經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 編輯 張雅楠11月12日晚，一則央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀發(fā)〔2022〕254號，下稱“254號文”）文件傳出。多個信源向經(jīng)濟觀察網(wǎng)證實了文件的真實性。

“254號文”由央行辦公廳于11月11日印發(fā)，主送單位包括各分支人行、銀保監(jiān)局、銀行和信托、保險、金融資管公司，并抄送交易商協(xié)會。在央行內部，文件則主要發(fā)送給辦公廳、市場司、條法司、宏觀審慎局、征信局。央行和銀保監(jiān)系統(tǒng)上下動員。

與以往主要是口頭表態(tài)不同，這是央行和銀保監(jiān)會在房企大規(guī)模出險一年多來，首次就房地產(chǎn)融資問題出臺專門性文件。該通知涵蓋了開發(fā)貸、信托、并購貸等內容在內的十六條支持樓市內容。

(相關資料圖)

一位頭部房企負責人評價，這是標志性的轉變。

樓市金融十六條

經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者獲悉，“254號文”包含16條內容，涉及開發(fā)貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、建筑企業(yè)貸款、租賃融資、個人房貸和征信等房地產(chǎn)上下游多方面的融資。其中主要有多個亮點：

一是文件要求穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，特別要求“對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”；金融機構合理區(qū)分項目子公司風險與集團控股公司風險，按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求，前提是保證債權安全、資金封閉運作。同時支持項目主辦行和銀團貸款模式。

二是從監(jiān)管部門角度，呼吁各銀行和銀保監(jiān)系統(tǒng)，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期、調整還款安排。具體為：從11月11日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

三是鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。這一點在過去的文件和口徑中都很難看到，因為信托是民營房企使用較多的金融產(chǎn)品。

四是支持國開行、農發(fā)行等開發(fā)性政策性銀行，為房企提供“保交樓”專項借款，但要求借款主體經(jīng)監(jiān)管部門復核備案，資金封閉運行、專款專用，且只能用于已售逾期難交付住宅項目，目的是保交付。

五是保交樓的配套金融支持。針對獲得前述專項借款支持的項目，提供新增配套融資，這不僅涉及購房者，化解未交樓的個人住房貸款風險；還涉及資不抵債項目，如剩余貨值能覆蓋專項借款和新增配套融資，或能明確還款來源，鼓勵金融機構提供新增配套融資支持。

六是兩部委開出了“免責條款”。從11月11日起，半年內，銀行向專項借款支持項目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類；債務新老劃斷后，承貸主體按合格借款主體管理。值得特別注意的是，“對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責”。

七、銀行“兩道紅線”松綁，延長政策過渡期。2020年12月31日，央行發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，給銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款劃出了“兩道紅線”，“254號文”提出對受疫情等客觀原因影響、不能如期滿足“兩道紅線”要求的銀行，由央行和銀保監(jiān)會派出機構做評估，合理延長其過渡期。

從表述上看，兩部委給16項內容設定了許多前提條件，給出了政策靈活調節(jié)空間。全文約3500字中，13處措施前加了“合理”定語，如合理展期、合理需求、合理延長過渡期等；4詞提及金融機構要遵循“市場化、法治化原則”；鼓勵金融機構提供新增配套融資支持時，明確要在“商業(yè)自愿前提下”。

業(yè)內：標志性轉變

一位接近監(jiān)管層人士稱，“254號文”的出臺，是一年多來監(jiān)管部門紓困房地產(chǎn)行業(yè)的標志性動作。

首先，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)行業(yè)的支持或救助，從口頭指導變成紅頭文件，下達銀行、銀保監(jiān)、信托、資管機構等。

此前，無論是4月央行召集商業(yè)銀行開會，商議對12家房企開展并購和不良資產(chǎn)處置等問題，還是點名示范性房企給予融資支持，或是8月中債增進公司推動擔保性發(fā)債，抑或是11月的“第二支箭”，都是通過會議、窗口指導等形式口頭傳達。

其次，“254號文”由央行、銀保監(jiān)聯(lián)合發(fā)布執(zhí)行。一位地方政府人士解釋，央行和銀保監(jiān)分別是貨幣政策和金融監(jiān)管職能，從實操來看，此次央行能聯(lián)動銀保監(jiān)部門，政策推行力度會更大。

第三，央行和銀保監(jiān)不僅提供了方向性指導，還細化地明確了免責條款。為了打消金融機構從業(yè)者對房地產(chǎn)類融資產(chǎn)品出現(xiàn)不良、影響個人執(zhí)業(yè)履歷的顧慮，“254號文”提出新發(fā)放配套融資形成不良的相關機構和人員，可予免責，前提條件是“已盡職”。

還有一點，上述接近監(jiān)管人士認為，文件覆蓋了全金融市場各品類，全面且系統(tǒng)化，如按揭貸、開發(fā)貸、建筑類貸款、租賃貸款等。尤其是信托。

近一年多來，金融監(jiān)管部門出臺多項紓困支持措施，均未涉及信托公司。但受房地產(chǎn)市場困境等因素影響，信托資產(chǎn)逾期率抬升，房地產(chǎn)信托成為“違約大戶”，文件對信托行業(yè)的刺激效果有待觀察。

