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    滬漂買房記:有人看房7年房價翻5倍終上車,有人趁機拋售頂尖學區房

    2023-08-12 09:43:42    來源:騰訊網    

    《房·世間》欄目旨在以買房故事為主線,通過購房者的親歷講述,敘寫購房者買房的心路歷程和買房前后的生活變化、心理變化,體現當下社會的人生百態。

    文|袁小麗

    “今年我終于下定決心買房了,不容易啊!”


    (資料圖)

    沈凈,90后,來自安徽一個小縣城,10多年前大學畢業恰逢移動互聯網的爆發,留在上海工作,先后在國內幾家頂級互聯網公司工作過,如今在上海一家互聯網公司做產品運營,10年間,她目睹了移動互聯網的輝煌與沉寂,同時,作為參與其中的小小個體,她也享受到了移動互聯網的紅利。

    移動互聯網高速發展的這10年,也是房價飛漲的10年,早期買房的人很多享受到了房價上漲帶來的財富增值,但是,沈凈并沒有這樣的眼光,10年間,她錯失了多次買房的好機會。

    沈凈2016年就計劃買房,開始走上看房之路,一看就是7年,看著昆山的房價從最開始的6000多元/平米上漲到現在的30000多元/平米,看著嘉定的房價從1萬多上漲到現在近5萬多,用沈凈的話說“這一路走來,流失的不止時間,也錯失了好幾次買房的好時機,還是有點后悔的。”

    今年2月份以來,上海二手房掛牌量持續走高,根據易居研究報告顯示,截至6月底,上海二手房掛牌量達到18萬套。相比不斷增多的掛牌量,從4月份開始,上海二手房成交量卻連續兩個月下滑,隨著成交量走低,二手房房價也出現了回調,根據國家統計局公布的數據,6月份,上海二手房價格環比下降1.2%,跌幅居70城之首。

    掛牌量增多,房價下降,雖然對于賣家來說不利,對買家來說,卻是一個買房撿漏的好時機。

    今年大部分人因為房價的不斷下調而選擇觀望,但是沈凈這次選擇做個“勇者”,她說“富貴險中求,我不想再等了,我要主動出擊,現在房子不好賣,但是我正好趁此可以殺價撿漏。”

    看了7年房的她最終撿漏買了套學區房,總價240萬。

    看房7年,房價上漲5倍

    千挑萬選,最終上車“老破小”學區房

    沈凈,在上海工作生活有10年了,一直租房住,租房面臨著兩個問題,一是不穩定,需要經常搬家,往往是一個地方剛住習慣了,突然房東不租了,她就得搬家,生活充滿了不確定性。特別是最近一次搬家,她覺得很糟糕。去年的時候,房東突然通知她,房子要賣了,給她兩天時間讓她搬家。“住了3年的房子,房東說賣就賣,一點情面都沒有,而且那個時候,我的孩子還小,搬家很不方便。”

    二是,她有孩子之后,要考慮孩子的上學問題,雖然現在租售同權,但是在上學政策方面,有自有住房的家庭排隊是比較靠前的。

    盡管她的孩子2025年才上幼兒園,但是由于現在很多對口學校在招生條件里都有落戶時間要求,落戶年限越長,孩子能夠上對口學校的幾率就越大,否則可能在區域內被進行統籌安排入學。“我們也是提前為孩子做打算。”沈凈說,在看了7年多的房子后,她終于在2023年5月28日在上海閔行區購買了一套70多平方米、總價240萬的學區房。

    雖然沈凈今年才在上海買房,但實際上,她從2016年開始就在看房了,2018年之前看的更多是昆山花橋的房子。

    花橋緊鄰上海,距離上海虹橋機場僅20公里,又有上海地鐵11號線作為紐帶,在上海沒有買房資格,而在上海嘉定、虹橋上班的人,很多從實用主義出發,選擇在花橋買房,也有很多有投資眼光的投資客,在上海地鐵將延伸至花橋的消息公布后,就已經開始“布局”。

    沈凈說自己剛工作兩三年時,每到周末也跟朋友一起去花橋看房,那個時候花橋房子一平米才6000元。由于房價漲得太快,2016年10月,昆山花橋開始全面限購,外地人限購只能買一套,而且必須要連續繳納滿蘇州本地一年社保才擁有購買資格。

    “只要自己那個時候下定決心在花橋買房,買房資格是可以找中介幫忙做的,首付也可以找親戚朋友湊一湊,但當時我覺得花橋畢竟不是上海,而且自己單身,租房完全可以滿足居住需求,就這樣錯過了,后來花橋房價漲到3萬多一平米,我腸子都悔青了。”

    “只能說自己沒有投資眼光。”

