近期，有多位專家曾呼吁“取消限購”，這一觀點頗受網友關注與熱議。1月中旬，中國銀河證券首席經濟學家劉鋒接受《華夏時報》記者專訪時表示，若要市場健康發(fā)展，并非只需“限購或者取消限購”的單一動作，行業(yè)政策不應上演“砸地鼠”游戲，冒出一個砸一個，需要樹立“長效機制”建設和不斷完善的思維。
“居民不買房不僅受限于經濟壓力，更是缺乏安全感和長期預期。我國醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等保障體系還需加大財政投入，唯有讓居民擁有安全感，才能促進消費。”劉鋒說，“老百姓只有持有財產，才能產生財產性收入。讓大家都能如此，不是哪個人，不是哪一撮人，而是要平等地解決老百姓的消費問題。”
另外，劉鋒指出，應該明確房產稅的相關法律規(guī)則、施行步驟和時間表，簡化和規(guī)范二手房交易流程，而這些都是“長效機制”的內涵。
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如何實施“長效機制”？劉鋒指出，“終極保障就是法律法規(guī)，法律是解決一切問題的根源。”
“取消限購”能解決問題嗎？
不久前，經濟學家馬光遠、中國房地產之父孟曉蘇等知名學者曾呼吁“取消限購”，孟曉蘇對《華夏時報》記者表示，取消限購只有從北上廣深開始才有帶動力。有網友認為，一線城市取消限購可能帶來房價上漲，這會讓剛需層置業(yè)更加艱難。
當前房地產市場下行，面臨的最直接問題就是需求端疲乏。最新的央行統計數據顯示，2022年人民幣存款增加26.26萬億元，同比多增6.59萬億元，其中住戶存款增加17.84萬億元。1月16日，劉鋒接受《華夏時報》記者專訪時提到這樣一句話：居民不買房是因為缺乏長期預期和安全感。
劉鋒對記者分析，“限購或取消限購，均是階段性需求的臨時政策。由于各個城市具體情況不同，政策也經常隨著情況改變而發(fā)生變化。但事實上，市場發(fā)展中遇到的問題并非一兩個政策能從根本上系統解決的。”劉鋒認為，倘若只把眼光盯在‘取消限購’這一動作，方向就是錯的。
“假設取消限購，如果后期市場不可控，還要重啟限購嗎？”劉鋒拋出疑問。他判斷，如果相關政策起伏過大、過快，會令居民對房地產市場難以形成穩(wěn)定的預期和信心。房產是居民家庭最重要的經濟財產和長期資產，將花費或占用老百姓一生的大部分積蓄，而且大多都會通過銀行按揭進行跨期的房屋抵押貸款，因此，購置房產是任何家庭最重要一項長期經濟決策。
2016年我國放開二胎生育政策，開始鼓勵生育二胎。劉鋒認為，取消限購和放開二胎生育有雷同之處。生育問題的核心難題是養(yǎng)育成本太高，家庭供給不夠。而目前居民不買房的原因，細化歸納起來就是：不能消費、不敢消費和不易消費。
“只有居民對未來充滿信心時，才敢消費。”劉鋒說，居民起碼要能夠預判孩子教育、父母看病、家庭養(yǎng)老等方面的消費是否沒有后顧之憂，當居民對此無法預判時，就會傾向于儲蓄。
提到“易消費”，劉鋒認為，目前居民在消費領域仍然面臨部分堵點。譬如，以購房為例，居民消費限制就比較多，尤其二手房，交易過程和結構比較復雜，存在手續(xù)多、費用高、信息不對稱、金融安排和轉按揭不順暢等諸多問題。
劉鋒指出，鼓勵居民購房，就要從根本上解決居民的能消費、敢消費和易消費問題，不能逃避，更不能頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳，而是建設一整套科學、完善、透明的“長效機制”。有“長效機制”保駕護航，才能真正轉入市場高質量發(fā)展的快車道，才能讓居民有安全感、有獲得感。
“老百姓只有持有財產了，才能產生財產性的收入。讓大家都能如此，不是以哪個人，不是哪一撮人，而是要平等地解決老百姓的消費問題。”劉鋒說。
房產稅試點多年為何不能全面推廣
記者注意到，1月11日，劉鋒曾在由中國房地產報、中國城市與區(qū)域治理研究院主辦的2023中國房地產年度趨勢論壇上發(fā)表過主題演講。他在論壇上曾呼吁，我國房地產市場要高質量發(fā)展，核心需要的就是“長效機制”。
在劉鋒看來，目前的房地產政策類似“砸地鼠”游戲，冒出地鼠砸一下，再冒出再砸一下，但不知道下一個地鼠會從哪里冒出。但如果樹立“長效機制”思想，全盤統籌規(guī)劃，就能從根本上更好地引導市場健康發(fā)展。
劉鋒認為，長效機制的內涵很豐富，不僅包括限購問題，還包括多年來一直在探討的房產稅，以及產權歸屬和轉移、權益保障、登記制度、評估定價體系、財產保險、抵押凍結拍賣、金融安排、中介管理等一系列需要“長效機制”設計和制度化的問題，不能僅靠政策、文件、辦法、通知等行政方式管理市場。
