作者｜米利暗
編輯｜閆如意
(相關資料圖)
誰能想到呢，房價暴跌，遭殃的竟然是沒錢買房子的窮人。
這不是噩夢而是現實。
韓國房價已經連續8個月下跌。首爾部分公寓已經跌去了巔峰時期的30%-40%。高位接盤的房主，早上一睜眼就發現自己的資產蒸發了幾億韓元。
韓國地產開發商們開始承諾買房子送手機、金條，甚至還能把奔馳車直接開回家。但依然無人問津。
房價雖然跌了，但利率卻上漲了，背著巨額房貸的房主們，負擔持續加重。除了忍痛把自己的房屋低價拋售，他們別無他法。
連鎖效應并未在這里停下。
房東破產，租客也跟著遭殃——韓國租房暴雷事件越來越頻發。
由于韓國特殊的租房模式，那些本就買不起房子的人，租房租著租著就背上了這輩子都還不上的貸款。
潮水退去，前幾年韓國全民炒房的惡果已經浮出水面。
在這場現實版魷魚游戲里，有錢人每一次都全身而退，窮人，則只能等待著被精準獵殺。
全租房，房價毒藥
韓國目前的房地產危機，幾乎都和韓國一種叫做“全租房”的租賃方式有關。
設想一下，每月花費500元人民幣，你就可以在北京一間價值500萬的公寓里住兩年。天底下竟然會有這么好的事？
在韓國首爾，很多人通過全租房模式，真的做到了。
在全租房模式下，只要你能向房東一次性繳納房屋總價50%-80%的押金，比如500萬的房產，你需要給房東250-400萬，兩年內你就可以不花一分錢住在房子里，到期后房東會把押金全額退還。
普通人一次性拿不出這么多押金怎么辦？
沒關系，韓國政府為年輕人和新婚夫婦，提供了低息全租貸款。
一檔綜藝節目上，一對新婚夫婦到銀行申請全租房貸款，發現自己每個月只需要向銀行支付70美元的利息（折合人民幣480元），他們就可以住進首爾一間三室一廳的房子里。
畫面中的外籍丈夫忍不住感嘆：韓國真是個偉大的國家！
在首爾，月租一套公寓也需要5-6k人民幣，不僅價格昂貴，往往還會要求租客提供高額押金，有時押金能達到10個月房租。
去銀行貸款付全租押金，每月所需要支付的利息，只有普通月租的1/4，甚至更低。
全租房因此在韓國非常受歡迎，高峰時期曾占據了租房市場70%的份額。
由于房價太高，很多韓國家庭在孩子結婚的時候根本沒有能力為孩子準備買房的錢。
幫孩子準備一筆全租房押金，幾乎就成了標配。
對于房東來說，拿到上億韓元的無息貸款，不可能堆在家里發霉，肯定是要用來做投資的。
然而，兜兜轉轉，在韓國，這幾年投資回報最好的方式依然是房地產。
僅從2017年至2022年8月，韓國首爾房價漲幅高達87%，經過幾年的努力，如今，韓國的房價已經攀升到世界第二的位置（第一是中國香港）。
哪怕是疫情期間的2020-2021年，大家天天擔心失業的時候，韓國房價依舊堅挺，而且一路狂飆40%。
拿到錢的房東，腦海里只有四個大字：再來一套。
拿著A租客的押金付B房的首付，B房的押金付C房的首付……以此類推，首爾炒房客不費吹灰之力就能用這種方式坐擁上百乃至上千套房產。
在當時的他們看來，房價永遠會上漲，每套房子租期一到馬上就能找到新的租客，印鈔機模式就能運轉得分毫不差。
隨著房價上漲，全租押金也在飛漲。
2020年，首爾江南區的公寓全租押金在短短一個月內飆升了150萬人民幣。
2020年，首爾江南區銀馬公寓附近，一名男子正在查看貼在外墻上的租價牌子，押金價格在一個月內飆升2億韓元。
在韓國房市的全盛時期，房東高傲到會向租客開口要跟房屋價格相差不多的押金，也就是幾乎“全款”租房。
有這錢，為啥租客不自己買房，還要租房住呢？
實際上，絕大多數的租客其實一次性拿不出這么多錢，得靠政府提供的低息貸款。
對于租客來說，只要支付銀行低廉的利息錢，就能順利住進優質住宅。
對于房東來說，自己向銀行借一部分貸款，全租客再向銀行貸一部分，房東根本不需要有多少資金儲備，就能坐享房價上漲帶來的收益。
不得不說，這條最受韓國炒房客喜愛的炒房路徑，鉆的就是韓國政府為全租房租戶提供低息貸款的空子。
如果房東購房資金銀行貸款+全租房押金>80%，韓國人把這種房產稱為“罐頭房”
——一個脆弱的空鐵皮，隨時可能暴雷。
單單在2020年7月，一個月內，首爾地區記錄在案靠全租押金買房的數量就達到了2976戶。
在這片土地上，一時間，人人都在投機炒房，人人都幻想成為這場資本游戲里的贏家。
炒房客興風作浪，普通韓國人則一度陷入恐慌：“如果現在不咬咬牙買個房，可能一輩子都買不起了。”
