相信很多“房奴”都知道從3月1日起，以前的貸款都要面臨房貸利率“二選一”了。“二選一”指的是選擇固定利率還是浮動利率(lpr)。我已經發布了相關的文章，但還是有很多的人咨詢，代表大部分人都還是未弄懂。這次我將用通俗易懂的方法再解答一次，希望能幫到更多的人。
固定利率和浮動利率如果你現在的房貸利率為5.39%，這次你選擇固定利率，那么未來你的貸款利率將一直是5.39%，固定不變，每月的月供不會出現任何變化，你現在月供為3000元，直到你貸款結束，你的月供都是3000元，房貸利率如何變都和你沒關系。
如果你選擇浮動利率，你的房貸利率在每年的1月1日或者貸款發放日每年的對月對日會跟隨房貸利率的變化而變化。lpr房貸利率漲了，你的房貸利率也跟著漲。lpr降了，你的房貸利率也跟著降。
加點數值如何計算?你現在的第一步應該計算自己的加點數值。加點數值=你現在的房貸利率-4.8%(2019年12的lpr)。比如你現在的房貸利率為5.39%，也就是之前上浮10%的利率。加點數值=5.39%-4.8%=0.59%。這個0.59%是固定不變的，你只需記住這個即可。比如你現在房貸利率為4.41%，加點數值=4.41%-4.8%=-0.39%。你只需記住的加點數值為-0.39%即可。
計算出你的加點數值后，你未來的房貸利率=lpr+加點數值。比如你選擇的是每年1月1日調整房貸利率，2020年12月的lpr假設為4.7%，你的加點數值為-0.39%。你的房貸利率=4.7%-0.39%=4.31%，這就意味著你的房貸利率降了，月供也會相應地減少。2020年12月的lpr假設為4.9%，你的房貸利率=4.9%-0.39%=4.51%，不好意思，你的房貸利率上漲了，月供也會相應增加。
如果上面還是看不懂，我總結了一個公式。你未來的房貸利率=你目前的房貸利率+每年12月lpr房貸利率或房貸放款日前一個月的lpr房貸利率-4.8%。比如你現在利率為5.39%，你選擇每年1月1日調整利率，假設今年12月lpr為4.7%，你明年的房貸利率=5.39%+4.7%-4.8%=5.29%，也就是你的房貸利率降了0.1%。
所以現在“房奴”不用再考慮你的房貸利率上浮還是折扣，它們都會變成固定的加點數值。你的折扣無論多低，或者你的上浮多高，這次都沒影響。
直接說怎么選?相信上面所說的還是有人看不懂，很多人直接問了我一個問題，就是“你直接說怎么選?”
現在銀行就是要讓貸款人自己判斷未來LPR房貸利率的走勢，如果你選LPR，房貸利率未來降了，你的房貸利率也降了，代表你省錢了。如果房貸利率漲了，你的房貸利率也跟著漲?，F在LPR是沒有20日報價，所以沒人能準確預測下一個月房貸利率是多少，有可能這個月漲，下個月降，下下個月又降。這就和石油差不多，有可能漲，有可能降，主要看你怎么想。
從目前的情況來看，m2增速在逐步放緩，通脹CPI也在逐步下降，而且參考其他國家的零利率和負利率，未來lpr應該是呈下降趨勢。但這并不代表它會一直下降，如果某個階段經濟過熱，那么lpr上漲也是很有可能的。所以房貸利率會是波動的。所以我個人覺得如果你的還款年限較短，選擇固定利率較好，假設今年下降1%，明年經濟過熱，又上漲2%，這對于短期來說，可能支付更多的房貸。如果你的還款年限較長，可以選擇浮動利率，等待未來房貸利率下降的福利。
如果你還是很糾結，如果你的房貸本身就只有3、4十萬或者2、3十萬，只要房貸利率不大幅波動，你選LPR并不會造成還貸的明顯增加和減少。按照100萬的房貸計算，30年等額本息，這次lpr降了0.05%，月供降31月。3、4十萬又降多少呢?一個月多幾元或者少幾元會有很大影響嗎?所以你的貸款較少，想選哪一種就哪一種都行。