財(cái)聯(lián)社4月17日訊（記者 梁柯志）70城房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)回暖，正逐漸引發(fā)市場(chǎng)關(guān)于房貸利率調(diào)整的擔(dān)憂(yōu)。4月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有64個(gè)和57個(gè)，比上月分別增加9個(gè)和17個(gè)。

財(cái)聯(lián)社記者注意到，近期部分機(jī)構(gòu)明確提示，依據(jù)央行1月5日建立的首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，當(dāng)前房?jī)r(jià)持續(xù)環(huán)比回暖的二三線(xiàn)城市接下來(lái)或?qū)⒚媾R房貸利率重新上調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。

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申萬(wàn)宏源最新報(bào)告即認(rèn)為，伴隨2月以來(lái)二三線(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)漲城市明顯增多，若5年期LPR未來(lái)持平，未來(lái)兩個(gè)季度內(nèi)會(huì)有超30城面臨首套房貸利率重新上調(diào)20-30bp的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

但受訪(fǎng)銀行人士強(qiáng)調(diào)，雖然近期樓市屬于點(diǎn)狀恢復(fù)期，重點(diǎn)城市土拍恢復(fù)活躍。但居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期發(fā)生根本改變，按揭市場(chǎng)當(dāng)前屬于僧多粥少的現(xiàn)狀，銀行體系對(duì)利率上升的動(dòng)力不足。

低至3.8%的首套房貸利率將重新上調(diào)？

今年1月5日央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制第三條規(guī)定，此前階段性放寬房貸利率下限的城市，“如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。”

申萬(wàn)宏源報(bào)告則顯示，此前基于“2022年9月-11月”房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，滿(mǎn)足放寬房貸利率下限要求城市有38個(gè)，該類(lèi)城市自今年開(kāi)始也相應(yīng)進(jìn)行放寬房貸利率下限操作，截止3月底，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，已有36城市首套房貸利率下限降至4%以下。譬如天津、廈門(mén)、鄭州等城市，首套房貸利率均降至4%以下，甚至部分低至3.8%。

房貸利率的下調(diào)對(duì)這些城市一季度的房地產(chǎn)銷(xiāo)售顯然起到了正面影響。申萬(wàn)宏源認(rèn)為，房貸利率下調(diào)配合前期因疫情遞延剛需的集中性釋放，今年以來(lái)地產(chǎn)銷(xiāo)售快速反彈，30大中城市商品房成交面積同比增速由2月前-20%左右一度沖高至60%的高位，雖然包含低基數(shù)影響，但觀(guān)察四年平均增速，也由-8%回升至-1.5%附近，結(jié)構(gòu)上也是以房貸降息幅度較大的二三線(xiàn)城市貢獻(xiàn)為主。

財(cái)聯(lián)社記者注意到，最新金融數(shù)據(jù)顯示，3月居民貸款新增1.24萬(wàn)億，為2022年以來(lái)單月最高增量，同比多增4908億；居民貸款增量占比達(dá)32%，較前兩個(gè)月提高25pct，顯示3月居民需求加速修復(fù)。其中，中長(zhǎng)期、短期分別新增6348億、6094億，同比多增2613億、2246億；增量占比分別為16.3%、15.7%。反映地產(chǎn)銷(xiāo)售逐漸回暖，消費(fèi)逐步復(fù)蘇，居民信貸需求回升。

中泰證券報(bào)告亦認(rèn)為，二手房銷(xiāo)售高增支撐居民貸款好于預(yù)期。推測(cè)計(jì)算3月住宅商品房銷(xiāo)售面積在1.1億平方米，假設(shè)均價(jià)1w/平，則銷(xiāo)售額1.1w億，跟居民新增貸款1.2萬(wàn)億有一定的匹配度。

但申萬(wàn)宏源認(rèn)為，考慮到全國(guó)首套房貸利率理論下限為L(zhǎng)PR-20bp=4.1%，意味著從二、三季度開(kāi)始，若5YLPR持平于目前4.3%，根據(jù)首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，未來(lái)會(huì)有超30城面臨重新上調(diào)首套房貸利率20-30bp的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

