在過去的2022年，因流動性承壓、債務(wù)壓力高企，諸多房企陷入違約境地。雖然新年已至，但償債壓力仍是房企面臨的一大關(guān)。
據(jù)中指研究院最新數(shù)據(jù)，2023年房企償債壓力較大，年內(nèi)房企到期信用債及海外債合計9579.6億元，相比上年多700億元，房企償債規(guī)模有增無減，其中信用債占比65.9%，海外債占比34.1%。
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拆解開來看，今年一季度為房企償債高峰，1月、3月房企償債規(guī)模均超千億元，其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險企業(yè)的到期債務(wù)，占一季度到期債務(wù)的四成。此外，4月、7月房企債券到期規(guī)模也超千億元。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，房企償債壓力較大，仍有可能發(fā)生債務(wù)違約風(fēng)險，當(dāng)前房地產(chǎn)銷售還沒有明顯企穩(wěn)回升，部分房企受到融資支持有限，個別房企仍有可能發(fā)生債務(wù)違約。
過去一年，房企面對到期債務(wù)多以展期為主，全年通過交換要約重新上市的海外債余額為967.4億元，占全年到期余額的25.8%。在海外債市場，多家房企主動取消海外評級，雖然降低了觸發(fā)交叉違約的概率，但也截斷了海外融資渠道。
“根據(jù)‘金融16條’的指導(dǎo)原則，信用債可通過協(xié)商做出合理展期，境內(nèi)債償債壓力有望暫緩。從2022年情況來看，到期海外債以展期為主，但一季度到期的部分債券已經(jīng)歷一次展期，當(dāng)前面臨二次展期風(fēng)險，有較高的償還壓力。”中指研究院認為。
房企償債壓力高企，但值得注意的是，行業(yè)融資已開始出現(xiàn)回暖趨勢。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年12月100家典型房企的融資總量為1018億元，環(huán)比增加84.7%，同比增加33.4%。在11月多項優(yōu)化房企融資環(huán)境的政策出臺后，房企融資規(guī)模出現(xiàn)了大幅增長，年內(nèi)首次單月融資規(guī)模突破千億。
在融資結(jié)構(gòu)方面，去年12月房企境內(nèi)債權(quán)融資833.44億元，環(huán)比增加82.8%，同比增加83.4%；境外債權(quán)融資26.32億元，環(huán)比增加626.8%，同比減少82.9%；資產(chǎn)證券化融資為77.67億元，環(huán)比增加87.3%，同比減少31.1%。
境外融資渠道仍然緊縮，當(dāng)月沒有房企境外發(fā)債，境內(nèi)發(fā)債主體則主要是中海、保利、招商蛇口等國企央企。從融資成本看，12月房企平均融資成本為4.34%，環(huán)比提高0.7pct，同比下降0.18pct。
2022年12月融資出現(xiàn)翹尾，歸因于政策支持力度加大。去年，監(jiān)管對房企融資的態(tài)度發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，從交易商協(xié)會表示繼續(xù)推進并擴大“第二支箭”、央行及銀保監(jiān)會出臺“金融16條”、證監(jiān)會發(fā)布“新5條”支持房地產(chǎn)股權(quán)融資，房企融資環(huán)境發(fā)生歷史性轉(zhuǎn)變。
以最直觀的“第二支箭”為例，光大證券表示，截至去年12月31日，有8家房企披露申請“第二支箭”儲架式注冊發(fā)行，合計額度達1210億元。去年11月29日龍湖集團融資支持工具首單成功發(fā)行后，美的、金輝、碧桂園及新城加速推進，優(yōu)質(zhì)民企合理融資需求得到有序支持。
股權(quán)融資的受益范圍則更加廣闊。光大證券表示，至少有31家上市公司公告股權(quán)融資事項，已披露募資總額超360億元，資金用途包括保交樓、償還債務(wù)、補充流動資金等。涉及公司不僅包含國央企，也包括前期已出險房企，還有部分國企利用定增為配套融資收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并表。
中指研究院認為，中央經(jīng)濟工作會議已為行業(yè)發(fā)展定下基調(diào)，政策將繼續(xù)滿足項目交付、房企經(jīng)營、并購重組三方合理融資需求，保證融資覆蓋面的廣泛性；信貸、債券、股權(quán)三條主要融資渠道將繼續(xù)維持開放狀態(tài)，保證融資資金的持續(xù)性，房企籌資端流動性緊張問題將明顯改善。
值得注意的是，房企融資翹尾回暖，但銷售端并未沖上高峰。億翰智庫表示，12月市場“翹尾”并未如期出現(xiàn)，各城環(huán)比上行并不顯著。當(dāng)下，經(jīng)濟和就業(yè)修復(fù)尚需時日，行業(yè)政策仍有空間，政策落實也需要時間，今年市場大概率呈現(xiàn)弱復(fù)蘇，一線及核心二線城市有望率先企穩(wěn)，三四線恢復(fù)或較為緩慢。
中指研究院表示，需求端修復(fù)、拉動銷售回款才是根本之道。房企要抓住當(dāng)前融資窗口期，根據(jù)自身情況積極對接資金供給方，更要借助融資力量拉動銷售端，推動經(jīng)營端流動性回暖，從根本上解決流動性問題。調(diào)控在供給側(cè)發(fā)力的同時，如果針對需求端進行改善，房企則有望在經(jīng)營端也快速實現(xiàn)流動性回暖。