公募REITs有望零突破，城市更新進(jìn)入4.0時(shí)代

南京，2024年1月9日——享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢(xún)顧問(wèn)公司戴德梁行成功舉辦2023年度市場(chǎng)回顧媒體發(fā)布會(huì)，針對(duì)南京寫(xiě)字樓及零售商業(yè)市場(chǎng)、消費(fèi)類(lèi)公募REITs和城市更新等話(huà)題進(jìn)行多維度的解讀。

寫(xiě)字樓市場(chǎng)承壓前行，未來(lái)兩年將迎集中供應(yīng)

2023年，南京高品質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)加大，代表性項(xiàng)目包括國(guó)泰金融中心、保利南自智匯中心和浙大網(wǎng)新數(shù)智中心。新增供應(yīng)較去年增長(zhǎng)15.4萬(wàn)平方米，高品質(zhì)商辦項(xiàng)目總存量增至461萬(wàn)平方米。

伴隨著市場(chǎng)逐漸穩(wěn)定，吸納量持續(xù)恢復(fù)，全年吸納量為16.1萬(wàn)平方米。熱租項(xiàng)目如熊貓萬(wàn)谷、河西金鷹、華新城T1等均實(shí)現(xiàn)單項(xiàng)目年去化超1萬(wàn)平方米。新街口等重點(diǎn)板塊的成交量回升，帶動(dòng)全市空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至24.9%。新街口板塊空置率處于回升調(diào)整期，河西空置率維持相對(duì)穩(wěn)定。

從行業(yè)視角來(lái)看，金融、TMT、專(zhuān)業(yè)服務(wù)3大傳統(tǒng)行業(yè)成交仍占主導(dǎo)地位。金融行業(yè)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，租賃成交占比達(dá)23%，集中在新街口及河西CBD。專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)以律所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和聯(lián)合辦公為主，整層以上大面積成交集中在新街口及河西板塊，租賃成交占比達(dá)20%。以電子商務(wù)、信息科技、軟件服務(wù)等為主的TMT行業(yè)分布在新街口、河西CBD及雨花板塊，行業(yè)成長(zhǎng)性強(qiáng)、擴(kuò)租速度快，成交面積跨度大，租賃成交占比達(dá)18%。目前，大健康產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)建筑行業(yè)、商務(wù)商貿(mào)業(yè)均面臨挑戰(zhàn)，2023年的成交面積有不同程度的小幅下降。全年整體租賃面積段以200-399平方米中小面積段為主，占比超三成。

從租金表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)持續(xù)承壓，大多數(shù)寫(xiě)字樓業(yè)主在租金和免租期等條件上作出讓步。整體租金較2022年同比下降2.5%，目前全市平均租金小幅下探至人民幣2.72元/平方米/天。新街口核心區(qū)租金仍處于全市最高位，河西市場(chǎng)租金處于市場(chǎng)價(jià)格的第二梯隊(duì)，新街口、鼓樓、河西、江寧等四個(gè)重點(diǎn)板塊的租金同比均有不同程度下跌，價(jià)格戰(zhàn)持續(xù)全年。

從銷(xiāo)售市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，整體市場(chǎng)以去庫(kù)存為主，銷(xiāo)售供應(yīng)約32.4萬(wàn)平方米，同比降低40%，成交面積約46萬(wàn)平方米，成交價(jià)格下探至約1.45萬(wàn)元/平方米，散售價(jià)格仍未觸底，降幅收窄，政府類(lèi)大宗購(gòu)置增多。

從土地市場(chǎng)來(lái)看， 2023年土地出讓規(guī)模及成交價(jià)格較2022年大幅降低，全年出讓總成交價(jià)約15.72億元，反映出市場(chǎng)增量開(kāi)發(fā)放緩，拿地企業(yè)中約50%為民營(yíng)企業(yè)，地方國(guó)央企的活躍程度略有降低。

戴德梁行華東區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部高級(jí)助理董事朱丹華表示，在全球經(jīng)濟(jì)面臨多重不確定性的背景下，市場(chǎng)復(fù)蘇速度緩慢而艱難，但全年仍在波動(dòng)中向好發(fā)展。未來(lái)供求壓力將持續(xù)影響市場(chǎng)，但相信隨著政策層面利好因素不斷釋放，預(yù)期信心將逐漸恢復(fù)。另外，未來(lái)將有更多的項(xiàng)目踐行可持續(xù)發(fā)展理念，注重環(huán)保、低碳、綠色要素，整體產(chǎn)品力將在激烈競(jìng)爭(zhēng)中進(jìn)一步提升。

零售商業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目持續(xù)入市，市場(chǎng)需求較為活躍

