本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：趙佳琪
近期，北京樓市回暖的聲音不絕于耳。
(資料圖片僅供參考)
2月17日，蘇瓊在看了近兩個(gè)月的房子之后，終于從到底是購(gòu)買回龍觀還是天通苑的糾結(jié)中走出來(lái)，選定了天通苑北二區(qū)一套150平方米的房源。
“房子掛到中介平臺(tái)不足一個(gè)月，我就拿下了。”蘇瓊是典型的剛需購(gòu)房者，2017年大學(xué)畢業(yè)后留在北京，如今戶口問題解決，只待解決房子問題。
蘇瓊告訴時(shí)代周報(bào)記者，雖然還想再多看幾套房子，但最近聽到很多消息說(shuō)北京樓市回暖，怕房?jī)r(jià)上漲，最終還是選擇抓緊時(shí)間購(gòu)房。
與蘇瓊一樣的購(gòu)房者不在少數(shù)。北京中介小夏向時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)道，春節(jié)過后，北京二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出成交量上漲、成交周期縮短的特點(diǎn)，而成交的大多數(shù)客戶為剛需和剛改客戶。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，北京市二手住宅周度成交連續(xù)兩月在3000套以上，最新一周（2.13~2.19）成交3761套，處2022年以來(lái)周度成交高位。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向時(shí)代周報(bào)記者表示，究其原因，一方面疫情影響逐漸消退，同時(shí)經(jīng)過春節(jié)假期部分需求積壓，節(jié)后市場(chǎng)購(gòu)房需求得到釋放；另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，政策大環(huán)境寬松下，購(gòu)房者市場(chǎng)預(yù)期得到修復(fù)，特別是剛需客戶，置業(yè)積極性提高，促進(jìn)樓市情緒轉(zhuǎn)暖。
但北京樓市的回暖帶著一定程度的“理性”。多位中介告訴時(shí)代周報(bào)記者，近期，北京二手房只是迎來(lái)成交量的上漲，房?jī)r(jià)并沒有明顯波動(dòng)，算不上真正意義的回暖。
“成交量上漲，售房者價(jià)格預(yù)期提高，幾乎沒有議價(jià)空間，但剛需者對(duì)些許的提價(jià)尚能接受。所以當(dāng)下呈現(xiàn)的狀態(tài)是，買賣雙方對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期基本能夠匹配，市場(chǎng)整體的循環(huán)呈現(xiàn)出健康且正向的特點(diǎn)。”在安居客研究院副院長(zhǎng)李震看來(lái)，未來(lái)北京房?jī)r(jià)或?qū)⒃趦r(jià)格維穩(wěn)的基礎(chǔ)上，保持緩步上漲的節(jié)奏。
圖片來(lái)源：圖蟲創(chuàng)意
成交量上漲
中介們認(rèn)為，北京樓市當(dāng)前確實(shí)正處于上行階段。
“現(xiàn)在可以說(shuō)是相當(dāng)不錯(cuò)，年后的成交量遠(yuǎn)高于近3年均值。”中介孫斌向時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)道。
而中介邢強(qiáng)也感受到了購(gòu)房端的積極性。他告訴時(shí)代周報(bào)記者，春節(jié)后，平均每天的客戶量和看房量比之前增加了30%左右。
中介張玲向時(shí)代周報(bào)記者提供了一組所在中介平臺(tái)的數(shù)據(jù)，周末的單日成交量平均在600多單，而春節(jié)前的成交量在400單左右，上漲了近50%。
根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2月1日至2月23日，北京二手房成交11638套，環(huán)比上漲74.07%，同比上漲96.29%。
對(duì)于成交量上漲的原因，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向時(shí)代周報(bào)記者表示，首先在于經(jīng)濟(jì)層面的預(yù)期。
如今，整個(gè)就業(yè)、消費(fèi)環(huán)境正在復(fù)蘇，在此基礎(chǔ)上，購(gòu)房人對(duì)自己的收入、就業(yè)前景抱有積極的看法，同時(shí)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還處于相對(duì)底部的階段，購(gòu)房者對(duì)未來(lái)抱有預(yù)期；其次，樓市調(diào)控逐漸放寬，引發(fā)購(gòu)房者預(yù)期升高，目前北京打響“一區(qū)一策”，也讓購(gòu)房者的心態(tài)更加積極。
不過，多位業(yè)內(nèi)人士亦表示，雖然北京二手房市場(chǎng)逐漸上行，但遠(yuǎn)沒有達(dá)到火熱的地步。李震提供了一組數(shù)據(jù)，2月13日—2月19日，二手房成交量創(chuàng)下了近20周新高，并且按照當(dāng)前速度來(lái)看，2月成交量很有可能突破1.3萬(wàn)套。而去年北京二手房單月成交最高點(diǎn)時(shí)為3月份，月成交量超過1.7萬(wàn)套。
“按照春節(jié)假期后的周期來(lái)看，今年的高峰節(jié)點(diǎn)和去年的基本一致，但在疫情政策優(yōu)化的前提下，事實(shí)上今年北京市場(chǎng)熱度雖然在上行，但尚不及去年同期，整體來(lái)說(shuō)市場(chǎng)熱度還不夠。”李震說(shuō)道。
剛需入場(chǎng)，量漲價(jià)穩(wěn)
