——戴德梁行發(fā)布《2024年兩會政府工作報告解讀》
北京，2024年3月7日 ——享譽全球的房地產(chǎn)服務(wù)及咨詢公司戴德梁行發(fā)布《2024年兩會政府工作報告解讀》。戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示，本次政府工作報告的政策取向意味著，在今年的政策走向中，保持穩(wěn)定是一切的前提和基礎(chǔ)，保障預(yù)期穩(wěn)定、增長穩(wěn)定和就業(yè)穩(wěn)定是今年政府工作的重點。
產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈升級，推動倉儲物流行業(yè)發(fā)展
產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈的優(yōu)化升級成為2024年政府的工作重點。中國作為全球的“世界工廠”，2020年在全球制造業(yè)產(chǎn)出的占比已經(jīng)達(dá)到28.5%，但是，中國產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈的現(xiàn)代化水平較低，在全球分工中處于中低端，要邁向社會主義現(xiàn)代化強國必須要有高附加值的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈作為支撐。作為發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的重要一環(huán)，制造業(yè)向現(xiàn)代化的邁進勢必會進一步推動倉儲物流行業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展，高標(biāo)準(zhǔn)需求的提升也將促進倉儲各方面要素的高度適配性，逐步實現(xiàn)倉庫物流行業(yè)的現(xiàn)代化。
全球主要制造業(yè)國家制造產(chǎn)出全球占比
來源：世界銀行
培育新興產(chǎn)業(yè)，推進數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展，寫字樓市場復(fù)蘇在即
報告中提出要積極培育新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)，深入推進數(shù)字經(jīng)濟創(chuàng)新發(fā)展，開展“人工智能+”行動，支持平臺企業(yè)在促進創(chuàng)新、增加就業(yè)、國際競爭中大顯身手。國家發(fā)改委的數(shù)據(jù)顯示，2020年至2022年，市值排名前10位的平臺企業(yè)累計研發(fā)投入超5,000億元，年均增速15%，授權(quán)專利總量超5萬件，成為數(shù)字技術(shù)創(chuàng)新的關(guān)鍵力量。作為寫字樓市場的主力租戶，自2022年至今，來自互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的需求持續(xù)低迷，這對全國大部分寫字樓市場都產(chǎn)生了較大沖擊，今年，在政府政策的推動下，擁有更高關(guān)注度的新興產(chǎn)業(yè)將會迎來更大的發(fā)展機遇，同時，隨著互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)調(diào)整逐漸接近尾聲，大廠的寫字樓需求有望回暖，屆時將會促進整體寫字樓市場的復(fù)蘇。
投資和消費相互促進，零售物業(yè)或?qū)⒂瓉戆l(fā)展機遇
目前，中國消費市場的供需缺口已經(jīng)從需求小于供給轉(zhuǎn)變?yōu)楣┙o結(jié)構(gòu)不能充分滿足需求，因此需要調(diào)整供給結(jié)構(gòu)來匹配需求以促進市場出清乃至維持經(jīng)濟良性循環(huán)。隨著居民生活水平和生活品質(zhì)的提升，生活必需品和耐用消費品的需求逐漸飽和，而潛在需求結(jié)構(gòu)在逐步升級。在此背景下，將投資向有助于滿足居民更高層次消費需求方面傾斜，同時在居民類似教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等痛點方面繼續(xù)加大投資力度，讓投資和消費螺旋式推進，可以有效解決居民的后顧之憂，進一步挖掘消費潛力。
2023年是疫后消費逐漸恢復(fù)回歸的一年，許多消費新業(yè)態(tài)新熱點成為消費新的增長點，這些消費新熱點對于零售物業(yè)的發(fā)展起到了積極的推動作用。作為2024年政府的工作重點，挖掘消費潛力將是中國經(jīng)濟發(fā)展的重中之重。2023年，證監(jiān)會發(fā)文支持消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行REITs，一方面有利于建設(shè)培育更高質(zhì)高效的消費基礎(chǔ)設(shè)施，改善消費環(huán)境，優(yōu)化消費場景，對擴大內(nèi)需、提振消費起到積極作用；另一方面，對于企業(yè)而言，通過發(fā)行消費類公募REITs，資本實力能夠得到有效加強，得以加大資本性改造投入和增加產(chǎn)品線布局。在政策、金融、市場等方面多措并舉，多管齊下的背景下，零售物業(yè)在2024年也將迎來發(fā)展機遇。
擴大對外開放，活躍大宗物業(yè)交易市場
本次政府工作報告再次將擴大對外開放，吸引外商投資作為2024年的重點工作任務(wù)，且明確指出放寬醫(yī)療等服務(wù)業(yè)市場準(zhǔn)入，這對于吸引醫(yī)療領(lǐng)域的外資是一個積極信號。外資醫(yī)療的進入將有助于推動寫字樓及購物中心需求的增長。