值得一提的是，申萬(wàn)宏源在報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，這一邏輯僅是結(jié)合最新70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)與此前央行首套房貸利率下限動(dòng)態(tài)調(diào)整的客觀(guān)機(jī)制，分析該機(jī)制下目前房貸利率潛在的上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，并不涉及對(duì)于未來(lái)房貸將加息的判斷。申萬(wàn)宏源指出，央行未來(lái)也可通過(guò)LPR調(diào)整以及LPR加減點(diǎn)調(diào)整進(jìn)行對(duì)沖。

本輪地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖可持續(xù)性仍需觀(guān)察

4月17日，廣發(fā)銀行某分行信貸負(fù)責(zé)人士對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，近期樓市屬于點(diǎn)狀恢復(fù)期，重點(diǎn)城市土拍恢復(fù)活躍。但居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期發(fā)生根本改變，全面恢復(fù)的可能性不大，按揭市場(chǎng)當(dāng)前屬于僧多粥少的現(xiàn)狀，銀行體系對(duì)利率上升的動(dòng)力不足。

該人士對(duì)記者表示，去年以來(lái)首套房貸利率下限下調(diào)對(duì)促進(jìn)一手房交易有一定促進(jìn)，但作用有限。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商主打改善性住房，市場(chǎng)上就這類(lèi)客戶(hù)有購(gòu)房實(shí)力，剛需住戶(hù)和投資需求恢復(fù)都不明顯。

4月17日，廣州房地產(chǎn)協(xié)會(huì)專(zhuān)家委員會(huì)委員孫不熟對(duì)財(cái)聯(lián)社表示，如果房貸利率水平上調(diào)，肯定會(huì)影響購(gòu)房需求，但要結(jié)合限購(gòu)、限貸以及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、人口流入等因素一起來(lái)分析。總的來(lái)說(shuō)，樓市短期看金融，中期看經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，長(zhǎng)期看人口流入。

財(cái)聯(lián)社記者注意到，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.6%和0.3%，漲幅比上月均擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅與上月相同；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%。

數(shù)據(jù)顯示交易回暖帶動(dòng)房?jī)r(jià)微漲。孫不熟表示，本輪回暖從二月份開(kāi)始，一個(gè)原因是此前受疫情壓制的需求，在集中釋放，二是政策端對(duì)樓市比較友好，房企的資金面有所好轉(zhuǎn)，拿地的積極性增加。他認(rèn)為，二季度繼續(xù)看好樓市，但氣候會(huì)變得炎熱起來(lái)，看房的人會(huì)變少，一般而言是樓市的淡季，主要看三季度的“金九銀十”能否回歸。

多家券商近期的研判亦認(rèn)為，本輪地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖的可持續(xù)性仍然需要觀(guān)察。中泰證券報(bào)告認(rèn)為，3月份的10大和30大中城市商品房月均成交面積繼續(xù)擴(kuò)大，同比分別增長(zhǎng)55%和45%。但是，4月、5月是傳統(tǒng)的淡季，最新4月出現(xiàn)邊際回落。

東興證券報(bào)告則指出，如果政策持續(xù)發(fā)力、經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向好、居民收入預(yù)期改善，預(yù)計(jì)居民購(gòu)房意愿將進(jìn)一步修復(fù)，帶動(dòng)居民中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)。

申萬(wàn)宏源指出，伴隨二三線(xiàn)城市房貸利率上調(diào)，此前支撐整體地產(chǎn)銷(xiāo)售反彈最主要的區(qū)域面臨銷(xiāo)售退坡風(fēng)險(xiǎn)，加之遞延需求集中性釋放的過(guò)程逐步過(guò)去，“提前還貸潮”與“二手房掛牌量>二手房銷(xiāo)售>新房銷(xiāo)售”的結(jié)構(gòu)顯示居民購(gòu)房偏好不穩(wěn)定，在近兩年城鎮(zhèn)化速度快速降速背景下，今年地產(chǎn)銷(xiāo)售雖將回補(bǔ)，但回補(bǔ)幅度不宜過(guò)度樂(lè)觀(guān)。

（財(cái)聯(lián)社記者 梁柯志）