7月15日，深圳市住房和建設局發(fā)布關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，表示深圳調(diào)整商品住房限購年限，那深圳調(diào)整商品住房限購年限具體是怎么調(diào)整?
一、深圳調(diào)整商品住房限購年限具體是怎么調(diào)整?
深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)繼續(xù)按照提供購房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的規(guī)定執(zhí)行。
夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。
二、調(diào)整了哪些?
完善差別化住房信貸措施，購房人家庭名下在本市無房且無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策;購房人家庭名下在本市無房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%。
通知還指出，將持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序整頓工作，對涉嫌存在捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價、違規(guī)挪用各類信貸資金進入房地產(chǎn)市場、捏造和散布不實言論等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構及從業(yè)人員、各類貸款主體、個別業(yè)主，依法依規(guī)采取約談、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、取消從業(yè)資格、吊銷營業(yè)執(zhí)照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機關處理。相關違法違規(guī)信息公開曝光，并納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)、公共信用信息系統(tǒng)等予以聯(lián)合懲戒。
關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知
市住房建設局市規(guī)劃和自然資源局市市場監(jiān)管局市公安局市地方金融監(jiān)管局深圳市稅務局人民銀行深圳市中心支行深圳銀保監(jiān)局
關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知
深建字〔2020〕137號
各有關單位：
為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標，支持合理自住需求，遏制投機炒房，加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管，嚴厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就相關事項通知如下：
一、調(diào)整商品住房限購年限
深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)繼續(xù)按照提供購房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的規(guī)定執(zhí)行。
夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。
二、完善差別化住房信貸措施
在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎上，根據(jù)我市房地產(chǎn)市場形勢變化和市場利率定價自律機制，合理確定我市個人住房貸款利率加點下限。
根據(jù)中國人民銀行有關規(guī)定，經(jīng)深圳市場利率定價自律機制商定，對差別化住房信貸政策作以下要求：
(一)購房人家庭名下在本市無房且無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策;
(二)購房人家庭名下在本市無房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%;
(三)購房人家庭名下在本市擁有1套住房的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。
三、發(fā)揮稅收調(diào)控作用
更新存量住房(即二手住房)交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近市場價格;同時，將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。
四、細化普通住房標準
享受優(yōu)惠政策的普通住房應當同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;單套住房套內(nèi)建筑面積120(含本數(shù))平方米以下或者單套住房建筑面積144(含本數(shù))平方米以下;實際成交總價低于750(含本數(shù))萬元。
五、加強熱點樓盤銷售管理
對社會關注度較高、預計購房人數(shù)較多的熱點樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴控認購人數(shù)，合理確定房源和認購人數(shù)比例。樓盤銷售方案報所在區(qū)住房建設部門備案。
六、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理
進一步完善交易價、評估價、登記價“三價合一”制度，房屋抵押合同應通過房地產(chǎn)信息平臺進行網(wǎng)簽，未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。
七、加大二手住房交易信息公開力度
及時發(fā)布熱點片區(qū)、熱點樓盤二手住房合理成交價格，引導市場理性交易。中介機構應及時、準確向市住房建設部門報送二手住房掛牌和成交信息等相關數(shù)據(jù)，并對上報數(shù)據(jù)的真實性和準確性負責，對于不報、漏報、瞞報的中介機構，依法暫停其網(wǎng)簽權限，納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)予以聯(lián)合懲戒。
八、嚴厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為
持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序整頓工作，對涉嫌存在捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價、違規(guī)挪用各類信貸資金進入房地產(chǎn)市場、捏造和散布不實言論等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構及從業(yè)人員、各類貸款主體、個別業(yè)主，依法依規(guī)采取約談、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、取消從業(yè)資格、吊銷營業(yè)執(zhí)照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機關處理。相關違法違規(guī)信息公開曝光，并納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)、公共信用信息系統(tǒng)等予以聯(lián)合懲戒。
本通知自發(fā)布之日起施行。
關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知政策解讀
一、深戶居民購買商品住房的條件做了什么調(diào)整?
我市此前執(zhí)行的限購措施，對深戶居民沒有落戶時間和繳納個人所得稅或社會保險的要求，居民落戶即可購房。本次對限購政策進行“打補丁”，要求：深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。
我市對戶籍居民家庭限購2套住房，對戶籍成年單身人士、非戶籍居民家庭限購1套住房，非戶籍居民家庭連續(xù)繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的限購政策，仍然繼續(xù)嚴格執(zhí)行2016年深府辦〔2016〕28號文相關規(guī)定。
二、對離異購房有什么規(guī)定?