    2018年,沈凈在上海社保繳納滿5年,獲得在上海買房的資格,從此開啟密集的看房之路。

    作為上班族,能看房的時間僅限于周末以及節假日。沈凈說,那個時候每到周末,她就奔走在上海各個售樓處,用腳丈量了上海很多區域。

    “回想我們的看房歷程,最開始我們太過理想主義,考慮的因素比較多:戶型至少得是兩居,至少方便未來一家五口人居住,布局還得方正;小區環境要優美,居住體驗要舒適;周邊商業配套要齊全,方便日常生活;距離我們雙方公司近,交通要便利,方便我們上班;要有好的對口學校,方便孩子未來上學;開發商得是品牌開發商,避免出現嚴重的房屋質量問題;未來還得好出手,不然以后換房時,房子賣不掉也麻煩;最重要的一條得是低總價,我們預算有限,在外地已經有一套房,在上海買房屬于二套,首付比例達到70%,總價太高,我們承擔不起首付。”

    “理想化的需求,在預算金額、積分、時間點、熱門盤閉門羹等等各種因素上,總有一樣能難倒你!”

    沈凈說,他們看房一直在眾多的問題中不斷地做比較,看房越來越多,也越來越迷茫,5年時間過去了,也沒有找到各方面都滿意的房子。

    然而,在他們看房的這5年,上海房價實際上也漲了不少,她說自己現在其實是有點后悔沒有早點買房,一直在看房的路上,眼睜睜地看著房價一路上漲。

    兩年前,她在嘉定看到一個很滿意的新盤,叫路勁·悅茂府,當時這個樓盤開盤單價是3萬多,雖然位置比較偏僻,但是嘉定是有發展潛力的區域,有著汽車產業制造業的極大優勢,而且這個樓盤的開發商也還可以,最主要的是當時他們的預算也只能買到嘉定了。

    這個樓盤當時很火爆,當時他們要是咬咬牙買的話,也可以上車,沈凈說,但是當時考慮的因素太多了,就放棄了,而現在這個樓盤二手房價格已經漲到4.6萬/平方米,最低總價360萬,他們已經買不起了。

    其他能夠夠得著的區域,諸如金山區、奉賢區、臨港產業區,要么是區域沒有什么產業,未來沒有發展潛力,要么就是離他們上班的地方太遠了,不方便,猶豫著猶豫著,兩三年時間就這么過去了。

    2022年她的孩子出生了,今年已經一歲了,不管是從孩子未來上學的角度考慮,還是從一家人居住方面來考慮,沈凈覺得“都急迫需要買房了”。

    “今年的房地產市場很不好,房價不再上漲,但是對像我們這種剛需群體來說反而是買房上車的好時機。”

    以前他們主要看新房,今年由于需求迫切,預算也有限,沈凈改變策略,開始看二手房。

    5月28日,周末去看房,正好看到一套70平米左右的房子,評估整體還可以,掛牌價255萬。沈凈說當時她并沒有抱多大希望,因為他們的預算只有240萬,當時想先砍價試試房東會不會讓價,沒想到最終竟然成了。“從下午3點多一直溝通砍價到晚上9點多,最終房東愿意240萬成交,我們當場就交了定金,后面貸款、過戶流程都比較順暢。房東愿意讓價15萬,很大功勞要歸于中介,中介一直在幫忙做房東的思想工作,才能讓我們最終以240萬拿下這套房子。”

    看了這么多年房子,沈凈說她看過的房子上百套,挑挑揀揀,沒想到最終成交的房子卻是很偶然的情況,當時根本就沒想過一定能買到房子,但是碰巧就買到了,“所以買房子其實還是要看緣分”。

    除了緣分,沈凈也深切地感受到,賣房人的心態發生了變化,“今年我密集地看了好幾個月的房子,在前幾個月的時候,房東基本上都不會讓價,總價能談下來3萬-5萬的下降空間已經是極限了,甚至在2月份、3月份的時候,我們看上的好幾套房子,談不下來價格,我們前腳走,后腳房東基本上以掛牌價就賣出去了,但是5月份這套房子,沒想到房東最終能夠讓價15萬。由此可見,當時買房人和賣房人已經進入博弈狀態,更多的不是特別著急買房的人開始選擇觀望了,上海二手房掛牌量大增,已經出現了不好賣的現象,房東開始愿意降價了。”

    沈凈買的這套房子位于上海閔行區,兩居室,70多平方米,總價240萬,首付50%,120萬,每個月月供7000多元,加上他們目前的房租3000多元,一個月房子支出11000元左右,沈凈說整體在他們的承受范圍之內。