西城夜未央、城北萬(wàn)象匯、高力六角廣場(chǎng)和國(guó)金中心四個(gè)項(xiàng)目近期入市，合計(jì)509,000平方米總體量，推升南京中高端零售物業(yè)總存量環(huán)比上升8.5%，至6,479,930平方米。2023年10月18日，位于建鄴區(qū)的西城夜未央三期正式開(kāi)街，是南京首個(gè)24小時(shí)消費(fèi)街區(qū)。12月15日，位于城北燕子磯新城的城北萬(wàn)象匯盛大啟幕，為一站式新城市級(jí)購(gòu)物中心。12月22日，玄武湖畔的第一家大型購(gòu)物中心，高力六角廣場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)。位于河西元通商圈的南京國(guó)金中心于2024年1月3日試營(yíng)業(yè)，項(xiàng)目定位高端時(shí)尚購(gòu)物中心，多個(gè)國(guó)際一線(xiàn)奢侈品牌入駐。

2023年第四季度，南京整體市場(chǎng)空置率受某些項(xiàng)目設(shè)施翻新和租戶(hù)調(diào)整，以及大量新增供應(yīng)集中入市等因素的暫時(shí)性影響環(huán)比上升1.6個(gè)百分點(diǎn)至6.8%。市場(chǎng)需求仍較為活躍，凈吸納量錄得381,769 平方米，主要集中于新增供應(yīng)項(xiàng)目。此外，本季度南京全市租金水平受新項(xiàng)目具有競(jìng)爭(zhēng)力的租金影響，環(huán)比下降1.2%至人民幣619.3元每月每平方米。

鑒于傳統(tǒng)商圈有限的土地供應(yīng)，新項(xiàng)目將繼續(xù)集中于新興商圈，河西、江北、城南等新興區(qū)域?qū)⒗^續(xù)成為南京市場(chǎng)熱點(diǎn)。近三年內(nèi)入市的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心向新興區(qū)域引進(jìn)了大量國(guó)內(nèi)外知名時(shí)尚、餐飲、生活方式、生活服務(wù)及娛樂(lè)品牌，使尚未充分開(kāi)發(fā)的零售市場(chǎng)有所提升。

面對(duì)市場(chǎng)的不斷變換，包括南京新街口商圈在內(nèi)的越來(lái)越多的商圈和購(gòu)物中心紛紛思考如何運(yùn)用數(shù)字化的手段提升消費(fèi)的體驗(yàn)。各監(jiān)管部門(mén)也積極協(xié)調(diào)商圈內(nèi)購(gòu)物中心業(yè)主及租戶(hù)進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型，這其中包括智慧商圈大數(shù)據(jù)平臺(tái)、智能網(wǎng)絡(luò)、智慧場(chǎng)景、智慧支付、數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)、數(shù)字化轉(zhuǎn)型、智慧監(jiān)測(cè)分析等。

展望未來(lái)，12個(gè)中高端購(gòu)物中心預(yù)計(jì)將于2024年入市，總計(jì)為市場(chǎng)提供1,213,420平方米新增零售面積。新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將對(duì)整體平均租金帶來(lái)壓力，并推升整體空置率。

戴德梁行南京及合肥公司總經(jīng)理魏建歷表示，同質(zhì)化定位及有待成熟的零售氛圍將是新入市項(xiàng)目面臨的主要挑戰(zhàn)。運(yùn)營(yíng)商將繼續(xù)升級(jí)物業(yè)設(shè)施、設(shè)置沉浸式的體驗(yàn)空間、調(diào)整業(yè)態(tài)及品牌組合以跟上消費(fèi)者快速變化的品味并與其它項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)。南京作為江蘇省省會(huì)以及長(zhǎng)三角核心城市，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)、內(nèi)生需求強(qiáng)勁，商業(yè)聚集度和密集度等數(shù)據(jù)表現(xiàn)優(yōu)異，戴德梁行將持續(xù)助力南京建設(shè)國(guó)家消費(fèi)中心城市。

南京消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，多個(gè)公募REITs項(xiàng)目籌備發(fā)行中

南京是長(zhǎng)三角非常重要的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)城市，亦是公募REITs發(fā)行的重點(diǎn)支持區(qū)域。2023年10月，南京市政府辦公廳關(guān)于印發(fā)南京市盤(pán)活存量資產(chǎn)資源行動(dòng)方案（2023—2025年）的通知(寧政辦發(fā)〔2023〕28號(hào))中顯示，到2025年底，市國(guó)資監(jiān)管企業(yè)力爭(zhēng)發(fā)行2-3單不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）。在城市及政策的雙重支撐下，南京目前共有約15單公募REITs項(xiàng)目處于籌備發(fā)行過(guò)程中，其中兩單已經(jīng)申報(bào)發(fā)改委，2024年基本可以實(shí)現(xiàn)公募REITs發(fā)行零的突破。此外，南京擁有眾多的優(yōu)質(zhì)消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施，未來(lái)有望為消費(fèi)類(lèi)REITs市場(chǎng)發(fā)展助力。

