記者/梁婷

編輯/劉汨

業(yè)主們在“新房”里尋找著細微的變化

(資料圖片)

2023年4月24日，選擇停貸一年后，江西南昌“新力城”業(yè)主王玉鳳被中國農(nóng)業(yè)銀行南昌紅谷灘支行以金融合同糾紛為由告上法庭。

2020年年底，王玉鳳購買了新力集團旗下江西運發(fā)實業(yè)有限公司（以下簡稱“江西運發(fā)”）開發(fā)的“新力城”商品房一套，合同規(guī)定在2022年6月30日交房。同年12月8日，王玉鳳與中國農(nóng)業(yè)銀行南昌紅谷灘支行簽訂了個人購房擔保借款合同，江西運發(fā)是王玉鳳的保證人，貸款金額115萬元，貸款期限30年。

但在2021年8月，“新力城”停工了。此后一年多時間，經(jīng)歷了幾次停工、復工后，越來越多“新力城”業(yè)主開始擔心無法按時收房，他們還發(fā)現(xiàn)，自己的貸款沒有劃入購房合同規(guī)定的預售資金監(jiān)管賬戶，而是分別被打入江西運發(fā)的其他銀行賬戶。

他們認為，這是貸款銀行的失職，應該對房子停工、爛尾負責。于是，從2022年3月到8月，包括王玉鳳在內(nèi)，陸續(xù)有近千名“新力城”業(yè)主選擇停貸。王玉鳳也從4月開始停止還貸。

2022年下半年以來，“保交樓”政策給了王玉鳳希望，“新力城”復工了。在延期交房近一年后，她終于看到了一點收房的可能。但在經(jīng)歷過各種波折后，她還是不敢太樂觀，想等到收房后再還清欠款，繼續(xù)還貸。2023年3月底，她才知道自己被銀行起訴了，對方要求她一次性清償貸款的本金及利息共1187304.13元。

4月24日下午，南昌市紅谷灘區(qū)人民法院開庭審理了此案，這是銀行訴“新力城”停貸業(yè)主中第一個開庭的案子。在庭審中，對于王玉鳳質(zhì)疑的按揭貸款為何沒有進入監(jiān)管賬戶的問題，農(nóng)業(yè)銀行回應：“我們是按照借款合同執(zhí)行的”。

庭審持續(xù)了50分鐘，法庭并未當庭宣判。旁聽的人群中，另一位被銀行起訴的業(yè)主李軍覺得“心里好委屈”。“（到現(xiàn)在為止）我都沒有得到房子。選擇停貸是迫不得己自救，這個責任不在我”。

王玉鳳收到的起訴通知

被起訴

3月30日，王玉鳳收到了法院的“應訴通知書”。她有點意外，“房子還沒有蓋好，銀行干嘛要起訴我？”有人建議她，把銀行的欠款全部還清后，再跟開發(fā)商打官司維權(quán)。還有人說，按法律規(guī)定，這個貸款她必須要還。

“之前我們盲目地還著，那都是自己的血汗錢”。王玉鳳說，在“新力城”2021年8月停工后，她一直堅持還貸到2022年4月。每個月六千多元并不是一筆小數(shù)目。她和愛人從山西來到南昌工作，為了孩子上學，選擇了“新力城”。但因為一直沒有收房，也沒有房產(chǎn)證，孩子最終沒有入讀理想的學校。現(xiàn)在又被起訴，她意氣難平，決定自己應訴。

4月24日上午，王玉鳳來到了法院。江西運發(fā)作為王玉鳳的保證人，按照合同要求需承擔連帶保證責任。同為此案的被告人，他們并沒有出席庭審。

在王玉鳳之前，紅谷灘區(qū)人民法院第四審判庭已經(jīng)開庭審理了六七個停貸業(yè)主與銀行的金融糾紛官司。有的業(yè)主因為已經(jīng)收房、入住，選擇接受調(diào)解。代表另一家開發(fā)商出席庭審的法務說，他最近參加了好多這樣的（因停貸被起訴）案子。王玉鳳的案子原本應該在上午10點30分開始，但直到下午1點20分，才終于開庭。

