近年來，因房企資金緊張引發(fā)項目停工，購房者買到爛尾樓的風(fēng)險有所加大。在現(xiàn)實中，如果項目出現(xiàn)爛尾趨勢，金融機構(gòu)、施工方、購房者都要主張權(quán)益時，誰來保護較弱勢的購房者？
4月21日，人民法院報公布《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》，明確提到：在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房貸消費者主張價款返還請求權(quán)，優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。
(資料圖)
在業(yè)內(nèi)看來，這份批復(fù)的內(nèi)容意義重大，對不幸買到爛尾樓的購房者來說，終于有了“免死金牌”。
優(yōu)先維護購房者權(quán)益
據(jù)悉，此次批復(fù)是針對河南高級人民法院的相關(guān)問題做出了答復(fù)。此前河南高院提交了《關(guān)于明確房企風(fēng)險化解中權(quán)利順位問題的請示》，請示涉及商品房已售逾期難交付引發(fā)的購房者權(quán)利保護問題。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣解釋稱，遇到爛尾樓或開發(fā)商負債累累時，銀行要行使抵押權(quán)，施工單位要行使工程款優(yōu)先受償權(quán)，業(yè)主也會主張要求交房或退房款，多種債權(quán)會出現(xiàn)沖突。而抵押權(quán)和工程款優(yōu)先受償權(quán)有明文規(guī)定，業(yè)主的優(yōu)先權(quán)并沒有特別明確的規(guī)定，散見在一些最高院的觀點和執(zhí)行的相關(guān)規(guī)定中，對購房人而言有失公平。
最高法這份批復(fù)，則明確了購房人的兩大優(yōu)先權(quán)：房屋交付請求權(quán)、主張價款返還請求權(quán)。
首先，商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。
通俗來說便是，相較于兌現(xiàn)工程款、抵押權(quán)及其他債權(quán)，開發(fā)商要首先集中資源“保交房”。
王玉臣表示，房屋交付請求權(quán)的行使，需要滿足三大前提條件：商品房消費者以居住為目的，一般適用于住宅，且不是為了投資；購買房屋并已支付全部價款，即使是只支付了部分房款，只要在一審法庭辯論終結(jié)前已實際付清尾款，同樣適用；房屋要達到交付使用條件。
最高法還表示，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。也就是說，如果房屋無交付可能，開發(fā)商應(yīng)優(yōu)先滿足購房者退款的主張。
王玉臣稱，價款返還請求權(quán)，也有一個前提條件：房屋不能交付且無實際交付可能，比如徹底爛尾，實在是建不起來，購房合同的目的已經(jīng)無法實現(xiàn)，這個時候只能解除合同，要求返還房款。此外，不論是付了多少購房款，都應(yīng)當(dāng)享受相應(yīng)的優(yōu)先權(quán)。
綜合而言，在與爛尾樓相關(guān)的債權(quán)排序上，購房人的請求權(quán)是排在首位的，其次是建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，第三是抵押權(quán)，最后是其他債權(quán)、也就是常說的普通債權(quán)。
在王玉臣看來，最高法這份批復(fù)有明確的法律及現(xiàn)實意義。首先，以司法解釋的方式明確了購房人的優(yōu)先權(quán)，為相關(guān)案件提供明確的裁判指引?，F(xiàn)實層面，為解決爛尾樓、開發(fā)商爆雷案件中債權(quán)如何處置提供了明確指引，一定程度上提升老百姓對樓市的信心，有利于樓市復(fù)蘇。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，過去對于開發(fā)商、銀行、建筑商等權(quán)益維護問題，主要把建筑商、工程商、設(shè)備商、材料商等排在首位，現(xiàn)在遇到購房者、退房者和建筑商等涉及權(quán)益優(yōu)先的問題，明確了優(yōu)先保護退房者的權(quán)益，政策務(wù)實、對各地處理保交樓事件具有非常好的指導(dǎo)意義。
32城半數(shù)逾期項目已復(fù)工
自去年7月份多地出現(xiàn)“停貸”事件以來，“保交樓”逐漸成為樓市政策的重點。
去年七月末，保交樓首次被寫入政治局會議文件。此外，住建、財政、央行等多部委聯(lián)推2000億政策性銀行專項借款，并已基本投放至項目。央行方面還表示，將面向6家商業(yè)銀行提供2000億元再貸款，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持保交樓工作。
各地政府也積極行動，鄭州、南寧、湖北分別設(shè)立100億、30億、50億元紓困基金；同時，積極爭取國家政策性銀行專項借款，支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。此外，還有返還未動工項目土地款，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等動作，助力推動保交樓。
到2022年末，各地房企停工問題得到一定緩解。據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，截至2022年12月31日，32個典型城市重點監(jiān)測的290個項目中，一半以上已經(jīng)復(fù)工，仍有126個項目處于停工狀態(tài)。
分能級來看，二線城市停工項目套數(shù)達307819套，總建面達3567萬平，因購房者按揭比重較高，銷售和房價下行壓力更大。中西部城市如武漢、西安、鄭州、昆明等停工項目所涉尚未交付套數(shù)均在3萬套以上；漳州、淮安、鹽城等停工項目所涉尚未交付總建面，也達到100萬平方米以上。
值得注意的是，鄭州、昆明等城市因政策起步較早、紓困力度較大，目前多數(shù)項目均處于部分復(fù)工和全面復(fù)工狀態(tài)，鄭州復(fù)工項目占比接近9成。
從房企竣工端也可見積極進展。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年前2月房屋竣工面積同比增長8%，僅次于2022年12月，為2022年以來次新高，顯示“保交樓”已取得一定實質(zhì)性成效。
但克而瑞研報也表示，部分地區(qū)紓困資金審批流程長、支取困難、覆蓋面有限等問題還亟待解決，不少項目繼續(xù)停工或表演式復(fù)工也客觀存在，保交付、穩(wěn)民生依然任務(wù)艱巨。
克而瑞建議稱，對銷售進度超過50%，開發(fā)商因監(jiān)管過嚴導(dǎo)致監(jiān)管賬戶中的資金被占用，無法順利支付工程款的項目，應(yīng)適度松綁預(yù)售資金監(jiān)管，確保工程正常運行，同時加速其預(yù)售證審批進度，允許開發(fā)商繼續(xù)賣房，以賣房的房款優(yōu)先支付工程款，從而促進其形成良性循環(huán)。
二是銷售進度過半，開發(fā)商因違約、爆雷等原因無力承擔(dān)后續(xù)工程費用，可采取專項借款模式、鄭州紓困基金模式、巧妙利用第二支箭、第三支箭等模式改善和支持項目復(fù)工。對尚處于開工初期，銷售進度不足10%且所處城市樓市行情較為慘淡的項目，建議在風(fēng)險可控范圍內(nèi)允許購房者退房。