近期，有多位專家曾呼吁“取消限購(gòu)”，這一觀點(diǎn)頗受網(wǎng)友關(guān)注與熱議。1月中旬，中國(guó)銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉鋒接受《華夏時(shí)報(bào)》記者專訪時(shí)表示，若要市場(chǎng)健康發(fā)展，并非只需“限購(gòu)或者取消限購(gòu)”的單一動(dòng)作，行業(yè)政策不應(yīng)上演“砸地鼠”游戲，冒出一個(gè)砸一個(gè)，需要樹立“長(zhǎng)效機(jī)制”建設(shè)和不斷完善的思維。
“居民不買房不僅受限于經(jīng)濟(jì)壓力，更是缺乏安全感和長(zhǎng)期預(yù)期。我國(guó)醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等保障體系還需加大財(cái)政投入，唯有讓居民擁有安全感，才能促進(jìn)消費(fèi)。”劉鋒說，“老百姓只有持有財(cái)產(chǎn)，才能產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)性收入。讓大家都能如此，不是哪個(gè)人，不是哪一撮人，而是要平等地解決老百姓的消費(fèi)問題。”
另外，劉鋒指出，應(yīng)該明確房產(chǎn)稅的相關(guān)法律規(guī)則、施行步驟和時(shí)間表，簡(jiǎn)化和規(guī)范二手房交易流程，而這些都是“長(zhǎng)效機(jī)制”的內(nèi)涵。
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如何實(shí)施“長(zhǎng)效機(jī)制”？劉鋒指出，“終極保障就是法律法規(guī)，法律是解決一切問題的根源。”
“取消限購(gòu)”能解決問題嗎？
不久前，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)、中國(guó)房地產(chǎn)之父孟曉蘇等知名學(xué)者曾呼吁“取消限購(gòu)”，孟曉蘇對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，取消限購(gòu)只有從北上廣深開始才有帶動(dòng)力。有網(wǎng)友認(rèn)為，一線城市取消限購(gòu)可能帶來房?jī)r(jià)上漲，這會(huì)讓剛需層置業(yè)更加艱難。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，面臨的最直接問題就是需求端疲乏。最新的央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年人民幣存款增加26.26萬億元，同比多增6.59萬億元，其中住戶存款增加17.84萬億元。1月16日，劉鋒接受《華夏時(shí)報(bào)》記者專訪時(shí)提到這樣一句話：居民不買房是因?yàn)槿狈﹂L(zhǎng)期預(yù)期和安全感。
劉鋒對(duì)記者分析，“限購(gòu)或取消限購(gòu)，均是階段性需求的臨時(shí)政策。由于各個(gè)城市具體情況不同，政策也經(jīng)常隨著情況改變而發(fā)生變化。但事實(shí)上，市場(chǎng)發(fā)展中遇到的問題并非一兩個(gè)政策能從根本上系統(tǒng)解決的。”劉鋒認(rèn)為，倘若只把眼光盯在‘取消限購(gòu)’這一動(dòng)作，方向就是錯(cuò)的。
“假設(shè)取消限購(gòu)，如果后期市場(chǎng)不可控，還要重啟限購(gòu)嗎？”劉鋒拋出疑問。他判斷，如果相關(guān)政策起伏過大、過快，會(huì)令居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)難以形成穩(wěn)定的預(yù)期和信心。房產(chǎn)是居民家庭最重要的經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)和長(zhǎng)期資產(chǎn)，將花費(fèi)或占用老百姓一生的大部分積蓄，而且大多都會(huì)通過銀行按揭進(jìn)行跨期的房屋抵押貸款，因此，購(gòu)置房產(chǎn)是任何家庭最重要一項(xiàng)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)決策。
2016年我國(guó)放開二胎生育政策，開始鼓勵(lì)生育二胎。劉鋒認(rèn)為，取消限購(gòu)和放開二胎生育有雷同之處。生育問題的核心難題是養(yǎng)育成本太高，家庭供給不夠。而目前居民不買房的原因，細(xì)化歸納起來就是：不能消費(fèi)、不敢消費(fèi)和不易消費(fèi)。
“只有居民對(duì)未來充滿信心時(shí)，才敢消費(fèi)。”劉鋒說，居民起碼要能夠預(yù)判孩子教育、父母看病、家庭養(yǎng)老等方面的消費(fèi)是否沒有后顧之憂，當(dāng)居民對(duì)此無法預(yù)判時(shí)，就會(huì)傾向于儲(chǔ)蓄。