北京二手房成交量上漲的同時(shí)，多位中介告訴時(shí)代周報(bào)記者，房?jī)r(jià)卻沒有明顯的上漲。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，2月1日至今，二手房成交結(jié)構(gòu)中，主要以剛需置業(yè)為主。而多數(shù)剛需購(gòu)房者的入場(chǎng)在客觀層面上確實(shí)推動(dòng)了成交量的上漲，但他們?cè)诙虝r(shí)間內(nèi)，并不會(huì)使房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯波動(dòng)。
“剛需盤為主的結(jié)構(gòu)導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)小，換個(gè)角度說(shuō)，如果價(jià)格漲得太猛，超出剛需者購(gòu)買能力，則不會(huì)產(chǎn)生交易。”孫斌向時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)道。
2月23日，孫斌所在的勁松門店上架了一套房源。由于中介方還未進(jìn)行實(shí)勘，且業(yè)主未提供身份證和房本，故該房源只展示在內(nèi)網(wǎng)，并未在外網(wǎng)發(fā)出。據(jù)孫斌所說(shuō)，這套房源價(jià)格適中，且戶型為全明格局、南北通透，兩居室電梯房，屬于標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)剛需盤。
“上架的當(dāng)天就有12組客戶客戶想約談。”孫斌和同事把這套房源發(fā)給了一直在跟進(jìn)的客戶，很快就得到了想要看房的回應(yīng)。據(jù)孫斌所說(shuō)，2月23日晚間，也就是房源掛出的當(dāng)晚，這套房源已經(jīng)成交。
邢強(qiáng)最常帶購(gòu)房者看的小區(qū)是百環(huán)家園，該小區(qū)是塔樓結(jié)構(gòu)且密度大，房?jī)r(jià)在雙井片區(qū)常年處于低位。“這個(gè)小區(qū)很好賣，首先價(jià)格低，其次位置不錯(cuò)，屬于性價(jià)比高的剛需盤。”邢強(qiáng)告訴時(shí)代周報(bào)記者，2月1日——2月21日，該小區(qū)已經(jīng)售出10余套二手房源。
張玲有著同樣的感覺，位于甜水園的幾套剛需盤，一直有客戶不停地向她進(jìn)行咨詢。以一套位于道家園的兩室一廳為例，總價(jià)為498萬(wàn)元，于2023年2月22日在中介平臺(tái)掛牌。截至2月24日，距離掛牌僅過了2天，已經(jīng)吸引了13次帶看。
針對(duì)于剛需購(gòu)房者“跑步”進(jìn)二手房市場(chǎng)的現(xiàn)象，李震表示，在北京目前的市場(chǎng)環(huán)境下，大部分改善置業(yè)者都向新房市場(chǎng)傾斜；而隨著新房的價(jià)格走高、產(chǎn)品規(guī)劃越來(lái)越偏向大面積段，剛需受到了嚴(yán)重?cái)D壓，主觀上也更多地就流向了二手房市場(chǎng)。
這波回暖能否持續(xù)？
雖然目前北京二手房市場(chǎng)似有回暖跡象，但多位業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，回暖勢(shì)頭能否延續(xù)，還要看北京的調(diào)控政策會(huì)不會(huì)有繼續(xù)優(yōu)化的空間。
“如果二手房政策出現(xiàn)調(diào)整，如首付比例、購(gòu)房利率優(yōu)惠等，市場(chǎng)可能會(huì)持續(xù)升溫，如若沒有，市場(chǎng)亦有可能在輕微小陽(yáng)春后再次下行。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
郭毅向時(shí)代周報(bào)記者分析稱，購(gòu)房者買房的緣由一方面在于改善居住條件，另一方面在于財(cái)產(chǎn)保值增值的訴求，如果目前只是氛圍上感覺回暖的話，購(gòu)房人也會(huì)有自己合理的判斷，在沒有一個(gè)清晰共識(shí)的情況下，依然還會(huì)有一部分人繼續(xù)觀望。
郭毅進(jìn)一步表示，而如何將這波觀望的人群變成真實(shí)的購(gòu)買力，則依賴于政策的調(diào)整空間。“比如說(shuō)降低購(gòu)房門檻，才能把預(yù)期的利好變成實(shí)實(shí)在在對(duì)樓市的推動(dòng)。”
事實(shí)上，2022年年初至今，全國(guó)多個(gè)城市密集頒布多條刺激樓市政策，從降低首付比例、放松限購(gòu)到降低首套房貸款利率，諸多政策輪番上陣。相較于其他城市，北京的調(diào)控政策一直較為嚴(yán)格，并沒有參與到此前的調(diào)控大軍里去。
但今年1月，北京市政府印發(fā)了《2023年市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單》，其中232條提到，完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施，支持“一老一小”、中心城區(qū)人口疏解和職住平衡的合理住房需求。
而在去年的9月23日，北京市住建委和市規(guī)自委印發(fā)《關(guān)于試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理的通知》將二手房交易“連環(huán)單”由過去的串聯(lián)辦理調(diào)整為并聯(lián)辦理，以提高房屋交易效率、降低購(gòu)房成本。
李震表示，可以肯定的是，目前購(gòu)房者和售房者的預(yù)期都有所回升，而且相比過去幾年，疫情對(duì)市場(chǎng)成交的影響不再，再疊加包括“連環(huán)單”在內(nèi)的一系列樓市寬松政策頻出，利率也維持在相對(duì)的低點(diǎn)，這都使得未來(lái)市場(chǎng)回穩(wěn)基礎(chǔ)增強(qiáng)，有望持續(xù)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。
陳文靜認(rèn)為，2023年，北京政策端亦存在一定優(yōu)化預(yù)期，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交規(guī)模有望保持在高位。
（應(yīng)受訪者要求，小夏、邢強(qiáng)、孫斌、張玲均為化名）