大河報(bào)·豫視頻記者 李鑫 楊小燕

(資料圖片僅供參考)

連日來，因?yàn)榈厣贤＼噲霭惭b收費(fèi)設(shè)備的問題，信陽中環(huán)榮域項(xiàng)目開發(fā)商與業(yè)主們之間的矛盾可謂是愈演愈烈。雙方甚至多次找到轄區(qū)內(nèi)職能部門反映情況。近日，業(yè)主們和開發(fā)商均找到“大河報(bào)鄰妹妹幫忙團(tuán)”的“鄰妹妹·信陽”求助，希望記者幫助厘清真相，維護(hù)自身權(quán)益。

圖為中環(huán)榮域小區(qū)門前免費(fèi)停放的汽車

信陽中環(huán)榮域（備案名：中環(huán)國際A區(qū)）小區(qū)由信陽興合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱興合公司）開發(fā)，規(guī)劃戶數(shù)985戶，已經(jīng)建成多年，于2016年5月交付業(yè)主。目前入住率達(dá)95%。小區(qū)住戶多，停車需求較高。此前，該小區(qū)臨近新七大道的一片開放式停車場上，小區(qū)業(yè)主已免費(fèi)停車數(shù)年。最近，開發(fā)商興合公司在該片區(qū)域安裝護(hù)欄以及停車收費(fèi)系統(tǒng)的舉動(dòng)，在業(yè)主群里“炸鍋”了。

業(yè)主投訴：開發(fā)商公共區(qū)域上圈建經(jīng)營性停車場

圖為開發(fā)商自持物業(yè)公司張貼的公告

圖為業(yè)主提供的不動(dòng)產(chǎn)證明上顯示“土地權(quán)利人歸全體業(yè)主所有”

圖為開發(fā)商安排的人員正在施工

圖為正在安裝停車識(shí)別設(shè)備

小區(qū)業(yè)主張某告訴記者，自2022年下半年以來，開發(fā)商以及物業(yè)開始多次施工，意圖將業(yè)主們免費(fèi)停車的公共區(qū)域圈建成收費(fèi)的經(jīng)營性停車場。5月中旬，開發(fā)商再次施工時(shí)，業(yè)主們紛紛出面制止。開發(fā)商和業(yè)主們互不相讓，最終轄區(qū)政府信陽羊山新區(qū)龍飛山街道辦事處安排城管執(zhí)法人員到場將安裝的停車收費(fèi)設(shè)施拆除。其間，雙方甚至發(fā)生肢體沖突。

業(yè)主們認(rèn)為，信陽不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的宗地圖上顯示的是“土地權(quán)利人為全體業(yè)主”，既然歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商就不能私自將公共區(qū)域圈起來收費(fèi)盈利。

開發(fā)商回應(yīng)：手續(xù)齊全，多次施工受阻“太受傷”

開發(fā)商負(fù)責(zé)人李某告訴記者，信陽市政府督查專班曾組織過兩次協(xié)調(diào)會(huì)，與會(huì)人員包括市政府法制辦、城管局、住建局、自然資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心、轄區(qū)龍飛山街道辦事處、龍飛山派出所、開發(fā)商、物業(yè)公司人員及業(yè)主代表。李某表示，在協(xié)調(diào)會(huì)上，信陽市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的負(fù)責(zé)人已經(jīng)專門就“土地權(quán)利人歸全體業(yè)主所有”做出過解釋，即產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有。

李某強(qiáng)調(diào)，中環(huán)榮域小區(qū)臨新七大道地上停車場是經(jīng)過政府規(guī)劃部門許可并經(jīng)市規(guī)委會(huì)審批通過，屬于建筑規(guī)劃內(nèi)用于停放汽車的車位。《民法典》第275條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。“根據(jù)《民法典》，我們和業(yè)主在簽訂購房合同時(shí)，也已經(jīng)明確約定了‘停車位產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有’。所以，關(guān)于地面停車場那一塊的產(chǎn)權(quán)毫無疑問歸開發(fā)商所有。”李某補(bǔ)充道。

