“沒有賣不出的房子，只有賣不出的價格。只要價格夠低，一定會有成交。”冒著周末的大雨，房產中介小張正賣力推銷一個號稱“打5折”的公寓。

建筑性質為辦公樓 并非傳統的商務公寓

(資料圖)

近日，深圳購房者的朋友圈或許被這則消息刷屏：羅湖一個公寓項目按備案價打5折出售！原價9.8萬元/平方米，現在均價在4.5萬元/平方米帶裝修，最低單價3.9萬元起，不限購不限售。

據了解，該項目為仁恒置業在羅湖區打造的仁恒深之源，項目備案名為仁恒世紀大廈。記者在項目現場咨詢了多位房產中介，發現該項目已經不是第一次以超低折扣吸引市場的關注。“這個項目已經賣了很久，去化成績并不好，打折銷售也并非近期推出，不過如此低的折扣下去化率稍有改觀。”上述房產中介經理告訴記者。

記者在深圳市房地產信息平臺看到，該項目的房屋類型為商業性辦公，主體建筑性質為辦公樓，并非傳統的商務公寓。現場銷售人員表示，項目主力產品在60平方米-249平方米，項目是將辦公樓改成居住的公寓產品，不通燃氣、無陽臺。

記者發現，現在深圳市場上的一些商務公寓與住宅一樣，同樣擁有70年產權，也通燃氣有陽臺。記者在仁恒深之源周邊實探發現，臨近該項目的華潤湖貝未來城也有商務公寓產品，接近項目的人士告訴記者，該項目的商務公寓已經基本售罄。“70年產權的商務公寓已經類似住宅，去化情況相對好一些，但商務公寓整體去化依舊比較艱難，就更別說將辦公樓改成居住的公寓產品。”深圳一家民營房企的營銷負責人表示。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹指出，辦公物業打折銷售的行為并不受相關部門監管，這與住宅完全不同。目前，深圳樓市較為低迷，加上房企資金相對緊張，加快資金回流是極為必要的，打折促銷是最為直接的手段。

商務公寓：特殊的存在

對于深圳市場而言，商務公寓一直是一個特殊的存在。由于不限購不限貸，商務公寓曾是投資客“狂歡”的空間。不過，深圳商務公寓的銷售情況一直都不如住宅市場，這和公寓的一些特性有關。有購房者告訴記者，大多公寓的產權只有40年，且在學位申請上處于劣勢。盡管近年來政府鼓勵商務公寓通燃氣、轉民用電價，但很多公寓依舊是商水商電的收費標準，設計上的缺陷也會帶來居住不便。

此外，二手商務公寓交易還有稅費成本較高以及其他一些限制條件。據公寓銷售經理介紹，目前二手商務公寓的交易稅費要占到交易額的15%至20%。

所以，打折一直是深圳商務公寓促銷最為常用的手段，一些商務公寓給出的折扣程度超前。除了折扣，開發商還送物業管理費、家庭大禮包，甚至還有送黃金、“以房換房”等活動。

近幾年來深圳商務公寓市場的政策也不斷調整。記者梳理發現，2020年7月深圳取消商務公寓土地審批；2021年3月，深圳市規劃和自然資源局公開征求《深圳市規劃標準與準則》局部修訂意見，刪除相應商業服務用地適建用途中“商務公寓”的描述。此外，深圳市住建局發布《關于商務公寓、宿舍配建燃氣管道設施問題的通知》，明確商務公寓、宿舍可以配建燃氣管道。至此，深圳商務公寓進入存量時代。

可以預見，深圳商務公寓過剩的矛盾將長期存在，有業內人士認為，增強商務公寓的居住功能有助于緩解商品住宅供應壓力。

（文章來源：證券時報）