庭審中，農(nóng)業(yè)銀行南昌紅谷灘支行要求王玉鳳立即清償118萬多元，其中本金113萬多元，正常息、提前還息、罰息、復利等共56000多元。銀行要求江西運發(fā)對上述債務承擔連帶清償責任。

王玉鳳認為，農(nóng)業(yè)銀行沒有將自己的貸款打入預售款監(jiān)管賬戶，應當承擔締約過失責任。“農(nóng)業(yè)銀行作為專業(yè)的金融機構(gòu)，理應知曉國家要求商品房按揭款應當專款專用于預售商品房后續(xù)建設中，商品房預售資金應當轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶。而且，在簽訂個人購房借款及擔保合同時，我也提供了自己和江西運發(fā)簽訂的商品房買賣合同。合同中明確約定了商品房預售資金的監(jiān)管賬戶是江西運發(fā)‘630’開頭的民生銀行賬號”。

但在借款合同上，房屋貸款卻被劃入江西運發(fā)以“140”開頭的農(nóng)行賬戶，王玉鳳說，銀行的行為致使自己的資金未能進入監(jiān)管賬戶，脫落監(jiān)管，存在重大過錯，導致該樓盤停工，至今仍無法交房。她認為，在房子交付前，自己不應該承擔按揭貸款本息的義務，期間的損失由銀行自行承擔。

庭審中，王玉風幾次向銀行提問，“為什么把我的按揭貸款打入非監(jiān)管賬戶，而不是商品房買賣合同中規(guī)定的監(jiān)管賬戶？”對方回應，“我們是按照金融借款合同執(zhí)行的，我們打入了合同規(guī)定的賬戶”。

在法官詢問農(nóng)業(yè)銀行實際放貸款情況時，農(nóng)行稱，2020年12月17日將115萬元的貸款劃入了借款人（即王玉鳳）指定的江西運發(fā)的銀行賬戶。對于這一陳述，王玉鳳提出了異議，“這個賬戶是他們指定的，我沒有指定，沒有人告訴我要打到這個賬號”。農(nóng)行解釋，之所以是這個賬號，“是和開發(fā)商有協(xié)議”。

這是“新力城”因停貸被起訴的業(yè)主中第一個正式開庭的。當天，至少40位停貸業(yè)主來旁聽庭審，有的在附近上班、溜了出來，有的為此專門請假，還有的驅(qū)車200多公里特地從外地趕來。

就像當初房子停工、不得已選擇停貸一樣，“新力城”987戶停貸業(yè)主又卷入了新的不確定的風險之中。

業(yè)主與開發(fā)商和銀行簽訂的合同，貸款分別被指定打入不同賬戶

“不甘心”

同樣收到起訴書的還有李軍。2019年12月31日，他購買了“新力城”的房子，此后與郵政銀行南昌分行簽訂了房屋貸款合同。接到法院電話后，“壓力陡然上升”，他也被要求一次性還清一百多萬元，“如果有這個錢，我怎么會去銀行以那么高的利息貸款？”

被銀行起訴后，他清楚，在法律上自己并不占優(yōu)勢，“但也不一定就會輸”。李軍說，“我沒有故意不還貸款，存心做老賴，沒有這樣的想法”。他查閱了大量文件，寫了7頁答辯狀。他和王玉鳳觀點相同：銀行未將按揭貸款資金撥付至監(jiān)管賬戶是銀行的失職。國家和江西省對于預售資金監(jiān)管的政策給了他信心。他想“試一試，看看這個開庭結(jié)果到底會怎樣”。

江西省住建廳、銀保監(jiān)局曾于2020年11月8日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強商品房預售資金監(jiān)管工作的通知》，其中明確指出，商品房建設項目預售資金應列入監(jiān)管范圍，預售資金應全部存入預售資金監(jiān)管專用賬戶。

