深圳統(tǒng)租房之問：“租金低，配套還好”能實現(xiàn)嗎？業(yè)內(nèi)：租金必上漲

財聯(lián)社6月5日訊（記者陳業(yè)）近期，深圳“統(tǒng)租”城中村房源用作保租房事件引發(fā)市場熱議。

位于深圳南山區(qū)西麗街道的白芒村，成為深圳此輪“統(tǒng)租”行動中涉及的城中村之一。據(jù)了解，由于低房租，該城中村房源吸引了大批在南山附近工廠等上班的打工一族承租。

在市場流傳的相關(guān)截圖中，一位白芒村村民透露，為了“統(tǒng)租”，深圳相關(guān)部門給出的租金很高，經(jīng)過各項的補貼疊加，租金回報可在15年左右回本，比其自己租出去的租金要高2倍以上。

【資料圖】

由于改造成本較高，統(tǒng)租房未來租金是否會上漲，從而加劇部分人群支付租金的壓力？

對此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也發(fā)出疑問，“租金較低、配套還好的保租房，還有一定發(fā)展空間，但‘租金低，還能配套好’，這能實現(xiàn)嗎？可持續(xù)嗎？”

補缺龐大保障房需求

對于深圳此次展開的“統(tǒng)租”工作，國家高端智庫CDI研究院宋丁表示，為迎合深圳保障性住房中的保障性租賃住房發(fā)展的需要，深圳每年需要建設(shè)籌集大量的保障性住房，這對深圳來說存在較大壓力。

“如此大體量的保障房需求，不可能全部通過新建的方式去籌集，而在已有的商品房小區(qū)里去籌集，難度也非常大，因此擁有550萬套的城中村房源成為了補缺口的重要渠道之一。”宋丁稱。

據(jù)深圳業(yè)內(nèi)人士陳小斌介紹，深圳以往為滿足人才住房需求，曾整租過商品住宅小區(qū)，但從城中村大量統(tǒng)租房源是今年才開始。

“深圳保障房建設(shè)壓力比較大，光靠新建和購買很難完成任務(wù)，而租賃住房因為沒有太高的標(biāo)準(zhǔn)，從城中村統(tǒng)租，當(dāng)然是見效最快，也能照顧到各方利益的方式。”陳小斌進(jìn)一步表示。

據(jù)深圳官方6月5日透過微信公眾號深圳發(fā)布公布的數(shù)據(jù)顯示，2021-2027年深圳全市將累計新增建設(shè)籌集保障性住房100萬套（間），覆蓋約350萬-400萬人。預(yù)計到2035年，全市保障性住房覆蓋人群將達(dá)到約500萬人，約占全市常住人口的26%。

同時，今年深圳全市計劃通過城中村規(guī)模化品質(zhì)化改造提升，籌集保障性住房5.2萬套（間），約占全市城中村租賃住房總量的1%。

此外，考慮城中村的差異性，深圳市規(guī)資部門綜合評估城中村區(qū)位、交通、規(guī)劃管控要求、資源稟賦等發(fā)展條件，將深圳市城中村整治提升劃分為綜合提升類、產(chǎn)業(yè)配套類、特色發(fā)展類、控制引導(dǎo)類和基本保障類等5類。其中，僅部分綜合提升類、產(chǎn)業(yè)配套類城中村涉及城中村保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升。其余類別均不涉及城中村保障性住房籌集。

“統(tǒng)租”房可持續(xù)嗎？

雖然“統(tǒng)租”房源能補缺深圳龐大的保障房需求，但是也引發(fā)了市場的一些擔(dān)憂，其中，升級改造后的租金是否上漲，成為擔(dān)憂問題之一。

深圳官方稱，“城中村是很多來深建設(shè)者包括低收入群體的落腳點，城中村保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升是我市保障性住房建設(shè)籌集渠道之一。實施城中村保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升的目的，就是要更好解決來深建設(shè)者住房問題，讓他們住上更高品質(zhì)、更加安全的房子。”

對于規(guī)模化品質(zhì)化改造提升后的城中村房源租金價格會不會上漲？深圳市住房建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，“城中村保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升由政府主導(dǎo)籌集，改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平，即便個別房源因改造成本高、投入較大、建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜，也必須嚴(yán)格控制成本、嚴(yán)格控制價格、嚴(yán)格加強價格監(jiān)督。”

不過，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“原有的城中村出租模式，是成本和租金最低的一種模式。一旦機構(gòu)或資金介入，考慮到改造、管理、投融資等成本，租金必然上漲。即便有政府補貼，也只是一時，不可能長期補下去。因為保租房是市場化運營的，政府補貼只是起到激勵進(jìn)入，降低前期投入成本的一種獎補。”

深圳業(yè)內(nèi)人士朱羅紀(jì)表示，回溯當(dāng)年的“萬村風(fēng)波”，引發(fā)輿情沸騰最重要的一點是，改造后租金上漲過于劇烈，如今在有“萬村風(fēng)波”案例背景下，即便改造后的房源租金上漲最高“不超過10%”，原來的租客回租的可能性也不大。

“一個合理的建議是，由相關(guān)部門和集體合作出資，給城中村做配套，最后依然是回到一個高度分散、自由的租房市場去。退一步，對每個區(qū)域都嚴(yán)格控制它的收儲比例——比如上限就是10-20%的房屋量。以此來減少對市場的沖擊。”朱羅紀(jì)稱。

而對于收儲比例，深圳官方最新回應(yīng)稱，“我們不會在深圳所有的城中村開展規(guī)模化品質(zhì)化改造提升籌集保障性住房。進(jìn)行改造提升的城中村，占全市城中村中的較小部分。”

“即便還要統(tǒng)租，也要控制節(jié)奏、控制規(guī)模，特別要做好相關(guān)配套保障政策的安排，杜絕對租金的拉動，以及對租客心理的巨大沖擊，同時確保職住平衡，確保學(xué)前和義務(wù)教育不受任何影響。”李宇嘉發(fā)表意見到。

（來源：財聯(lián)社）