收購行動(dòng)。

利合物業(yè)的賣方也不是外人，廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“利合地產(chǎn)”）的大股東廣東中海地產(chǎn)有限公司（簡稱“中海地產(chǎn)”），是中國海外發(fā)展（00688.HK）的間接全資附屬公司。

而中國海外發(fā)展與中海物業(yè)擁有同一個(gè)控股公司，即中建集團(tuán)。

11.16倍收購PE

根據(jù)公告，利合物業(yè)成立于2010年，實(shí)繳注冊資本500萬元，物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目主要在廣州。截至2022年10月31日，利合物業(yè)的未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值為約1040萬元。

盈利方面，2020年與2021年，利合物業(yè)除稅前凈溢利分別約為407萬元、883萬元；對應(yīng)期內(nèi)除稅后的凈溢利分別約為305萬元、682萬元。

按照利合物業(yè)2021年稅后凈利潤計(jì)算，此筆交易的收購PE約為11.16倍。

相較而言，這個(gè)收購溢價(jià)并不算高。截至目前（12月16日），中海物業(yè)的市盈率(TTM)為25.47倍。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，今年以來上市物企發(fā)起的收并購平均PE在13倍左右。

穿透股權(quán)，利合物業(yè)是利合地產(chǎn)的全資子公司，而利合地產(chǎn)目前則由中海地產(chǎn)與廣州市鴻盈綠化工程有限公司（簡稱“鴻盈工程”）各個(gè)持股占比73.33%、26.67%。值得注意的是，鴻盈工程隸屬于碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)。

利合地產(chǎn)是幾家房企合作開發(fā)廣州亞運(yùn)城的產(chǎn)物。

2009年12月，廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目整體出讓，這個(gè)占地2.73平方公里、總建筑面積438萬平方米的項(xiàng)目，被富力地產(chǎn)、碧桂園和雅居樂聯(lián)合以255億元總價(jià)成功競得。這次土拍，創(chuàng)造了全國史上地塊最大、總價(jià)最高的地王紀(jì)錄，并一直保持了6年。

隨后，中信地產(chǎn)、世茂集團(tuán)在2010年入股，5家企業(yè)共同平分項(xiàng)目公司利合地產(chǎn)股權(quán)，共同出資開發(fā)項(xiàng)目。而中海地產(chǎn)進(jìn)入利合，則是在2016年，其收購整合了中信地產(chǎn)。

今年1月，雅居樂和世茂集團(tuán)先后公告，將自身持有的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)售給中海地產(chǎn)。交易完成后，中海地產(chǎn)成為廣州亞運(yùn)城最大股東，持有73.33%的股權(quán)。

毛利率五連降

根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，交易完成后，利合地產(chǎn)將繼續(xù)委聘利合物業(yè)為其發(fā)展的現(xiàn)有及未來物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

拿下利合物業(yè)，是否就意味著中海物業(yè)斬獲了廣州亞運(yùn)城這個(gè)超級大盤項(xiàng)目？

作為一個(gè)集合住宅、商業(yè)、醫(yī)療、體育等的超大規(guī)模綜合社區(qū)，廣州亞運(yùn)城其實(shí)并不完全由利合物業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)。公開資料顯示，利合物業(yè)目前管理的基本盤為一期運(yùn)動(dòng)員村、媒體村、山海灣（原技術(shù)官員村）構(gòu)成的所謂“老三村”，以及天譽(yù)、天薈兩個(gè)較老舊的組團(tuán)。

此番收購利合物業(yè)，將帶來多少管理面積尚不得而知。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，中海物業(yè)物業(yè)的在管面積約為2.87億平方米，在目前上市的62家物企中，排在第7位。

與在管面積對比，中海物業(yè)盈利能力表現(xiàn)欠佳。2022年上半年，中海物業(yè)整體收益同比上升了35.3%至58.14億港元，錄得毛利8.77億港元，較去年同期上升了27.1%。

同期，毛利率再度走低，為15.1%，較上一年末減少2.3個(gè)百分點(diǎn)，同比減少1個(gè)百分點(diǎn)。

時(shí)間線拉長，自2016年之后，中海物業(yè)毛利率已經(jīng)五連跌。數(shù)據(jù)顯示，2016年—2021年，其整體毛利率分別為24.82%、23.9%、20.43%、19.95%、18.3%，以及17.40%。近六年時(shí)間里，中海物業(yè)毛利率已經(jīng)跌去7.43個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，中海物業(yè)的凈利率水平不算高。2022年上半年，其凈利率約為9.03%，而同期行業(yè)平均凈利率約為12.83%。

時(shí)間往前推，2017年-2021年，中海物業(yè)的凈利率分別為9.15%、9.78%、9.96%、10.81%、10.45%。

“國家隊(duì)”并購兇猛

今年以來，“國家隊(duì)”物企在收并購狩獵場表現(xiàn)兇猛。如今，觀望多年的中海物業(yè)，也開始卷入這個(gè)戰(zhàn)場。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，今年以來，中海物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余、金茂服務(wù)4家央企上市物企，以及京城佳業(yè)1家國資上市物企，共發(fā)起了8筆收并購交易，涉及金額合計(jì)約60.86億元。

其中，華潤萬象生活（01209.HK）先后收購了禹洲物業(yè)、中南服務(wù)，以及祥生物業(yè)，總對價(jià)分別約為10.58億元、24.85億元，以及10.37億元。華潤萬象生活合計(jì)花費(fèi)45.8億元，一躍成為期內(nèi)新科“并購?fù)酢薄?/p>

近一年來，招商積余也在收并購市場表現(xiàn)尤為活躍。

今年6月16日，招商積余宣布5.36億元收購新中物業(yè)67%股權(quán)；11天后，6月27日，招商積余又通過注資的方式，間接收購了深圳市匯勤物業(yè)管理65%的股權(quán)，總代價(jià)4.36億元。

此外，去年12月底，招商積余還踩點(diǎn)連下兩“航”，分別以5362萬元、2.3億元收購了上航物業(yè)100%股權(quán)、南航物業(yè)95%股權(quán)。

年初才完成上市的金茂服務(wù)，也斬獲了一個(gè)標(biāo)的。今年6月17日，通過北交所的公開掛牌程序，金茂服務(wù)以4.5億元投得了首創(chuàng)置業(yè)旗下首置物業(yè)100%股權(quán)。