與陡然升高的氣溫正相反，北京樓市的熱度已然大幅回落。
今年以來(lái)北京二手房市場(chǎng)經(jīng)歷過(guò)山車行情，經(jīng)歷2-3月份的“小陽(yáng)春”之后，4、5月的成交數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)而下跌。
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據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)住建委的數(shù)據(jù)，5月北京二手房網(wǎng)簽成交量為12982套，比今年3月22305套的高點(diǎn)成交量減少了9300多套，減少套數(shù)幾乎等于近年樓市最冷時(shí)期的月成交量。相較于4月環(huán)比37.3%的跌幅，5月降幅有所收窄，但同比去年上升52.1%。
與此同時(shí)，北京二手房的掛牌量也在增加。去年11月市場(chǎng)已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)套，今年5月二手掛牌量超過(guò)11萬(wàn)套，截至6月9日，貝殼官網(wǎng)顯示最新掛牌數(shù)已超過(guò)12萬(wàn)套。
海淀北部一位中介人士對(duì)界面新聞表示，其負(fù)責(zé)的幾個(gè)小區(qū)今年以來(lái)掛出了很多房源，有些業(yè)主是想買新房，有些是此前用于出租的，但受附近科技企業(yè)新招員工越來(lái)越少以及企業(yè)逐漸騰退包租，租金收益不穩(wěn)定，使得一些業(yè)主的出手意向更強(qiáng)烈了。
“眼睜睜看著關(guān)注的朝青板塊小區(qū)降價(jià)、漲價(jià)再降價(jià)，比如首開熙悅尚郡等小區(qū)，掛牌價(jià)多次十萬(wàn)元級(jí)別的下降，中介也表示能談到更低，偶爾覺(jué)得最近是可以入手的時(shí)機(jī)，可又有很多消息說(shuō)可能還會(huì)降。”在北京尋求購(gòu)買二手房已一年有余的購(gòu)房者對(duì)界面新聞表示。
這種買賣雙方心態(tài)的博弈，成了北京二手房市場(chǎng)遇冷之下的普遍現(xiàn)象。
根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月掛牌量和上月相比增加3.7%。成交放緩，掛牌量增加，市場(chǎng)去化進(jìn)一步承壓，二手議價(jià)掛牌量均價(jià)下調(diào)0.1%，并且議價(jià)空間和上月相比擴(kuò)大0.37個(gè)百分點(diǎn)。
雖然當(dāng)下屬于買方市場(chǎng)，但實(shí)際上從掛牌房源的結(jié)構(gòu)來(lái)看，房齡超過(guò)20年的老房子占到一半左右，供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，購(gòu)房者選到合適房子的難度依然不小。
二手房交易不暢，導(dǎo)致許多改善性購(gòu)房者“賣一買一”的計(jì)劃難以實(shí)現(xiàn)，新房市場(chǎng)亦受拖累。
據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月北京新房（含普通住宅、別墅，不包括共有產(chǎn)權(quán)房）成交4910套，環(huán)比下跌19.8%。
一位市場(chǎng)人士對(duì)界面新聞表示，往往在3、4月學(xué)區(qū)房騰挪結(jié)束后，5月會(huì)出現(xiàn)正常淡季，新房成交相對(duì)于二手房的大規(guī)模下滑反而還算穩(wěn)定，雖然比不上2019年，但也比前兩年明顯增長(zhǎng)。
時(shí)間線拉長(zhǎng)來(lái)看，2023年1-5月北京新房共成交22782套，同比上漲46.6%。克爾瑞指出，今年北京的新房市場(chǎng)還是明顯好于去年同期，2023年北京表現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但5月的成交數(shù)據(jù)已經(jīng)說(shuō)明前期積累的需求釋放接近尾聲，市場(chǎng)下行壓力加大。
與此同時(shí)，新房在供應(yīng)端也保持在低位，1-5月北京新建商品住宅供應(yīng)14060套，同比下跌34.4%，其中5月僅有1250套房源取得預(yù)售資格。
具體來(lái)看，5月3個(gè)剛需新盤入市表現(xiàn)亮眼，5月18日石景山越秀·天玥開盤官宣賣了18億，5月19日、20日開盤的順義北京城建星譽(yù)BEIJING、亦莊豐禾嘉會(huì)均官宣首批房源售罄，相關(guān)數(shù)據(jù)還未體現(xiàn)在真實(shí)網(wǎng)簽上。
北京樓市市場(chǎng)仍存在明顯分化。以上述為代表的剛需類項(xiàng)目，在網(wǎng)簽總金額上與豪宅項(xiàng)目相差甚遠(yuǎn)。
從1-5月份新房網(wǎng)簽榜單來(lái)看，目前居于前列的還是去年底及今年一季度開盤就幾乎售罄的豪宅項(xiàng)目，中信城四期（中海都闕臺(tái)）、北京城建天壇府、信達(dá)東外39號(hào)等。
其中，中信城四期1-5月銷售額97.69億元，已經(jīng)逼近百億。項(xiàng)目位于兩年未有新盤供應(yīng)的北京西城區(qū)，一經(jīng)入市就十分火熱，關(guān)于該項(xiàng)目收茶水費(fèi)才能購(gòu)買到的謠言四起，北京中海方面已經(jīng)多次辟謠。
中指研究院分析指出，改善客群仍是北京市場(chǎng)主力，由于近期二手房市場(chǎng)成交乏力，導(dǎo)致新房置換動(dòng)能減弱，僅區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、配套完善的改善項(xiàng)目去化相對(duì)較好。剛需盤分化也很明顯，昌平、房山、順義核心片區(qū)項(xiàng)目去化相對(duì)較好。
另外，北京樓市成交繼續(xù)向頭部集中，靠前梯隊(duì)企業(yè)規(guī)模增速領(lǐng)先。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2023年1-5月北京TOP30房企權(quán)益銷售額共計(jì)1349.46億元。中海權(quán)益銷售金額超過(guò)兩百億斷層領(lǐng)先，其前5個(gè)月業(yè)績(jī)超10億的項(xiàng)目已有7個(gè)。
在全口徑金額排行榜中，中海287.73億元位列第一，北京城建以211.48億元位列第二，華潤(rùn)、首開、金茂業(yè)績(jī)也超過(guò)百億，而20名以后的房企銷售規(guī)模僅在20億元-30億元級(jí)別。
在市場(chǎng)分化之下，即使在熱門城市北京，房企也更關(guān)注優(yōu)質(zhì)、回報(bào)率高的地塊。
6月1日時(shí)，北京出讓了4宗地塊，其中最受關(guān)注的順義地塊吸引了40多家房企參拍，既有中海、華潤(rùn)等北京樓市頭部要補(bǔ)倉(cāng)，也有一些來(lái)自外地較為陌生的中小房企。
而6月即將入市的海淀地塊、亦莊地塊，無(wú)論是地理位置還是建成項(xiàng)目后“倒掛”屬性將促成熱銷，都很具吸引力，或?qū)⒃俅卧炀团c當(dāng)下樓市成交相悖的高熱。
（文章來(lái)源：界面新聞）