2022年初，住建部、人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》也提到，預售款包含購房人繳交的定金、首付款、按揭貸款和其他形式的購房款等，應當全部直接存入監(jiān)管賬戶。只有在監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金達到監(jiān)管額度后，超出部分才可由房企提取使用。

事實上，早在2010年，住建部就下發(fā)過關(guān)于預售金監(jiān)管的通知，要求各地加快完善商品住房預售資金監(jiān)管制度。提出，商品住房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構(gòu)負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設。

李軍查閱到了一個更為現(xiàn)實的參考案例。2017年，廣東惠州的一位業(yè)主起訴銀行，請求法院支持在房子達到交付條件之前停止還貸。法院一審、二審都判定業(yè)主勝訴。銀行上訴后，廣東省高院也在2018年做出裁定，銀行未將業(yè)主的借款支付至預售款專用賬戶，致業(yè)主的利益受損，銀行應承擔相應的損害賠償責任。

北京市中聞律師事務所律師譚敏濤告訴深一度記者，在這個案例中，銀行向市房管局出具了《商品房購房（按揭）款存?專戶具結(jié)書》，承諾將商品房的按揭款全部存入預售款專用賬戶，如有違反愿承擔責任。他認為，惠州法院的判決說明，銀行應當為自己未將貸款資金劃入監(jiān)管賬戶的違規(guī)行為而買單，而不是由購房者承擔相應責任。

廣東的業(yè)主之所以勝訴，一個很重要的書面證據(jù)是“具結(jié)書”。上海秦兵律師事務所房產(chǎn)律師徐斌認為，這對于“新力城”的業(yè)主來說，并不一定適用。他解釋，出具“具結(jié)書”并非全國統(tǒng)一的明文規(guī)定，而是由地方自行制定。而這又與地方是不是有預售資金監(jiān)管辦法，開發(fā)商、地方政府、銀行三者之間又是如何約定監(jiān)管協(xié)議，以及不同地區(qū)政府內(nèi)部的程序性規(guī)定等有關(guān)系。

在與銀行的關(guān)系中，就借款合同體現(xiàn)的內(nèi)容，業(yè)主看起來的確比較被動。王玉鳳告訴深一度記者，與銀行簽貸款合同時，所有內(nèi)容都是提前打印好的，她只是去簽字而已。她的貸款合同中，一個非常強勢且不容置疑的表述是第二十八條，關(guān)于借款提取的規(guī)定：借款人不可撤銷地申請并授權(quán)貸款人將全部借款直接劃入以下賬戶。這也是在庭審中，農(nóng)行強調(diào)的按照合同規(guī)定的賬戶。

業(yè)主陳立平也被起訴了，在5月5日開庭，他記得，當年和郵政銀行簽的合同中包括賬戶信息在內(nèi)的很多地方都是空白的，“這里按個手印，那里簽個字，你找人家貸款，有什么能唧唧歪歪的？人家讓你干啥就干啥。”

在24日開庭之后，讓王玉鳳感到有點喪氣的是，法官曾說，商品房買賣合同是約束業(yè)主和開發(fā)商的，對于她和銀行的糾紛依據(jù)的是借款合同。法官告訴她，就法律關(guān)系來說，商品房買賣合同中約定的監(jiān)管賬號不能約束案外的第三人，即本案的農(nóng)業(yè)銀行。她跟銀行簽的是貸款合同，里面有指定的賬戶，如果銀行把借款打到了指定賬戶，那它確實是按照合同來履行的。

徐斌進一步解釋，“這兩個是孤立的，在法律上叫一碼歸一碼，銀行沒有遵守監(jiān)管規(guī)則，那么銀行是行政責任，政府可以處罰銀行。但這和業(yè)主與銀行之間的違約沒有因果關(guān)系。客觀來說，簽字畫押了，出現(xiàn)商業(yè)風險你就要承擔。”

根據(jù)合同，銀行可以無限向業(yè)主主張權(quán)利。徐斌說，“你沒有錢給，沒關(guān)系，每年利息還要滾動累計，這是非常重的處罰”。徐斌想告訴業(yè)主，不要輕易選擇停貸，把自己陷入這樣的風險之中。“我們都同情遇到爛尾樓，但是目前，這種同情并不能轉(zhuǎn)化成法律上的成果。”

