業(yè)主委員會選舉困難和公共維修資金啟動困難，都是導(dǎo)致社區(qū)業(yè)主權(quán)益糾紛頻發(fā)的主要原因。而民法典相關(guān)條款中適當降低了業(yè)主共同決定事項的投票要求，并增加了一條規(guī)定，即維修資金可在緊急情況下通過特別程序使用，有利于提高公共維修資金的利用率，更及時地維護業(yè)主的合法權(quán)益。
武漢一小區(qū)業(yè)主委員會與某物業(yè)公司簽訂了為期兩年的物業(yè)服務(wù)管理合同，委托這家物業(yè)公司對小區(qū)進行物業(yè)管理。半年后物業(yè)公司以小區(qū)業(yè)委會的名義向主管部門申請15萬元維修資金，用于維修外墻掉漆和屋面漏水，該維修資金的使用未經(jīng)過業(yè)主共同決定同意。隨后小區(qū)業(yè)委會經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會同意，要求物業(yè)公司向小區(qū)業(yè)主公布說明維修資金的使用情況，并將15萬元維修資金返還至小區(qū)維修資金銀行專戶。
武漢市中級人民法院民一庭法官助理杜文認為，該物業(yè)公司對維修資金的使用未按照法定業(yè)主共同決定程序經(jīng)過業(yè)主同意，應(yīng)對已使用的6萬元維修資金的使用情況向小區(qū)業(yè)主公布說明，并將剩余9萬元維修資金返還至該小區(qū)維修資金銀行專戶。
杜文介紹，民法典第278條列舉了公共維修資金的用途，將維修資金的用途規(guī)定更為明確和細化，符合現(xiàn)代建筑的設(shè)計與要求。另外，民法典第278條還規(guī)定，業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定第一款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定第一款其他事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
杜文表示，此規(guī)定相較于物權(quán)法的規(guī)定進一步降低了業(yè)主決議門檻，有利于解決現(xiàn)實中業(yè)主共同決定難容易形成自治僵局的問題，便于維修資金的合理高效利用。
而在民法典第281條中增設(shè)了相關(guān)規(guī)定，即緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。杜文說，此規(guī)定便于維修資金的監(jiān)管透明化，同時可以備不時之需。
法律小貼士
哪些事項由業(yè)主共同決定
按照民法典第278條規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;制定和修改管理規(guī)約;選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。(記者夏晶)