《通知》在2018年深府辦規(guī)〔2018〕9號文關于離婚購房信貸政策基礎上，對離異后購房套數(shù)進行了限制。《通知》規(guī)定：夫妻雙方離異后，任一家庭成員3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算，這樣既可滿足離異人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。
具體來講，在離異之日起3年內(nèi)，若離異前家庭名下在本市無房，離異后任一家庭成員可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房;離異前家庭名下在本市有1套商品住房，離異后無房一方可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房;離異前家庭名下在本市有2套商品住房，離異后任一家庭成員在本市均不得購買商品住房。
在離異之日起3年內(nèi)購買住房的，在執(zhí)行相關稅費、貸款、限購等政策上，按離異前家庭相應標準執(zhí)行。
三、差別化住房信貸政策有什么變化?
為積極發(fā)揮差別化住房信貸政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場作用，切實保障剛需，結合房地產(chǎn)市場形勢變化，對我市差別化住房信貸政策作進一步完善，《通知》明確：合理確定個人住房貸款利率加點下限，對購買普通住房和非普通住房實行差別化信貸政策。對無房無貸的首次購房家庭，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策;對無房但有房貸記錄或已有1套住房的購房家庭，如購買普通住房，繼續(xù)按2016年深府辦〔2016〕28號文分別不低于50%、70%的貸款首付比例要求執(zhí)行，如購買非普通住房，最低首付款比例均提高10個百分點，即分別為60%、80%。
四、如何發(fā)揮稅收在住房交易中的調(diào)控作用?
為使存量住房計稅參考價格更貼近市場價格，更準確地反映我市存量住房交易市場的真實情況，《通知》對我市存量住房計稅參考價格進行更新調(diào)整。
根據(jù)我市房地產(chǎn)市場情況變化，為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對我市個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年，其余政策內(nèi)容不變，具體如下：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買5年以上(含5年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買5年以上(含5年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
五、如何細化普通住房標準?
為使我市住房標準更符合市場實際，《通知》對普通住房標準進行細化，規(guī)定享受優(yōu)惠政策的普通住房應當同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;單套住房套內(nèi)建筑面積120(含本數(shù))平方米以下或者單套住房建筑面積144(含本數(shù))平方米以下;實際成交總價低于750(含本數(shù))萬元。
六、為什么要進一步加強對熱點樓盤銷售的管理?
當前，我市熱點片區(qū)部分樓盤因區(qū)位、學位等因素，出現(xiàn)搶購現(xiàn)象，不利于我市房價和市場預期的穩(wěn)定。為此，《通知》對社會關注度高、預計購房人數(shù)較多的熱點樓盤，提出嚴控認購人數(shù)，要求優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求，并根據(jù)在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，合理確定房源和認購人數(shù)比例，確保有限住房資源優(yōu)先銷售給無房自住家庭。
七、房屋抵押合同網(wǎng)簽如何操作?
目前，買賣雙方實際交易價、銀行貸款評估價、政府部門登記價未真正實現(xiàn)“三價合一”，易產(chǎn)生“陰陽合同”“高評高貸”等問題。下一步，我市將通過統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息平臺完成《商品房買賣合同》和《房屋抵押合同》網(wǎng)簽工作，并同步將真實的合同數(shù)據(jù)推送到不動產(chǎn)登記部門辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，進一步規(guī)范房地產(chǎn)交易業(yè)務流程，提高交易效率，真正實現(xiàn)“三價合一”。
八、發(fā)布二手住房合理成交價格是出于什么考慮?
目前，我市二手住房交易信息不夠透明，交易信息更多掌握在中介機構手中，交易雙方因信息不對稱易被市場不實信息誤導。加大住房交易信息公開，及時發(fā)布熱點片區(qū)、熱點樓盤二手住房合理成交價格，有利于增加二手市場信息透明度，規(guī)范中介機構交易行為，引導市場理性交易，穩(wěn)定二手住房價格。
九、近期如何開展房地產(chǎn)市場秩序整頓?
市住房建設部門將繼續(xù)會同市場監(jiān)管、公安、網(wǎng)信、金融監(jiān)管等相關部門，持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序整頓工作，對涉嫌存在捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價、違規(guī)挪用各類信貸資金進入房地產(chǎn)市場、捏造和散布不實言論等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構及從業(yè)人員、各類貸款主體、個別業(yè)主，依法依規(guī)采取約談、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、取消從業(yè)資格、吊銷營業(yè)執(zhí)照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機關處理。相關違法違規(guī)信息公開曝光，并納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)、公共信用信息系統(tǒng)等予以聯(lián)合懲戒。