提到“易消費(fèi)”，劉鋒認(rèn)為，目前居民在消費(fèi)領(lǐng)域仍然面臨部分堵點(diǎn)。譬如，以購(gòu)房為例，居民消費(fèi)限制就比較多，尤其二手房，交易過程和結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，存在手續(xù)多、費(fèi)用高、信息不對(duì)稱、金融安排和轉(zhuǎn)按揭不順暢等諸多問題。
劉鋒指出，鼓勵(lì)居民購(gòu)房，就要從根本上解決居民的能消費(fèi)、敢消費(fèi)和易消費(fèi)問題，不能逃避，更不能頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳，而是建設(shè)一整套科學(xué)、完善、透明的“長(zhǎng)效機(jī)制”。有“長(zhǎng)效機(jī)制”保駕護(hù)航，才能真正轉(zhuǎn)入市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的快車道，才能讓居民有安全感、有獲得感。
“老百姓只有持有財(cái)產(chǎn)了，才能產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)性的收入。讓大家都能如此，不是以哪個(gè)人，不是哪一撮人，而是要平等地解決老百姓的消費(fèi)問題。”劉鋒說。
房產(chǎn)稅試點(diǎn)多年為何不能全面推廣
記者注意到，1月11日，劉鋒曾在由中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、中國(guó)城市與區(qū)域治理研究院主辦的2023中國(guó)房地產(chǎn)年度趨勢(shì)論壇上發(fā)表過主題演講。他在論壇上曾呼吁，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要高質(zhì)量發(fā)展，核心需要的就是“長(zhǎng)效機(jī)制”。
在劉鋒看來，目前的房地產(chǎn)政策類似“砸地鼠”游戲，冒出地鼠砸一下，再冒出再砸一下，但不知道下一個(gè)地鼠會(huì)從哪里冒出。但如果樹立“長(zhǎng)效機(jī)制”思想，全盤統(tǒng)籌規(guī)劃，就能從根本上更好地引導(dǎo)市場(chǎng)健康發(fā)展。
劉鋒認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)涵很豐富，不僅包括限購(gòu)問題，還包括多年來一直在探討的房產(chǎn)稅，以及產(chǎn)權(quán)歸屬和轉(zhuǎn)移、權(quán)益保障、登記制度、評(píng)估定價(jià)體系、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、抵押凍結(jié)拍賣、金融安排、中介管理等一系列需要“長(zhǎng)效機(jī)制”設(shè)計(jì)和制度化的問題，不能僅靠政策、文件、辦法、通知等行政方式管理市場(chǎng)。
據(jù)了解，美國(guó)、加拿大、日本、澳大利亞等多個(gè)國(guó)家目前均在實(shí)施房產(chǎn)稅。2010年7月22日，在我國(guó)財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，相關(guān)人士曾表示，我國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)于2012年開始推行。但鑒于全國(guó)推行難度較大，試點(diǎn)從個(gè)別城市開始。
劉鋒指出，“房產(chǎn)稅已經(jīng)提出多年，還進(jìn)行了多年試點(diǎn)，為何不能全面推廣？問題出在哪里？未來的方向何在？” 他認(rèn)為，房產(chǎn)稅問題不能回避，應(yīng)當(dāng)深入研究。假設(shè)回避各種問題，就可能導(dǎo)致行業(yè)出現(xiàn)畸形狀態(tài)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的問題，事實(shí)上就是一個(gè)非常大的警示。
記者注意到，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年全年重點(diǎn)10城二手房成交612330套，同比下降7.62%。北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2022年北京二手房共成交約14.24萬套，同比下降26.3%。
劉鋒指出，目前二手房市場(chǎng)不活躍的原因，也包括交易成本高、交易費(fèi)用高、交易限制多、產(chǎn)權(quán)歸屬不明晰等問題。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)既然已進(jìn)入存量時(shí)代，二手房市場(chǎng)制度建設(shè)就必須進(jìn)化，譬如簡(jiǎn)化交易環(huán)節(jié)、提升交易效率。
