華潤(rùn)外灘九里（來(lái)源：法拍平臺(tái)）

2009年，外灘核心區(qū)域的豪宅項(xiàng)目華潤(rùn)外灘九里開(kāi)盤，一位來(lái)自浙江省溫州市的業(yè)主在此置業(yè)，以1376萬(wàn)元的總價(jià)買下了一套建筑面積185.62平方米、4臥2廳3衛(wèi)帶保姆房的住宅。

6年后，來(lái)自浙江省樂(lè)清市的陳某也想來(lái)上海置業(yè)，他找到自己的這位同鄉(xiāng)，以低于市場(chǎng)價(jià)50余萬(wàn)元，即1350萬(wàn)元的價(jià)格買下了這套住宅。為了拿下這套房子，他甚至支付了1069.11萬(wàn)元滌除設(shè)定在房源下的抵押權(quán)，可數(shù)年后，這套房子仍因賣家的債務(wù)糾紛而上架法拍，在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)遭人哄搶。

(相關(guān)資料圖)

7月7日早間，這套位于黃浦區(qū)毛家園路88弄8號(hào)的2502室（下稱“8號(hào)2502室”）在經(jīng)過(guò)168輪競(jìng)拍后，被人以3028萬(wàn)元的價(jià)格拍下，較2470萬(wàn)元的起拍價(jià)溢價(jià)約22.6%，但仍低于評(píng)估價(jià)3528萬(wàn)元，折合單價(jià)約16.31萬(wàn)元。

贏家“Z5137”從7月6日就開(kāi)始蹲守，并在當(dāng)日晚間19時(shí)22分首次出手，彼時(shí)已有四位競(jìng)買人先后出價(jià)，其隨即跟上報(bào)出了2482萬(wàn)元的價(jià)格。當(dāng)晚的戰(zhàn)況其實(shí)不算激烈，合共10輪報(bào)價(jià)后，各方偃旗息鼓。

第二日早上6點(diǎn)多，競(jìng)買人“B9722”繼續(xù)舉牌，將價(jià)格抬升至2500萬(wàn)，爭(zhēng)奪戰(zhàn)再次點(diǎn)燃，“Z5137”、“B9722”、“R9251”等數(shù)位主力競(jìng)買人爭(zhēng)相下場(chǎng)，你追我趕，導(dǎo)致原本應(yīng)在10點(diǎn)結(jié)束的法拍延時(shí)140次，直至10點(diǎn)56分才正式結(jié)束。

高性價(jià)比是促使買家哄搶的主要原因，盡管建成已有十余年，但華潤(rùn)外灘九里在上海豪宅市場(chǎng)依然是排的上號(hào)的存在，頗受購(gòu)房者青睞。2020年至今，阿里法拍平臺(tái)先后上架了6套該小區(qū)房源，其中有5套競(jìng)拍均超百輪，最激烈的一次有8人報(bào)名，出價(jià)高達(dá)884次。

某中介平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，自2012年至今，華潤(rùn)外灘九里共成交了47套二手房源，其中有3套在今年簽約。最近的一次發(fā)生在4月，一套188.19平方米的住宅在掛牌192天后，以3990萬(wàn)元的價(jià)格賣出，折合單價(jià)約21.2萬(wàn)元；2月成交的那套住宅單價(jià)約20.5萬(wàn)元，在掛牌7天后便尋到了買家，成交總價(jià)2230萬(wàn)元。

目前，該小區(qū)有在售房源19套，其中一套面積與8號(hào)2502室相同、包含子母車位（價(jià)值150萬(wàn)元左右）的房源掛牌價(jià)為3800萬(wàn)元，單價(jià)在20.47萬(wàn)元左右，若去除車位，則單價(jià)約19.66萬(wàn)元，與8號(hào)2502室的成交單價(jià)相差超3萬(wàn)元。

性價(jià)比之外，8號(hào)2502室目前的資質(zhì)也較為干凈，所涉糾紛已經(jīng)厘清。

從公開(kāi)信息來(lái)看，標(biāo)的房源此番是由上海市徐匯區(qū)人民法院（下稱“徐匯法院”）裁定執(zhí)行。2015年，因涉及民間借貸糾紛，徐匯法院向原業(yè)主等人出具民事調(diào)解書，要求其在6月25日前返還孫某借款加利息合共486.74萬(wàn)元，但由于原業(yè)主未能履行相關(guān)義務(wù)，孫某后向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，徐匯法院在當(dāng)年7月對(duì)標(biāo)的房源依法進(jìn)行輪候查封。

而這時(shí)，標(biāo)的房源已經(jīng)被原業(yè)主以1350萬(wàn)元的價(jià)格賣給了陳某，雙方在2015年1月7日簽訂買賣合同，原業(yè)主在大約一個(gè)月后騰出房屋并通知陳某進(jìn)行交接驗(yàn)收，此后陳某帶著一家人入住。根據(jù)約定，買賣雙方將在2017年完成過(guò)戶手續(xù)。

這期間，標(biāo)的房源同時(shí)還被浦東法院及黃浦法院查封著。2016年，由于建設(shè)銀行上海第二支行以標(biāo)的房源抵押權(quán)人為由發(fā)出執(zhí)行申請(qǐng)，黃浦法院獲得了標(biāo)的房源的處置權(quán)。同年，陳某向黃浦法院匯入資金1069.11萬(wàn)元，以滌除房屋下的抵押權(quán)。

但這并不是結(jié)束，此后關(guān)于該房源的執(zhí)行程序一直未斷，陳某數(shù)次提出執(zhí)行異議，其對(duì)涉案房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)成了爭(zhēng)議焦點(diǎn)。

按陳某所言，當(dāng)初之所以約定2017年過(guò)戶是因?yàn)橘Y金問(wèn)題，其并不清楚標(biāo)的房源在2015年7月3日被徐匯法院查封時(shí)自己是否具有購(gòu)房資格；而原業(yè)主則表示，陳某在簽合同時(shí)沒(méi)有購(gòu)房資格，需要等到居住證滿2年后才能過(guò)戶，雙方買賣合同上特別告知（二）有關(guān)于限售的相關(guān)規(guī)定告知，且簽訂合同時(shí)陳某沒(méi)有居住證，證件是在合同簽訂后辦理的。

“打架”的證詞也意味著，陳某的購(gòu)房流程可能不合規(guī)，徐匯法院查封時(shí)標(biāo)的房源依然屬于原業(yè)主。

根據(jù)2013年11月出臺(tái)的限購(gòu)規(guī)定，非上海市戶籍居民家庭在上海市購(gòu)買住房繳納稅收或社保年限從“能提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上”調(diào)整為“自購(gòu)房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上”；后2016年3月出臺(tái)的規(guī)定顯示，提高非上海市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的年限，將自購(gòu)房之日起計(jì)算3年內(nèi)在上海市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。

基于此，一份發(fā)布于2020年6月的判決書指出，陳某是非滬籍居民家庭，其提供的繳納社保證據(jù)材料等在案證據(jù)，不足以證明自己在簽訂標(biāo)的房源買賣合同時(shí)，符合當(dāng)時(shí)的購(gòu)房政策條件，因購(gòu)房政策限制不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記也屬于自身原因，“案外人陳某對(duì)涉案房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)”。

直至法院判決厘清標(biāo)的房源的所有權(quán)，這套被查封8年的豪宅才正式進(jìn)入法拍流程，覓得新主人……

記者 吳典

編輯 左宇