一位副省級政府官員認為，“254號文”定了金融部門支持房地產(chǎn)行業(yè)的基調，有望糾偏過度信貸緊縮，最終效果要看各分支人行、銀監(jiān)的指導力度和各商行的執(zhí)行力度。

該官員近一年多來都在處理房地產(chǎn)企業(yè)紓困、不良資產(chǎn)處置和保交樓等，他提醒，文件的許多條款設置了許多限制條件，例如歷史債務展期，若太過于強調市場化和法治化，應明確新老劃斷，舊賬慢慢過渡，再談合規(guī)性。

“因為目前形成壞賬的存量債務，前期批出就不盡合規(guī)。對于經(jīng)歷房企、金融機構和地方政府多方一年多拉鋸，仍推動不下去的項目，需要監(jiān)管部門給予更多的靈活操作空間，否則政策很難執(zhí)行”。該副省級政府官員認為，當前行業(yè)政策接連出臺，但紓困效果不明顯，至上而下的困局便源于此。

一位頭部券商首席房地產(chǎn)分析師也認為，文件的推出，有拐點和風向轉變的意義：從此前千億紓困基金等政策要求以“救項目不救企業(yè)”為底線原則，轉變?yōu)殚_始針對企業(yè)端的救助和支持。

同時他認為，“免責條款”實際上鼓勵商業(yè)銀行為房地產(chǎn)企業(yè)提供專項借款等配套融資，如果新增融資形成不良的，開出了免責條件。目前“254號文”僅是綱領性文件，沒有涉及具體額度，但釋放了國開行等政策性銀行可以承擔一定損失的可能性。

這位頭部券商首席分析師認為，在此前，信托給房企融資卻被定調為“不合理”，以前政策不允許民企和部分城投平臺通過信托融錢做前融，但現(xiàn)在風向有所轉變。

第二支箭的信號

文件出臺5天前的11月8日，中國銀行間市場交易商協(xié)會（以下簡稱“交易商協(xié)會”）釋放了“第二支箭”的利好消息：由央行再貸款提供資金支持，預計可提供約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)還有望擴容。

該消息引發(fā)了資本市場的振奮。地產(chǎn)股債已連漲3個交易日，前50強房企總市值累計上漲約3071億港元。其中，旭輝控股累計漲幅超125%，碧桂園漲59%，龍光集團漲52%。

一位頭部房企IR人士解釋，“第二支箭”與此前的擔保性發(fā)債等政策相比，已經(jīng)體現(xiàn)出了多個不同點：

一是“第二支箭”初步定量2500億元，還有望擴容。而8月以來，第一輪擔保發(fā)債中，碧桂園、旭輝、龍湖、美的、新城等6家房企通過中債增擔保，融資總額僅68億元。

二是本次“第二支箭”的發(fā)行，由央行牽頭，央行提供再貸款資金支持，點名支持“包括房地產(chǎn)企業(yè)在內的民營企業(yè)發(fā)債融資”，傳遞出了監(jiān)管部門有意為民營房企融資紓困的信號。

這個“央行再貸款”意味著，商業(yè)銀行或其他金融機構購買了房企的債券，可憑借購買憑證，以很低的成本去央行借到一筆等額資金：

“假設金融機構買了10億元‘第二支箭’產(chǎn)品，還能向央行貸款10億元，相當于央行為之兜底，銀行購買這類型產(chǎn)品幾乎沒有資金成本。如果房企違約，不良率仍歸屬于銀行，但理論上，中債增手上還有抵押資產(chǎn)和國企擔保”。前述房企IR人士表示，此次央行提供再貸款，能進一步打消金融機構的疑慮。

三是和此前的擔保性發(fā)債相比，“第二支箭”明確，除擔保增信、創(chuàng)設信用風險緩釋憑證外，增加了直接購買債券等方式，支持民企發(fā)債融資。

四是發(fā)行成本上，中債增對民營房企收取的增信服務費率低于0.8％/年，約是首批擔保性發(fā)債擔保費率1.5%/年的一半。同時，還可以根據(jù)企業(yè)信用狀況分檔確定反擔保比例，尚未違約的優(yōu)質民企有望降低反擔保比例。

上述參與申報“第二支箭”發(fā)行的房企人士透露，第二支箭”發(fā)行產(chǎn)品除了償還項目類貸款、償還中票等境內直接融資等常規(guī)用途外，還可用于償還外債。至于是否可以用于項目公司開發(fā)建設，還未確定。

該房企人士認為“第二支箭”利好的釋放，是民營房企信用狀況的拐點，至于房地產(chǎn)行業(yè)的恢復仍依賴于購房者信心的恢復。

一位地產(chǎn)債機構投資者對文件表現(xiàn)較為謹慎：錢能不能真的流到民營房企，最主要看金融機構怎么做。更深層次的原因在于，當前的房地產(chǎn)問題主要是經(jīng)濟下行、居民購買力不足，也沒有對房價上漲的預期。