劉鋒認(rèn)為，應(yīng)該學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家的機(jī)制，如出售方的按揭貸款直接在銀行就能轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者的名下，而不需要通過“過橋”還清尾款才能進(jìn)行交易，那樣大大增加售房者的負(fù)擔(dān)、成本和風(fēng)險(xiǎn)。劉鋒提出疑問，“這個(gè)操作應(yīng)該是銀行服務(wù)的常規(guī)業(yè)務(wù)，不知為什么搞得這么復(fù)雜？”
具體到房企的發(fā)展，劉鋒分析，不少知名房企成立的物業(yè)公司已經(jīng)上市，值得注意的是，這些物業(yè)公司的估值要比房企本身的估值高很多。顯然，這說明資本市場(chǎng)投資人認(rèn)為，物業(yè)管理的市場(chǎng)還有極大空間，存在供給缺失。
劉鋒認(rèn)為，這是一個(gè)信號(hào)。市場(chǎng)已經(jīng)給出明確的估值判斷。房企應(yīng)該轉(zhuǎn)型，不僅做開發(fā)，更應(yīng)該高度重視后續(xù)的配套服務(wù)體系的打造。另外，房地產(chǎn)增量的時(shí)代過去了，倘若房企本身不與時(shí)俱進(jìn)、不進(jìn)行轉(zhuǎn)型，就是死路一條。
此前多家房企出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，房企的資產(chǎn)負(fù)債表不僅拖累了銀行資產(chǎn)負(fù)債表，也拖累了銀行估值。劉鋒指出，無論是金融機(jī)構(gòu)還是房企，資產(chǎn)負(fù)債表都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性重塑。
劉鋒深入分析，銀行前些年通過“非標(biāo)”債務(wù)或影子銀行的形式開展“創(chuàng)新業(yè)務(wù)”，將大量的房企貸款和按揭進(jìn)行過“出表”處理。由于發(fā)展過猛、風(fēng)險(xiǎn)事件頻繁，引發(fā)2018年“資產(chǎn)新規(guī)”的出臺(tái)。目前來看，由于資產(chǎn)證券化的法律法規(guī)還有待健全和完善，銀行資產(chǎn)端的證券化程度還有很大發(fā)展空間。
債務(wù)難題的核心
企業(yè)為何會(huì)出現(xiàn)債務(wù)難題？劉鋒分析，這其中就包括融資問題。房地產(chǎn)企業(yè)的短期融資中有將近80%靠應(yīng)付賬款融資，看似融資成本很低，但期限很短，大都是建筑公司、供應(yīng)商墊資或欠款，以及居民購(gòu)房繳納預(yù)付款，需要高穩(wěn)定性的、連續(xù)的、高流動(dòng)性的資產(chǎn)貼現(xiàn)。如果銷售端出了問題或放慢速度，就很容易造成資金鏈斷裂，形成欠款違約，發(fā)生爛尾和交房難的窘境。
劉鋒指出，解決企業(yè)債務(wù)問題不能全靠政府買單，要從根本上完善投融資體系。以發(fā)債為例，發(fā)債比銀行貸款好，但是發(fā)債要求房企有相應(yīng)資質(zhì)。發(fā)債比銀行借貸的資質(zhì)要求更高，企業(yè)的信用會(huì)在市場(chǎng)上有所體現(xiàn)，相對(duì)應(yīng)的，債券的價(jià)格就會(huì)隨市場(chǎng)波動(dòng)，而且具有市場(chǎng)流動(dòng)性。
REITs是為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。房地產(chǎn)作為一種財(cái)產(chǎn)，對(duì)于個(gè)人來講，其權(quán)利包括所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)等。
劉鋒告訴記者，如果個(gè)人對(duì)房屋僅具有使用權(quán)，根據(jù)現(xiàn)行的信托法，這一類資產(chǎn)很難通過信托持有。因此，目前只能成立所謂的“準(zhǔn)REITs”，為了讓這個(gè)操作合法，還需要做不少結(jié)構(gòu)上的規(guī)避。“為什么不能把信托法，把財(cái)產(chǎn)制度進(jìn)行一下修改完善呢？”劉鋒表示。
劉鋒指出，一切問題的根源是法律機(jī)制問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)以及真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基石就是法律。相關(guān)部門應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)中存在的問題進(jìn)行梳理，同時(shí)，房地產(chǎn)法需要與時(shí)俱進(jìn)，要進(jìn)行修改和完善，而且要跟證券法、銀行法、公司法、信托法等其他相關(guān)的法律配套協(xié)同。
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問題是，市場(chǎng)制度還處于比較初級(jí)的法制階段。相關(guān)法律不夠銜接，并且也有模糊地帶。
責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>