2023年3月第一個周末，北京昌平一家樓盤售樓處，看房客云集。 （南方周末記者 衛琳聰/圖）
“嘎的一下。”
(資料圖片僅供參考)
北京昌平一個樓盤的置業顧問張森茂特意拉長音調，形容樓市起勢之快。
此時正值2023年3月的第一個周末，售樓處里人頭攢動，帶著春節氣息的紅色裝飾還沒有撤下，客戶們圍坐在大廳里，洽談買房事宜，廣告牌上寫著“大有錢兔”。
“大年初五初六就開始了，一直持續到現在。”張森茂告訴前來看房的南方周末記者，春節前一周，樓盤就熱鬧起來。過完初五，看房人數一直居高不下，年前的兩百多套房源現在只剩下幾十套。
中指研究院市場研究總監陳文靜向南方周末記者介紹，從2023年1月初開始，全國新房和二手房市場都出現了好轉跡象，春節后重點城市市場活躍度持續回升。
3月第一周，重點50城的新房周度成交面積同比增長超過30%，10個核心城市的二手房成交量達到2019年以來周度最高水平。
與此同時，二手房業主們開始趁著行情回暖紛紛出手。長沙、杭州等地的小區群里喊出了“不要賤賣”的口號，呼吁業主上調售價。3月7日，“多地二手房業主保衛房價”沖上微博熱搜。
“還是屬于信心不足。”上海中原地產首席分析師盧文曦向南方周末記者分析，當前市場剛剛轉暖，主要是前期積壓需求的集中爆發，后續市場是否持續向好仍有待觀察。
前期需求積壓
樓市回暖的信號，最先表現為看房人數增多。從1月中旬開始，北京一個房產自媒體組織的看房班車排滿了行程，每天要在各大樓盤間奔波三四趟，一個月有兩百多組客戶看房。
該自媒體創始人房姐是個老北京，她告訴南方周末記者，現在一個月的帶看數量比2022年11月增長了約30%。
二線城市也在升溫。周正光負責的濟南片區，公司售樓處現在一天有兩百多組客戶到訪，“去年同期只有10組”。他在一家全國性房企工作多年，眼看濟南市場由冷轉熱。
在鄭州一家房企工作的李坤告訴南方周末記者，2月售樓處的到訪量同比增長了近四倍，銀行開始推出貸款免息政策搶購房客戶，“可以說是一片火熱”。
2021年鄭州連遭洪災、新冠疫情多重打擊，商品住宅成交面積創2015年以來新低。
在陳文靜看來，當下樓市回暖一定程度上源于前期需求的積壓。在新冠疫情防控下，房地產交易受到限制，隨著生產生活逐步恢復正常，購房需求也被釋放，一、二手房交易都活躍起來。
北京海淀區的房產中介張潔記得，2022年時，她所在的片區至少有兩個月處于封控狀態。客戶出不了門，著急買房只能視頻看房，門店里一個月都簽不了一兩單。“現在（店里）一個月簽10單，你看看是什么比例？”
回暖同樣也是政策效果的顯現。2022年樓市支持政策頻出，從年初鄭州放松限購限貸開始，一年內16座萬億GDP城市放寬樓市限購政策。中央層面也密集出臺房地產金融支持政策，信貸投放、債券融資、股權融資“三箭齊發”。
陳文靜舉例，如武漢、濟南等城市，2022年出臺放松限購、下調房貸利率等政策，2023年春節后房地產成交規模達到了2022年以來的高位。
未恢復到疫情前
一般而言，春節假期房地產成交量較低。兔年春節出現在陽歷1月，導致2月市場數據環比、同比增幅都顯得更高。
陳文靜介紹，如果排除春節假期的影響，將1月和2月看作整體進行對比，2023年全國重點百城的新房成交量與2022年幾乎持平，僅微漲3%。與2019年同期相比下降10%，尚未恢復到新冠疫情前水平。
從價格上來看，目前新房價格尚未回升。中指研究院監測數據顯示，2023年2月全國重點百城新房均價環比持平，止住“7連跌”態勢；同比下跌0.06%，跌幅較1月擴大0.03個百分點。
二手房價格仍在下降。陳文靜介紹，2月份全國重點百城二手房均價環比下跌0.01%，100個城市里仍有78個二手房價格在下降。這樣的下跌態勢已持續10個月，雖然目前跌幅收窄，但尚未止跌。
整體來看，目前市場活躍度的提升以一、二線核心城市為主，三、四線城市較弱。蘭德咨詢總裁宋延慶告訴南方周末記者，三、四線城市受春節返鄉置業影響明顯，1月份成交量有所提升，2月再度偏冷。
他從事房地產行業二十多年，在三、四線城市投資了不少住宅項目，每隔兩周就要去一線調研市場情況。1月份調研時，宋延慶發現，三、四線城市樓盤月銷售量從2022年的個位數恢復到了20套左右，但2月份春節結束后，返鄉置業需求消退，銷量又掉了下來。
二手房掛牌量大幅攀升
在這輪回暖中，率先活躍起來的是二手房。陳文靜介紹，二手房市場的回暖時間比新房更早，恢復速度也更快。中指研究院監測的10個重點城市二手房成交量已連續5周同比增速超過70%。
陳文靜分析，原因在于二手房市場以一、二線核心城市為主，這些城市由存量房交易占主導，規模較大，市場化程度更高，隨著限售等政策放開，以及年初孩子上學的住房需求釋放，成交量快速提升。
與之相比，新房則一定程度上受到供應端等因素影響，市場恢復相對較慢。例如北京、上海等一線城市，近期新房成交量周度提升幅度并不大。
“現在尷尬的是項目和房源明顯不足。”周正光所在的濟南也出現類似情況，雖然新房售樓處的到訪量已恢復到新冠疫情前水平，但因為可供挑選的房源少，不少人逛一圈又走了，新房成交量還達不到之前的水平。
二手房掛牌量仍在大幅攀升。58同城、安居客發布的2023年《2月國民安居指數報告》顯示，2月份全國新增二手房掛牌量環比上漲238%。其中，上海、廣州漲幅超2倍，北京、深圳超1.5倍，湖州、嘉興、惠州、昆山等地更是超5倍。
長沙雨花區一名房產中介告訴南方周末記者，2022年公司在雨花區的二手房月銷量只有幾十套，上個月賣出了兩百多套。其中置換改善的業主大概占一半，也有趁著行情好回籠資金的投資客。
賣房套現的投資客在濟南也存在。“之前有人買多了，前幾年除了CBD等核心區或教育資源好的片區，其他區域房價都在持續下降。”周正光說。
也有一些二手房業主試圖漲價。長沙、杭州等地的房產中介告訴南方周末記者，近期部分業主開始上調價格。“漲幅目前來說還不是很大，（一套房）5萬、10萬地漲。”
盧文曦認為，二手房掛牌量增大反映了業主對未來樓市信心不足，想要趁當下行情回暖套現獲益。但并非想漲價就能實現，尤其是長沙等地樓市依然以新房交易為主，二手房的市場空間相對較小。
陳文靜分析，二手房掛牌量增加的情況下，買家可選空間增大，如果業主著急出手，或會下調價格。同時，二手房也會分流新房的需求，使得一二手房的價格上漲動能都比較弱，進一步影響市場預期。
她認為，接下來房地產市場能否維持向好態勢依賴于宏觀基本面的修復，如果購房者的收入預期、置業信心能夠維持下去，市場將逐步企穩。
（應采訪對象要求，張森茂、周正光、李坤、張潔系化名）
南方周末記者 衛琳聰