近日，海南省人民政府辦公廳印發(fā)《海南省農(nóng)墾經(jīng)營性建設用地入市試點辦法》(以下簡稱《辦法》)，進一步將農(nóng)村土地入市改革試點拓展到農(nóng)墾。據(jù)了解，《辦法》自2022年1月1日起施行。
農(nóng)墾經(jīng)營性建設用地可入市交易
《辦法》所稱農(nóng)墾經(jīng)營性建設用地，是指土地使用權登記在省農(nóng)墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業(yè)名下，依據(jù)市縣國土空間規(guī)劃(含控制性詳細規(guī)劃及村莊規(guī)劃)中確定為工礦、倉儲、商業(yè)服務業(yè)以及租賃性住房等經(jīng)營性用途的土地。
農(nóng)墾經(jīng)營性建設用地使用權可以經(jīng)依法辦理手續(xù)后自主開發(fā)，也可以轉讓、租賃、與他人聯(lián)合辦企業(yè)等方式進入土地市場公開交易用于第二條規(guī)定的產(chǎn)業(yè)項目建設，自主開發(fā)和入市開發(fā)的項目必須符合國家和我省產(chǎn)業(yè)政策以及生態(tài)環(huán)保要求，不得用于商品住宅建設。
使用權租賃年限最長不得超20年
《辦法》指出，農(nóng)墾經(jīng)營性建設用地使用權轉讓、租賃和與他人聯(lián)合辦企業(yè)，應采取招標、拍賣或者掛牌方式公開交易。農(nóng)墾經(jīng)營性建設用地使用權轉讓、與他人聯(lián)合辦企業(yè)的最高年限，不得超過國家規(guī)定國有建設用地同類土地用途的最高年限。農(nóng)墾經(jīng)營性建設用地使用權的租賃年限可根據(jù)具體項目需要確定，但最長不得超過20年。
未按約定開發(fā)致土地閑置將被處置
依法取得農(nóng)墾經(jīng)營性建設用地的受讓人，未經(jīng)依法批準，不得擅自改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件，不得擅自轉讓(轉租)或者分割轉讓。
取得農(nóng)墾經(jīng)營性建設用地的使用權人，未按照轉讓、租賃合同或聯(lián)合辦企業(yè)有關協(xié)議約定的開發(fā)期限開發(fā)土地、造成土地閑置的，由市縣自然資源和規(guī)劃主管部門依據(jù)閑置土地處置的有關規(guī)定進行處置。
任何單位和個人不得違反本辦法，擅自擴大試點范圍或在試點范圍以外項目用地實施入市，違反本辦法規(guī)定，以買賣或者以其他形式非法轉讓(租賃、與他人聯(lián)合辦企業(yè))農(nóng)墾經(jīng)營性建設用地使用權的，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》非法買賣轉讓土地等有關規(guī)定處理。未經(jīng)依法批準擅自將農(nóng)墾農(nóng)用地用于非農(nóng)業(yè)建設的，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》非法占地等有關規(guī)定處理。
入市途徑
農(nóng)墾經(jīng)營性建設用地可采取存量入市、整治入市、新增入市3種路徑：
一是存量入市，即依法取得、符合規(guī)劃的農(nóng)墾存量經(jīng)營性建設用地，具備開發(fā)建設所需基礎設施等基本條件的，可以直接就地入市。
二是整治入市，即農(nóng)墾零星、分散的生產(chǎn)隊居民點建設用地，可在確保建設用地總量不增加、耕地和林地數(shù)量不減少、質(zhì)量有提高的前提下，由省農(nóng)墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業(yè)先行組織復墾為農(nóng)用地后，將騰挪出的建設用地指標調(diào)整到同一試點項目范圍內(nèi)入市。
三是新增入市，即試點項目區(qū)域生活和生產(chǎn)及其配套功能需要，確需少量新增建設用地，可由土地使用權人(省農(nóng)墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業(yè))報所在地市縣人民政府同意后，依法辦理農(nóng)用地轉用手續(xù)(不收回國有劃撥土地使用權)，按農(nóng)墾經(jīng)營性建設用地入市。
以盤活存量建設用地為主：農(nóng)墾經(jīng)營性建設用地入市以盤活存量建設用地為主，新增入市建設用地面積原則上不超過該試點項目區(qū)域內(nèi)符合規(guī)劃的農(nóng)墾經(jīng)營性建設用地面積的10%。
入市條件
《辦法》提出，農(nóng)墾經(jīng)營性建設用地入市應當符合以下6個條件：
一是符合所在地詳細規(guī)劃(含控制性詳細規(guī)劃及村莊規(guī)劃)、相關產(chǎn)業(yè)政策以及環(huán)保要求;二是土地及地上建筑物、構筑物及其他附著物權屬清晰，不存在權屬爭議;
三是土地利用現(xiàn)狀為建設用地或已依法辦理增減掛鉤、農(nóng)用地轉用手續(xù);
四是地上建筑物、構筑物及其他附著物已補償完畢并簽訂補償協(xié)議;
五是未被司法機關、行政機關限制土地權利;
六是法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。
入市程序
農(nóng)墾經(jīng)營性建設用地使用權存量入市按以下程序進行辦理：申請及審查;地價評估;入市方案擬定;入市方案審批;公告及交易;簽訂成交確認書及公示;簽訂流轉協(xié)議。
農(nóng)墾經(jīng)營性建設用地使用權整治入市按以下程序進行辦理：前期工作;復墾驗收;增減掛鉤;地塊入市;地類變更。
農(nóng)墾經(jīng)營性建設用地使用權新增入市按以下程序進行辦理：申請及審查;辦理農(nóng)轉用手續(xù);地價評估和補繳地價款;地塊入市。
出讓手續(xù)
交易雙方簽訂土地入市協(xié)議并完成土地入市價款支付后，應當依法辦理劃撥轉出讓(租賃)手續(xù)。
按存量入市、整治入市方式轉讓的，由受讓方與所在市縣自然資源和規(guī)劃部門簽訂土地使用權出讓合同，補辦劃撥土地使用權出讓手續(xù)，并由土地使用權人將該宗地經(jīng)確認的評估價格40%作為補繳的土地出讓金繳納給所在市縣人民政府。
按新增入市方式轉讓的，由土地使用權人補繳地價款后，由受讓方與所在市縣自然資源和規(guī)劃部門補簽土地使用權出讓合同，補辦土地使用權出讓手續(xù)。
按租賃方式入市的，由土地使用權人按照經(jīng)確認租金的40%交納土地收益。
按與他人聯(lián)合辦企業(yè)方式入市的，以經(jīng)評估確認的土地入股額的40%補繳土地使用權出讓金。
產(chǎn)權轉移登記
以轉讓方式取得農(nóng)墾經(jīng)營性建設用地使用權的，受讓人按照合同約定向土地使用權人付清土地入市價款，完成補繳地價款、土地收益或出讓金等劃撥轉出讓手續(xù)，轉讓人向主管稅務機關繳納土地增值稅、受讓人向主管稅務機關繳納契稅后，方可申請辦理《不動產(chǎn)權證書》。其中，按存量入市方式進行交易的，辦理國有劃撥建設用地轉出讓不動產(chǎn)權登記;按整治入市、新增入市方式進行交易的，辦理國有出讓建設用地不動產(chǎn)權登記。
與他人聯(lián)合辦企業(yè)涉及土地使用權轉移的，轉讓人向主管稅務機關繳納土地增值稅、受讓人向主管稅務機關繳納契稅后，可申請辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權轉移登記。
以租賃方式取得農(nóng)墾經(jīng)營性建設用地使用權的，不辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權登記。(記者林道亨)