不止王玉鳳，“新力城”業(yè)主提供的合同中，很多人的按揭貸款是被分散至江西運發(fā)在不同銀行的不同的賬戶，這意味著，相當一部分放貸銀行沒有遵守商品住房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶的規(guī)定。

徐斌告訴深一度，最早制訂商品房預售制度時，雖然對銀行有明確規(guī)定，但忽略了如果銀行要違反規(guī)定的話，代價應該要多重，才能讓它們不會愿意去冒風險。“就目前而言，銀行這么做的代價就是被罰款，50萬元已經(jīng)算罰的很多了，還有一些只是被要求整改而已。”

廣東省城規(guī)院住房政策中心首席研究員李宇嘉說，就實際操作來看，銀行很難真正對資金的去向加以監(jiān)管，也沒有很大的動力去做。“都是自己的客戶，監(jiān)管就得罪客戶，你要這么緊的話，那開發(fā)商就會跑到別的銀行開戶。”李宇嘉說，把預售資金劃給開發(fā)商，開發(fā)商再去拿地、投資，進而增加銀行的開發(fā)貸款和按揭貸款業(yè)務，這是銀行重要的利潤來源。

尚未完工的“新力城”項目

買房與停貸

2021年，王玉鳳搬到南昌，她愛人從2016年開始就在南昌做生意。他們一直聚少離多。孩子小學畢業(yè)后，她想一家人在一起，不再兩地分居，計劃帶孩子到南昌讀初中。2020年買房時，南昌限購，他們沒有本地戶口，也沒有社保，能選擇的范圍有限。相比于其他地方，“新力城”位置不錯，靠近地鐵，又有學上。據(jù)當時的媒體報道，這也是新力在南昌的一個巨無霸項目，由旗下項目公司“江西運發(fā)”負責開發(fā)。

在當時的南昌，新力是值得信賴的大開發(fā)商，當?shù)亓鱾髦痪湓挘骸霸谀喜鸵⌒铝Α薄Ｐ铝瘓F2019年在香港上市，是港股上市的內(nèi)地房企中最年輕的，用10年時間，實現(xiàn)了銷售額千億元的目標，而萬科、碧桂園實現(xiàn)這一目標都花了超過20年時間。

一家盛名在外、風光無限的房地產(chǎn)公司讓業(yè)主們安心。一位業(yè)主說，按合同規(guī)定，他的房子會在2021年12月底交房。他都計劃好了，一拿到房產(chǎn)證，就帶著孩子去落戶，包括通風除甲醛的時間也算好了，交房后晾半年，2022年6月剛好住進去。

但在2021年8月，當時的施工單位貼出通知，因開發(fā)商拖欠4千萬進度款要停工。一開始，業(yè)主們以為是小問題，“這么大的集團，怎么會差那一點點錢？”直到9月20日，新力股價暴跌87%，臨時公告停牌。而新力的創(chuàng)始人張園林從2021年8月開始，一直沒有露面過。

更多的壞消息出現(xiàn)。10月，“新力城”的監(jiān)管資金也因為新力與其他公司的債權(quán)問題被凍結(jié)。工商信息顯示，原本由張園林實控的新力集團，也變更成了張良劍。新力的輝煌只持續(xù)了不到兩年。

王玉鳳記得，選擇停貸前，他們?nèi)ミ^住建局，一個領(lǐng)導還在保證書簽了字，約定會在什么時候開工。但后來的結(jié)果還是繼續(xù)停工。

陳立平直到2022年8月才正式停貸，他糾結(jié)了好久，自己是做生意的，“愛惜名譽跟自己的性命一樣”。可是，從2021年8月停工以后，他堅持還貸整整一年，房子卻沒有動靜。