于是首爾市每個新盤開售，立即能夠吸引上萬人來搶購，每340人搶1套房，競爭比例堪比韓國年輕人考公、進大廠。
對普通租客而言，雖然短時間內全租房模式看起來很美，但從市場整體來看這樣的模式對他們來說無異于“自殺”。
——全租模式為房東二次房產投機提供了充足的資金，反過來成為房價上漲的強勁動力。
最終，租了全租房的人，更買不起房了。
潮水褪去，雷暴來了
全租模式最大的雷點，非常顯而易見：
一次性給房東這么一大筆錢，萬一房東跑路了怎么辦？
韓國法律為租客設置了一些保護條款，比如：
如果房東跑路，租客可以申請拍賣房東的房產，獲得賠付；
租客也有權向法院申請，繼續在房子里住下去，直到房東歸還押金；
還可以為全租合同投保，房東違約，租戶獲得保險賠付……
但現實的情況往往更為復雜，房東跑路后，租客要回押金之路極其艱難。
去年冬天，越來越多的租客發現，租約到期后，自己的房東突然聯系不上了。
隨著報警的人激增，警方發現，竟然有400多起全租押金糾紛指向了同一個姓金的男人。
警方順藤摸瓜才知道，原來這位金姓男子名下有1139棟房屋，大多數房屋都是靠租客的全租房租金買下的。
韓國稱這起事件為“別墅王”事件。
然而爆雷發生之時，這位金先生已經在一家賓館里去世。
27歲的裴女士，是這起爆雷事件的受害者之一，她和丈夫為租住的房屋付了2.5億韓元的押金。雖然她事先購買了租金保險，但由于房東金先生已經去世，他的直系親屬拒絕繼承他的財產，導致保險公司無法索賠。
說是財產，實際上是龐大的債務。金先生還欠著政府3200萬人民幣的房產稅，欠租客高達10.4億人民幣的租金。
以一人之力，如何完成如此龐大的收購？警方懷疑，金先生背后很可能有同謀。金先生疑似有智力障礙，在賓館去世時死于“慢性疾病”。他很可能只是一個“影子房東”，真正的獲益者很可能早已卷走了上億人民幣的租金逃逸。
更早的時候，韓國還曝出過“別墅神”事件，一名權姓男子和他的同伙，拖欠了3493名租客的房租，這是韓國最大的一起全租房詐騙案。
還有花谷洞三母女全租詐騙案，從136名租戶手中盜取了1.55億人民幣的押金。
然而，即便不涉及詐騙，在經濟下行，房地產不景氣的時候，普通的房東也可能無力償還租客租金。
自從去年美聯儲連續加息后，韓國房價持續下跌。一年內，首爾公寓的平均價格就跌掉了24%，號稱“永遠不會跌”的韓國江南區房產，也出現了大幅下跌。
房價跌，租金就跌得更厲害了，房市完全變成了買方市場。
韓國KBS采訪了幾位靠全租押金買房上車，現在游走在破產邊緣的房東。
38歲的樸仁洙的一位租客告訴他：租金一旦下跌，他就要搬走，請樸歸還押金。
樸仁洙手上根本沒有足夠的流動資金。要想歸還上一任租客的租金，他必須無縫銜接找到新租客。
但是目前，他的房子已經空置了兩個月，他說“現在到處都在降價，找租客就像尋找天上的星星。”
他不甘心賤賣手里的房產，因為會讓自己存錢買房的努力，付諸東流。
于是只能找熟人借錢、向銀行貸款，每天做兼職送外賣，湊錢還給租客。
而姜智勛一家三口用于投資的一套房產，原本3億的全租價格，現在已經跌到了2億。
也就是說，即便找到新租客，也要自己再加1億韓元才能歸還上一任租客的押金。
姜智勛一家沒有足夠的存款，只好提議讓租客續約一年，作為房東他還要反過來支付2.6萬人民幣給租客作為利息補償。
但租客還是拒絕了。
最終，許多家庭也許只能通過將自己的房子甩賣出售，才能解決問題。
但這一現象又陷入了“死亡螺旋”，越拋售，房價就越低，就越是還不上租客的錢。
問題正在加劇，據專門負責為全租租戶提供保險的機構HUG數據表明。2018年時還不上押金的房東僅有372戶，而2022年10月時，數量已經達到了3754戶。
但那些貸款租房子住，到最后拿不回押金，到頭來背上一身債的年輕人又做錯了什么呢？
他們不過是想找個舒適的居住地而已啊……
在韓國，無論房價暴漲還是暴跌，遭殃的永遠是普通人。
漲百姓苦，跌百姓苦
過去十年內，首爾的房價瘋漲了整整3倍。
但偏偏對于韓國人來說，擁有一套房子非常重要。韓國家庭80%的資產都分配在房地產上，買房也是一個韓國人結婚、生子的前提。
“去相親的話，如果沒有房子，人家甚至不會看你一眼。”
最離譜的地方在于，多年來，韓國政府在控制房價方面，幾乎是越努力越失敗。
文在寅執政期間，曾多次推出各種各樣的政策抑制房價，他甚至曾要求韓國有多套房的政要們賣掉多余的房產，只剩下一套居住。
然而就在這一時期，韓國發生了“公務員炒房”丑聞。
