業(yè)主不愿意預(yù)交物業(yè)費，開發(fā)商就拒不交付新房。近日，安徽省合肥市中級人民法院對這起商品房銷售合同糾紛案作出終審判決，預(yù)交物業(yè)費并非雙方合同約定的辦理房屋交接手續(xù)的前提條件，開發(fā)商應(yīng)按照合同約定，向業(yè)主支付逾期交房違約金13.43萬元。
一審法院查明，2016年8月30日，合肥市民蔡某與合肥藍(lán)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱藍(lán)光公司)簽訂商品房買賣合同。合同約定，蔡某購買藍(lán)光公司開發(fā)的一套商品房，總價款為211萬余元，應(yīng)于2019年7月6日前交房。合同簽訂后，蔡某依約支付了全部房款，履行了全部合同義務(wù)。2018年12月20日，藍(lán)光公司通知蔡某辦理交房手續(xù)，在向蔡某發(fā)出的“需繳納款項明細(xì)”“業(yè)主需攜帶資料”“物業(yè)移交確認(rèn)單”等材料上寫有“預(yù)收物業(yè)服務(wù)費”等字樣。蔡某依據(jù)商品房買賣合同，拒絕預(yù)交物業(yè)費，導(dǎo)致未完成房屋交付。
2019年7月25日，蔡某再次赴案涉小區(qū)辦理交房手續(xù)，因其拒絕預(yù)交物業(yè)費，受開發(fā)商委托的物業(yè)公司拒絕向其交房。同年9月18日，蔡某向藍(lán)光公司發(fā)出關(guān)于房屋催交的函，載明蔡某兩次前去收房被拒的經(jīng)過。直到2020年5月20日，物業(yè)公司才代藍(lán)光公司將案涉房屋交付給蔡某，共延遲了318天。
一審法院認(rèn)為，藍(lán)光公司與蔡某簽訂的商品房買賣合同合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定嚴(yán)格履行各自的權(quán)利義務(wù)。蔡某已向藍(lán)光公司支付了全部房款，履行了全部合同義務(wù)。藍(lán)光公司在通知蔡某辦理交房手續(xù)時和委托物業(yè)公司交付房屋時均要求蔡某預(yù)交物業(yè)費，進(jìn)而導(dǎo)致案涉房屋遲遲不能交付。先行交納物業(yè)費并沒有在案涉商品房買賣合同中約定，物業(yè)費是否預(yù)交與房屋買賣合同是不同的法律關(guān)系，藍(lán)光公司的行為未遵循誠實信用原則，已構(gòu)成違約。藍(lán)光公司應(yīng)按照案涉商品房買賣合同中約定的逾期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)和計算方式，向蔡某支付逾期交房違約金。法院一審判決藍(lán)光公司向蔡某支付逾期交房違約金13.43萬元。
藍(lán)光公司不服，向合肥中院提起上訴。
合肥中院審理后認(rèn)為，預(yù)交物業(yè)費并非是雙方合同約定的辦理房屋交接手續(xù)的前提或必要條件，蔡某未能成功收房，藍(lán)光公司具有過錯。此后蔡某曾多次赴項目現(xiàn)場要求收房，也曾向藍(lán)光公司發(fā)函，表明其作為買受人已采取必要措施向出賣人積極主張權(quán)利，并不存在任由損失擴(kuò)大的主觀故意。反觀藍(lán)光公司，其作為出賣人在蔡某已明確對物業(yè)費問題提出異議的情況下，未能及時調(diào)整交房流程以促成交付，其合同履行行為不當(dāng)，一審法院據(jù)此認(rèn)定藍(lán)光公司承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，二審法院予以認(rèn)同。一審法院依據(jù)雙方合同約定計算違約金，未超過法定標(biāo)準(zhǔn)，并無不當(dāng)。合肥中院終審判決駁回上訴，維持原判。(記者 周瑞平 通訊員 王 君)