剛停貸那段時間，王玉鳳睡不好覺，進退兩難。她考慮過直接退房，但大概率什么也拿不到，可能只有一張欠條。首付款加上已經(jīng)還了兩年的貸款近40萬元都要打水漂。她一度后悔搬來南昌，更后悔買房，覺得自己“買了個大麻煩”。

李軍說，當年選擇“新力城”的房子，有保值的考慮，更是為了給孩子預備。他選了較低的首付20%，交了26萬元，每個月要還貸6000多元，這占到他們家庭收入的一半。他們要養(yǎng)兩個孩子，還有老人要照顧，“確實力不從心”。

復工后的“新力城”項目

新的不確定

“新力城”的業(yè)主們以為和貸款銀行之間應該達成了某種“默契”，一起等到交房那天再來討論還貸。這也是他們明確表達過的，只要能正常交房，一定會還貸。經(jīng)歷過反復的停工、復工，以及開發(fā)商、銀行、有關(guān)部門的拉扯之后，他們對于“新力城”的一切消息充滿了不信任感，不敢輕易還貸。

陳立平說，他一直覺得，即便被拉到征信黑名單，也能理解，“程序問題嘛，人家的工作也有個交代”。按照官方通告，“新力城”將會在2023年11月30日交房，他沒想到在這之前，就被銀行起訴了。

開庭前，郵政銀行的工作人員曾打電話給李軍，詢問是否接受調(diào)解。李軍動搖過。他預想了最壞的結(jié)果——敗訴了，一次性拿不出錢，法院到家里強制執(zhí)行。老人、小孩可能都會經(jīng)歷心理上的創(chuàng)傷和驚嚇。整個家庭也會陷入巨大的風險之中。基于這些擔心，他同意調(diào)解，提出的條件是：只交付合同規(guī)定的本金和利息，但不接受包括訴訟費在內(nèi)的其他費用。對方不接受。

王玉鳳也接到過農(nóng)業(yè)銀行的電話，工作人員建議調(diào)解。當她問對方是否可以代表銀行出具保證書：停貸的過錯不在業(yè)主，而是因為延期交房太久。對方回答，只是個人意見，不能代表銀行。

“這幾年過的本來就比較忐忑”，李軍說，之前怕開發(fā)商做不起來房子，很長一段時間他都不敢去看房，看了心情更壞。停貸被起訴后，他查過自己的征信，有了不良記錄，他又開始擔心孩子未來的發(fā)展。2023年4月13日，香港聯(lián)交所宣布，新力集團的上市地位將被取消。新力成為港交所首家退市的房企。這個壞消息又引起了新的憂慮。

李軍判斷，這意味著新力徹底沒什么錢了。他聽說，“新力城”的土地目前還被質(zhì)押在銀行，如果開發(fā)商不能還錢，土地就無法解押，他們可能就辦不了房產(chǎn)證。

這也是王玉鳳擔心的。她說，自己作為外地人，遲早是要離開這里，回老家。房子總不會一直住著，沒有房產(chǎn)證，她無法買賣房子，最終的結(jié)果可能還是砸手里。

陳立平好幾次萌生過直接把房子退掉的想法，但舍不得60多萬元的首付。而且，合同上只說可以退房，具體怎么退并沒有寫明，他擔心一旦選擇退房又會出現(xiàn)什么變故。但這兩天，看到最高法重新界定購房者爛尾樓債務優(yōu)先權(quán)之后，他覺得自己的憂慮“稍微好了一點點”。

4月24日，庭審結(jié)束后，王玉鳳帶著記者來到了“新力城”。幾名工人在淅淅瀝瀝的小雨中繼續(xù)作業(yè)。小區(qū)的路面還沒有硬化，遍布著積水、泥坑。王玉鳳和愛人在“新房”里前前后后走了好幾遍，“中央空調(diào)有了”“安玻璃了”……他們細心尋找著家里微小的變化，經(jīng)過還裸露著的內(nèi)墻、線路，王玉鳳說，“也不知道這質(zhì)量怎么樣？”對他們而言，眼下最重要的，就是能“如期”收房。

（應受訪人要求，文中王玉鳳、李軍、陳立平均為化名）

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