中國擁有巨大的金融市場，以保險業(yè)為例，安聯(lián)集團的數(shù)據(jù)顯示，2012年中國的保費收入全球占比僅為6%，但2022年已經(jīng)上升至11.4%，且預(yù)計到2033年將繼續(xù)上升至15.2%。巨大的市場潛力無疑對境外金融機構(gòu)具有足夠的吸引力，這些金融機構(gòu)的進入將有力推動寫字樓市場的需求，同時，這些機構(gòu)也將帶來大宗物業(yè)資產(chǎn)配置的需求，從而進一步活躍中國大宗物業(yè)交易市場。
2012-2033年全球保費市場占比
數(shù)據(jù)來源：安聯(lián)集團《2023年安聯(lián)全球保險業(yè)發(fā)展報告》
優(yōu)化政策，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的困境直接反映在投資上，從2021年起，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下滑，且從2022年4月進入到負(fù)增長區(qū)間。房地產(chǎn)投資的下滑對嚴(yán)重依賴土地財政的地方政府也帶來連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致部分地方政府出現(xiàn)財政困難。作為中國經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)的上下游行業(yè)眾多，影響面巨大，房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整拖累了整個中國經(jīng)濟的增長，這也是為什么本次政府工作報告將房地產(chǎn)行業(yè)列入到防范風(fēng)險部分。
房地產(chǎn)開發(fā)投資增速走勢
來源：國家統(tǒng)計局
2024年政府工作將以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場為首要任務(wù)，多部委已推出多條政策措施推動房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。2024年房地產(chǎn)行業(yè)的新機制將是以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地產(chǎn)市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理。這意味著將以城市常住人口來確定增量土地面積，從而有效把握新的住房消費需求。從政策層面確保房、地、錢等資源的有序配置，防止市場的大起大落將是政府的主要目標(biāo)。
積極推進新型城鎮(zhèn)化，穩(wěn)步實施城市更新行動
“十四五”期間，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展期，城鎮(zhèn)化動力依然強勁。不過，現(xiàn)階段城鎮(zhèn)化發(fā)展仍面臨挑戰(zhàn)，包括城鎮(zhèn)化質(zhì)量有待進一步提升，城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)尚未覆蓋全部常住人口，城市群一體化發(fā)展體制機制尚不健全，大中小城市發(fā)展協(xié)調(diào)性不足等問題。新型城鎮(zhèn)化更加突出的是以人為核心，為滿足居民對公共服務(wù)、生態(tài)環(huán)境、健康安全等方面的需求，提升城市的可持續(xù)發(fā)展，城市更新行動將在其中扮演重要角色。
大力發(fā)展綠色低碳經(jīng)濟，積極推進“雙碳”目標(biāo)
綠色可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展是中國經(jīng)濟長遠(yuǎn)發(fā)展的重要目標(biāo)，企業(yè)作為國民經(jīng)濟的細(xì)胞單位肩負(fù)著推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的職責(zé)，“雙碳”目標(biāo)以及高質(zhì)量發(fā)展愿景之下，ESG成為上市公司踐行可持續(xù)發(fā)展理念的助推器。同時，資本市場對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的相關(guān)要求也日益完善，ESG主流化趨勢在政策端凸顯。隨著國內(nèi)外ESG發(fā)展以及監(jiān)管機構(gòu)相關(guān)政策的逐漸強化，越來越多的上市公司參與到 ESG信息披露活動中，ESG作為推動可持續(xù)發(fā)展的重要工具，已成為企業(yè)實現(xiàn)社會績效與財務(wù)績效“雙贏”的關(guān)鍵所在。
2009-2022年A股上市公司CSR/ESG披露情況
來源：《2022中國ESG發(fā)展白皮書》
2024年是中華人民共和國成立75周年，也是實現(xiàn)“十四五”規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)的關(guān)鍵之年，經(jīng)由疫情三年影響，中國的經(jīng)濟發(fā)展面臨巨大挑戰(zhàn)。魏東總結(jié)道：“本次政府工作報告以“穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破”為基調(diào)，以穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)為目標(biāo)，將工作重點放在發(fā)展科技創(chuàng)新、推動消費增長、更高水平的對外開放、防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、推動綠色可持續(xù)發(fā)展等重點領(lǐng)域，相信隨著政府政策的逐步實施和落地，商業(yè)地產(chǎn)板塊中的寫字樓、零售物業(yè)、倉儲物流及大宗交易市場將會逐漸走出陰霾，迎來發(fā)展機遇。”