    這么多年的看房經歷讓沈凈明白了一個道理,買房必須要有取舍,要找到各方面完全符合要求的房子幾乎是不可能的。

    這套房子整體跟沈凈的心理預期相比,只能打75分,但是她看重的其實是它的學區屬性。這個小區對應的學校是上海戲劇學院附屬學校,雖然也不是頂尖的學區房,但是也沒有特別差,而且屬于九年一貫制學校,沈凈說以后她不用太操心孩子上學學校的事情了。

    沖動買房,7年穩賺200萬

    返向操作,賣掉頂尖學區房,回歸居住品質

    與沈凈這個時候購買“老破小”學區房不同,張穎在2023年卻把自己手上頂級的學區房給賣了。

    張穎的房子是多年前買的,對應的學校是上海浦東明珠小學,這個學校在上海屬于第一梯隊的小學,大家都很羨慕。但誰也不曾想,她卻在今年把這套房子賣了,在新靜安區域買了套面積更大的房子,新房子是非學區房,周邊也沒有特別好的學校。

    明珠小學對應的學區房,多少家長想買而買不起,張穎卻反其道而行之,而且張穎家的孩子現在已經上幼兒園,過兩年也要上小學,她的這波操作,很多人看不懂,也不理解。

    “自己的生活只有自己最清楚。”張穎說,她和她老公都是獨生子女,雙方父母年齡漸長,當時住的房子只有69平米,一家7口人根本沒法住,疫情三年,她已經受夠了一家人擠在一起的窘迫,“我實在不想住了”,她急迫的渴望改善居住環境,換成大三房大四房。

    在房價高企的上海,換房豈是那么容易的,攔在他們面前的第一道坎就是首付款,二手房首付比例是70%,他們想換大三居大四居,總價預算在1000萬以內,首付需要700萬左右,他們手上的現金根本不夠,而且在當下這種經濟環境下,他們也不敢貿然高杠桿去買房,唯一的選擇就是把手上的這套房子賣掉。

    張穎在1月份的時候把她的房子掛上了中介網站,然而掛了幾天,考慮到房子對口的學校是明珠小學,張穎又把它下架了。她心里很糾結,孩子過兩年就要上小學了,一方面想留給孩子上學用,一方面又想盡快把房子賣掉籌錢,過幾年說不定這個學區房就不值錢了。

    最終思慮再三,2月底她再次把房子掛上了中介網站。

    由于她的房子對口的學校是頂級學校,房子掛牌后,每天看房的人有五六撥,掛牌不到一個月就賣出去了,當時,張穎還有個硬性要求,延期一年左右交房,“其實已經刷掉了很多人,沒想到還能這么快成交”,這也得益于每年2、3月份本來就是學區房成交的高峰期。

    張穎的這套學區房是在2023年3月23日賣出的,總價660萬。

    “老破小”學區房賣出后,張穎開始著手買大房子,她的需求是大三居或者大四居,滿足一家三代7口人的居住需求,既然是改善居住環境,那么新買的房子環境不能太差,總價控制在1000萬以內。

    看了兩個月房子后,她最終鎖定了新靜安區域一套130平米的房子,業主掛牌價1020萬,經過與房東的多次溝通,最終張穎在6月初985萬拿下了這套房子。

    張穎說,她新買的房子沒有好學區,她也很矛盾,覺得有點愧對孩子,把頂尖的學區房賣掉了,孩子以后無法在這個學校讀書,但是她又覺得她給了孩子更好的居住環境,對孩子的成長也是好的。

    與沈凈的猶豫不定不同,張穎買房主打一個“果斷”,用張穎的話說“買房靠的就是沖動”。

    張穎回想自己的兩次買房經歷,覺得自己既“沖動”又幸運,都沒有錯過最好的時機。

    2015年至2016年初,上海房價經歷了一波較為劇烈的漲幅。為了抑制房價快速上漲,2016年3月25日,上海市發布《關于進一步完善我市商品房住宅銷售管理辦法有關問題的通知》,進一步收緊了住房限購政策,提高了買房門檻。

    在金融行業工作的張穎,對投資有著超高的敏感性,她就是在那個時間段買的那套“老破小”學區房。

    2016年,她用440萬買下了那套房子,2023年,這套房子賣了660萬,不到7年時間漲價200萬。從價格上來說,張穎很知足,吃到了這幾年上海房價上漲的紅利。

    對于今年賣房、買房的時間點,她也直呼自己“很幸運”,賣房的時候是3月份,二手房最好賣的時候,基本上是按照掛牌價賣出的。買房的時候是6月份,上海二手房掛牌量大增,房子不好賣,正好讓她有更多的選擇和更大的議價空間,新買的房子原房東降價35萬,她很滿意。

    如今,沈凈的房子已經拿到了,正在裝修中,計劃10月份裝修完成,明年年初住進去。

    而張穎的房子還沒有拿到手,原業主答應他們11月份之前搬離。

    (文中沈凈、張穎均為化名)

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