政府原本規劃好了一塊地皮用作修建保障性住房，以增加市場上的房源供給。
不料事先了解內幕消息的相關工作人員，提前買入了韓國政府的目標地皮，并在上面種植大量植被，企圖從政府手上大賺一筆。
最終，這場貪腐案經韓國警方調查，移送司法4251人，逮捕了其中64人。沒收的投機所得和追繳保全的違法所得高達1506.6億韓元（約合人民幣7.9億元）。還有多名官員在調查過程中自盡。
圖源：韓聯社
去年韓國總統大選，文在寅所在政黨競選失敗，與他在任期間房價調控不力直接相關。
高房價已經嚴重影響了韓國的結婚率和生育率。
據BBC報道，31歲的韓國人鄭智賢，在親朋好友的見證下舉行了自己的單身婚禮。他莊嚴宣誓終身不婚：自己將珍惜并愛護自己一生一世。
值得注意的是，他還出了一本單身散文集，名為：《我的房子，遙遙無期》。
像鄭智賢一樣的單身青年越來越多，對他們而言，房價高企，實在令人看不到希望。
“現在首爾的房價好像就是比著你這輩子能掙到錢的極限設置的，努力夠到了，一輩子也就過完了。”
韓國從三拋世代，不結婚、不生孩子、不買房，到更極端的N拋世代，年輕人放棄的東西越來越多……
圖源：韓聯社，從三拋到十拋，年輕人放棄的越來越多
至于沒有放棄的年輕人在干嘛呢？
玩命賭博。
韓國人除了愛炒房，也愛炒股和炒幣，哪怕本金需要向銀行借貸，也照炒不誤。韓國是世界上家庭債務水平最高的國家之一。據韓國健康社會研究院的數據，截至2021年，韓國19-39歲的人群中，有21.7%的人借貸了超過自己年收入三倍的債務。
持續背負高杠桿，無異于拿自己的人生走鋼絲。
以幣圈為例，在韓國，每6個年輕人中就有1個在炒幣。
在他們看來，“假如不賭一把，我可能一輩子也買不起房。”
去年Luna幣爆雷，一夜之間市值從90美元跌到了不足0.0001美元，令許多韓國年輕人一夜之間嘗到了傾家蕩產的滋味。
韓國“自殺圣地”麻浦大橋搜索量驟然上升。有新聞報道一家三口，開車向海底深處沖去，正是因Luna幣暴雷，無力償還銀行1億多韓元的債務。
一家三口被打撈現場
如今韓國房市又爆雷了。
為了買房他們傾家蕩產，現在房價跌了，租了全租房的韓國人又背上了一輩子也還不完的房貸……
韓國人把自己的生存環境叫做“地獄朝鮮”。
首爾的面積，是上海的1/10，北京的1/25，但是卻居住了韓國1/4的人口，這里集中了整個國家絕大多數的教育資源、醫療資源。
韓國80%的人都有本科學歷，每個人都想進大公司、每個人都想當公務員，每個人都想在首爾買下屬于自己的房子。
除了卷還是卷。
但他們沒想到的是，哪怕活得如此用力，如此小心翼翼，但一丁點的行差踏錯，就可能讓他們的人生跌入地獄。
韓劇《魷魚游戲》給游戲里的韓國人安排了各種死法，無論哪一種游戲規則，絕大多數人都逃不過被獵殺的命運。
現實中很多韓國人根本對《魷魚游戲》提不起興致：
“為什么還要充會員去看一群普通韓國人是怎么被玩死的呢？我照照鏡子不就知道了嗎？”
參考資料：
1.It takes $290,000 in cash to rent an apartment in Seoul, Quartz, 2014-03-10
2."??? ??? ?????"…??? ?? ?? ??, BBC NEWS, 2023-03-07
3. ???? ????? ???, ???, ?? ???? ?? ??? ??? ?? ??? ???? ???? ???, YouTube, ???? KBS, 2023-03-17
4.Trying to buy a house in Seoul but it’s too expensive for them to afford [Part 3], YouTube, K-DOC, 2022-03-29
5."??", "??"... ?? ???? ??? ?? 3?? ?? ?? ????,BBC NEWS, 2023-02-28
6.South Korea’s ‘villa king’ dies, leaving tenants at risk of losing huge deposits, The Washington Post, 2022-12-23
7."?? ?? ???"…3493? "???" ??, ??? "2400??" [??? ????], The JoongAng, 2022-12-19