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金融界2月2日消息 隨著疫情防控措施的不斷優化，經濟生活正在逐步恢復，可以預見，我們將迎來一個全新的2023年。
在多重利好政策疊加下，2023年房地產會不會迎來復蘇？供需兩端還有哪些發力點？“保交樓”工作將如何演繹？房企將面臨哪些格局變化？2023年是不是買房良機？金融界《啟程：百位首席預見2023》特別邀請觀點指數研究院對上述問題進行解讀，希望給大家帶來啟發。
觀點指數研究院
核心觀點：
2023年上半年重點城市交易量企穩回升，房企銷售表現強于上年同期，同時行業中的房企平均拿地銷售比提高，更接近40%。
地產行業當前屬于達峰后回歸質量和內功修煉，觀點指數預計2023年千億房企的數量相較上年會小幅提升，但難以超越峰值水平。
建議房企當下在兼顧資金投向以及融資渠道任務的同時，更要注意負面輿情，避免給經營及項目建設帶來負面影響。
當下住宅產品價格處于相對低位，疊加各個城市和地區出臺的購房利好政策、房貸支持，對于剛需或投資、他用需求來說，會是一個較好的入手時機。
以下是對話全文：
預計上半年市場銷售將維持小幅回暖重點城市交易量企穩回升
金融界：您認為 2023 年房地產會不會復蘇，如果復蘇預計會在哪個時間點？
觀點指數研究院：2023年上半年，預計市場銷售將維持小幅回暖，過程中將較為緩慢和弱勢。預計二季度初可以看到苗頭。具體表現在政策對市場預期和信心的引導效果顯現，重點城市交易量企穩回升，房企銷售表現強于上年同期，同時行業中的房企平均拿地銷售比提高，更接近40%。
金融界：您覺得房地產政策在供需兩端還有哪些發力點？對于“保交樓”工作有哪些建議？
觀點指數研究院：當前而言，推動房地產市場盡快回暖的重點在于恢復銷售，其中下調居民房貸利率是關鍵，放松限購、放寬住房公積金貸款條件、適度減免房地產交易環節稅費等也能起到輔助作用。
不過需求側彈性普遍是較弱的，當前5年期LPR報價無明顯波動，即便存在下降空間，傳導也是滯后的。
LPR是當前支持個人住房貸款合理需求最有效的一個發力點，當務之急是通過適時降準及降低政策利率來降低銀行資金成本，引導LPR特別是5年期以上LPR繼續下降，從需求端著手。
同時對于剛需購房群體而言，居民收入預期的改善也是關鍵點之一。
對于保交樓，一方面需要對預售資金的使用更加清晰，明確進度，及時監管；同時對于存在資金風險的項目，包括設立專項基金、信貸支持、發揮國有資本等積極舉措，都具備一定作用。除此之外，要更加關注提前交付、如期交付、交付滿意度等問題，這會給企業品牌形象傳播和后續促銷售回款，帶來相當助力，有利于償債風險的化解。
2023年千億房企的數量小幅提升 但難以超越峰值水平
金融界：房企會不會更加分化？頭部房企格局將如何變化，千億房企會不會增加？對于房企有何建議？
觀點指數研究院：以觀點指數發布的2022年1-12月房地產企業銷售表現來看，前20房企實現權益銷售金額30095億元，同比下降30.7%，下滑幅度相比前100房企減少了23.5個百分點，可以看到頭部房企的銷售景氣程度明顯高于其他房企。
觀點指數預計，在地產行業的調整期間內，企業間的分化會進一步加劇，國央企、市場化程度較高的地產國企或城投公司、混改房企、優質民企在拿地、品牌、銷售、融資等方面的優勢會進一步凸顯，市占率也會得到相應提高，未來中小企業的市場空間會繼續受到擠壓。當然，在當地市場或者細分領域有所沉淀的中小企業，還是會在這輪調整期中自適應。
千億房企數量方面，觀點指數12月發布的研究成果顯示，2022年13家房企權益銷售突破千億門檻，比2021年減少14家。地產行業當前屬于達峰后回歸質量和內功修煉，觀點指數預計2023年千億房企的數量相較上年會小幅提升，但難以超越峰值水平。
對于房企而言，現階段的重點任務主要在于風險化解和促銷售保交付。需要注意的是，目前盡管“三支箭”政策已經發布，但其涉及的資金投資相對謹慎，投向已經出現風險的企業難度較大，房企出售物業公司股權在當下背景下是一個較好的融資渠道。除此之外，建議房企當下在兼顧上述兩項重點任務的同時，需要注意負面輿情，避免給經營及項目建設帶來負面影響。
房地產稅立法是長期且堅決的2023是購房者的入手時機
金融界：房地產稅試點工作會否重啟？土拍或者說土地財政會否有重大變化？
觀點指數研究院：“十四五”規劃第二十一章建立現代財稅金融體制中提到，“推進房地產稅立法，健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權。”
或受疫情和最近1-2年內的減稅工作影響，該項工作進度有所放緩，但從過往規劃的內容和實施的慣性來看，房地產稅立法是長期且堅決的，房地產稅試點工作的重啟是其必經之徑。預計2023年會有進一步的動作。
土地財政方面，財政部發布的《2022年前三季度財政收支情況》顯示，國有土地使用權出讓收入38507億元，比上年同期下降28.3%。該項指標的下降將帶來財政資金的缺口，預計會倒推土地財政向稅收財政轉變。未來以房地產稅立法為契機，或可以取代土地財政的主要財政收入地位。同時，提高資產運營效率和收益，壯大房地產之外的其他產業以增加稅收，也是填補財政資金缺口的可行之道。
金融界：對居民購房有哪些建議？當下是不是買房的良機？
觀點指數研究院：當下住宅產品價格處于相對低位，疊加各個城市和地區出臺的購房利好政策、房貸支持，對于剛需或投資、他用需求來說，會是一個較好的入手時機。但要多關注開發商的實力和口碑，謹慎交付風險。同時，房住不炒”的定位下，需要更新投資理念，對于房地產投資收益預期要降低。