據了解，美國、加拿大、日本、澳大利亞等多個國家目前均在實施房產稅。2010年7月22日，在我國財政部舉行的地方稅改革研討會上，相關人士曾表示，我國房產稅試點于2012年開始推行。但鑒于全國推行難度較大，試點從個別城市開始。
劉鋒指出，“房產稅已經提出多年，還進行了多年試點，為何不能全面推廣？問題出在哪里？未來的方向何在？” 他認為，房產稅問題不能回避，應當深入研究。假設回避各種問題，就可能導致行業(yè)出現畸形狀態(tài)。目前，我國房地產行業(yè)出現的問題，事實上就是一個非常大的警示。
記者注意到，諸葛找房數據研究中心數據顯示，2022年全年重點10城二手房成交612330套，同比下降7.62%。北京住建委官網數據統計顯示，2022年北京二手房共成交約14.24萬套，同比下降26.3%。
劉鋒指出，目前二手房市場不活躍的原因，也包括交易成本高、交易費用高、交易限制多、產權歸屬不明晰等問題。目前，我國房地產市場既然已進入存量時代，二手房市場制度建設就必須進化，譬如簡化交易環(huán)節(jié)、提升交易效率。
劉鋒認為，應該學習發(fā)達國家的機制，如出售方的按揭貸款直接在銀行就能轉移到購房者的名下，而不需要通過“過橋”還清尾款才能進行交易，那樣大大增加售房者的負擔、成本和風險。劉鋒提出疑問，“這個操作應該是銀行服務的常規(guī)業(yè)務，不知為什么搞得這么復雜？”
具體到房企的發(fā)展，劉鋒分析，不少知名房企成立的物業(yè)公司已經上市，值得注意的是，這些物業(yè)公司的估值要比房企本身的估值高很多。顯然，這說明資本市場投資人認為，物業(yè)管理的市場還有極大空間，存在供給缺失。
劉鋒認為，這是一個信號。市場已經給出明確的估值判斷。房企應該轉型，不僅做開發(fā)，更應該高度重視后續(xù)的配套服務體系的打造。另外，房地產增量的時代過去了，倘若房企本身不與時俱進、不進行轉型，就是死路一條。
此前多家房企出現債務危機，房企的資產負債表不僅拖累了銀行資產負債表，也拖累了銀行估值。劉鋒指出，無論是金融機構還是房企，資產負債表都應當進行結構性重塑。
劉鋒深入分析，銀行前些年通過“非標”債務或影子銀行的形式開展“創(chuàng)新業(yè)務”，將大量的房企貸款和按揭進行過“出表”處理。由于發(fā)展過猛、風險事件頻繁，引發(fā)2018年“資產新規(guī)”的出臺。目前來看，由于資產證券化的法律法規(guī)還有待健全和完善，銀行資產端的證券化程度還有很大發(fā)展空間。
債務難題的核心
企業(yè)為何會出現債務難題？劉鋒分析，這其中就包括融資問題。房地產企業(yè)的短期融資中有將近80%靠應付賬款融資，看似融資成本很低，但期限很短，大都是建筑公司、供應商墊資或欠款，以及居民購房繳納預付款，需要高穩(wěn)定性的、連續(xù)的、高流動性的資產貼現。如果銷售端出了問題或放慢速度，就很容易造成資金鏈斷裂，形成欠款違約，發(fā)生爛尾和交房難的窘境。
劉鋒指出，解決企業(yè)債務問題不能全靠政府買單，要從根本上完善投融資體系。以發(fā)債為例，發(fā)債比銀行貸款好，但是發(fā)債要求房企有相應資質。發(fā)債比銀行借貸的資質要求更高，企業(yè)的信用會在市場上有所體現，相對應的，債券的價格就會隨市場波動，而且具有市場流動性。
REITs是為專門持有房地產、抵押貸款相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金。房地產作為一種財產，對于個人來講，其權利包括所有權、使用權、經營權等。
劉鋒告訴記者，如果個人對房屋僅具有使用權，根據現行的信托法，這一類資產很難通過信托持有。因此，目前只能成立所謂的“準REITs”，為了讓這個操作合法，還需要做不少結構上的規(guī)避。“為什么不能把信托法，把財產制度進行一下修改完善呢？”劉鋒表示。
劉鋒指出，一切問題的根源是法律機制問題，房地產市場以及真正的市場經濟的基石就是法律。相關部門應該對市場中存在的問題進行梳理，同時，房地產法需要與時俱進，要進行修改和完善，而且要跟證券法、銀行法、公司法、信托法等其他相關的法律配套協同。
目前房地產市場面臨的問題是，市場制度還處于比較初級的法制階段。相關法律不夠銜接，并且也有模糊地帶。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