戴德梁行華東區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部高級(jí)董事王飛強(qiáng)表示，南京政府層面支持力度大，城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)眾多，消費(fèi)類(lèi)REITs也是緊跟市場(chǎng)步伐。戴德梁行長(zhǎng)期助力中國(guó)REITs發(fā)展，迄今為止共參與了36單公募REITs中的17單發(fā)行，服務(wù)物業(yè)涵蓋倉(cāng)儲(chǔ)物流，產(chǎn)業(yè)園區(qū)，保障房，消費(fèi)類(lèi)，固廢處理，發(fā)電設(shè)施，提供四項(xiàng)專(zhuān)業(yè)服務(wù)，包括不動(dòng)產(chǎn)估值、市場(chǎng)調(diào)研、股權(quán)評(píng)估及工程盡調(diào)等等。未來(lái)，戴德梁行將為南京乃至江蘇公募REITs發(fā)行提供更大的助力，提供具有國(guó)際化視野的專(zhuān)業(yè)力量。

南京步入城市更新4.0，“出圈”“出片”成關(guān)鍵詞

作為一座極具歷史感及文化底蘊(yùn)的古都，南京從2014年倡導(dǎo)土地集約利用，到近年發(fā)展硅巷經(jīng)濟(jì)，聚焦產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，正由空間改造重塑利用，向注重提升城市適應(yīng)性、可持續(xù)發(fā)展能力、經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的城市更新4.0階段大步邁進(jìn)。南京作為全國(guó)首批21個(gè)城市更新試點(diǎn)城市，已經(jīng)公布試點(diǎn)更新項(xiàng)目42個(gè)。2021年以來(lái)相繼發(fā)布《居住類(lèi)地段城市更新規(guī)劃土地實(shí)施細(xì)則》、《南京市城市更新試點(diǎn)實(shí)施方案》、《南京市城市更新辦法》等一系列政策，構(gòu)建起了南京“1+X+N”的政策體系，未來(lái)城市更新的前景廣闊。

地產(chǎn)行業(yè)由“增量”向存量時(shí)代的轉(zhuǎn)變，城市更新的重要性越發(fā)凸顯。伴隨著城市建設(shè)用地收緊、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化、消費(fèi)邏輯不斷升級(jí)，引發(fā)各類(lèi)載體和業(yè)態(tài)需求的革新，科技體驗(yàn)、文化娛樂(lè)等多元化生活方式愈發(fā)受到追捧，此外“打卡點(diǎn)”、“出片率”等新名詞賦予了項(xiàng)目大眾評(píng)判新維度。

戴德梁行華東區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部助理董事吳中昊表示，在未來(lái)，城市更新將更加精細(xì)化、注重經(jīng)濟(jì)性，需要借助數(shù)字新媒體打造話(huà)題，促使項(xiàng)目快速出圈吸引流量，通過(guò)“流量”轉(zhuǎn)化“留量”，提升板塊經(jīng)濟(jì)活力，或?qū)?gòu)建出一套“歷史元素+網(wǎng)紅業(yè)態(tài)+時(shí)尚設(shè)計(jì)+新媒體造勢(shì)”的新打法，從頂層設(shè)計(jì)到落地實(shí)施的一以貫之。現(xiàn)如今如熙南里、國(guó)創(chuàng)園等項(xiàng)目的成功已印證了南京城市更新的高質(zhì)量發(fā)展，而梅鋼、鼓樓鐵北、下關(guān)濱江等片區(qū)的籌劃及開(kāi)發(fā)還在持續(xù)，南京城市更新4.0如何“出圈”、“出片”值得期待。

展望未來(lái)，戴德梁行南京及合肥公司總經(jīng)理魏建歷表示，隨著南京政府出臺(tái)多項(xiàng)政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，寫(xiě)字樓和零售商業(yè)的一大批優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將在今年推向市場(chǎng)，雖有供求壓力，但市場(chǎng)信心將逐漸向好。南京聚焦產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市建設(shè)和城市高質(zhì)量發(fā)展，商業(yè)繁榮發(fā)展必將帶動(dòng)城市能級(jí)的持續(xù)提升。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文總結(jié)，作為江蘇省會(huì)和長(zhǎng)三角核心城市，南京近年來(lái)積極抓產(chǎn)業(yè)抓項(xiàng)目抓創(chuàng)新，持續(xù)優(yōu)化完善城市功能和營(yíng)商環(huán)境，加快構(gòu)建以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為支撐的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系。戴德梁行深耕南京市場(chǎng)二十余載，是南京實(shí)體經(jīng)濟(jì)建設(shè)的助力者，將持續(xù)助推更多優(yōu)質(zhì)資源落地南京，為南京實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。