“協(xié)調(diào)會(huì)上，各職能部門已經(jīng)表態(tài)我們手續(xù)合規(guī)，但是業(yè)主為了一己之私不予理睬，反復(fù)告狀。龍飛山街道辦事處不分青紅皂白強(qiáng)拆了我們的設(shè)備，事后我們的設(shè)備不知所終。他們的強(qiáng)拆行為也直接引發(fā)了二期業(yè)主強(qiáng)拆我們設(shè)備的連鎖反應(yīng)。”李某“控訴”道。

圖為《民法典》相關(guān)規(guī)定

圖為購房合同上關(guān)于停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的約定

圖為城管部門出具的經(jīng)營性停車場備案證明

“備案證明即將過期，而業(yè)主多次阻攔施工。”李某著急地向記者說，5月11日當(dāng)晚，羊山新區(qū)龍飛山街道辦事處城管執(zhí)法人員拆除相關(guān)設(shè)備，但并未出具相關(guān)手續(xù)。截至目前，被拆除的設(shè)備所在何處，他一無所知。他表示，當(dāng)晚執(zhí)法人員的拆除行為，直接導(dǎo)致中環(huán)榮域二期已經(jīng)裝好的停車收費(fèi)設(shè)施被業(yè)主們非法拆除。

圖為申請(qǐng)經(jīng)營性停車場備案提交的營業(yè)執(zhí)照

圖為《信陽市停車場建設(shè)管理?xiàng)l例》中相關(guān)規(guī)定

各職能部門說法不一 手續(xù)齊全還是違規(guī)施工？

由于對(duì)地上停車場區(qū)域產(chǎn)權(quán)歸屬問題意見不一，導(dǎo)致業(yè)主、轄區(qū)辦事處與開發(fā)商之間矛盾重重。記者為此采訪了信陽市不動(dòng)產(chǎn)登記中心張副主任。他告訴記者：“我們向業(yè)主解答過，關(guān)于宗地圖上標(biāo)識(shí)的‘全體業(yè)主所有’是指已經(jīng)銷售的住宅、商業(yè)房屋為購房業(yè)主所有，未售出的資產(chǎn)歸屬于開發(fā)企業(yè)，政府要求開發(fā)商配建的社區(qū)用房、人防地下室等為人民政府所有。開發(fā)商規(guī)劃的停車場產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)。”

停車場建設(shè)、收費(fèi)、管理牽扯到自然資源、住建、發(fā)改委、市場監(jiān)管部門、城管部門多個(gè)部門。記者就中環(huán)榮域地上停車場建設(shè)所需要的手續(xù)，一一致電上述相關(guān)部門求證。上述部門均表示，目前開發(fā)商手續(xù)齊全，無需辦理其他手續(xù)。

即便如此，開發(fā)商施工行為多次遇到來自轄區(qū)政府龍飛山街道辦事處阻力。信陽羊山新區(qū)黨委委員、副主任、龍飛山街道黨工委書記朱某表示，中環(huán)榮域小區(qū)地上停車場手續(xù)不全，暫不能施工。至于缺少的具體手續(xù)，朱某表示不清楚。龍飛山街道辦事處社會(huì)治安綜合治理辦公室副主任兼信訪工作辦公室主任黃某則表示，開發(fā)商手續(xù)不全，在施工前未向業(yè)主們公示其營業(yè)執(zhí)照、收費(fèi)依據(jù)等相關(guān)手續(xù)。關(guān)于“土地權(quán)利人歸全體業(yè)主所有”的解釋，黃某表示，全體業(yè)主是土地權(quán)利人，那么開發(fā)商施工需經(jīng)過全體業(yè)主的同意。

由于黃某和信陽市不動(dòng)產(chǎn)登記中心等職能部門給出的意見存在矛盾，記者向黃某確認(rèn)時(shí)，他又解釋稱：“根據(jù)相關(guān)規(guī)定，街道辦事處只負(fù)責(zé)協(xié)助有關(guān)部門做好停車場規(guī)劃、建設(shè)和管理工作，并不是主管部門。我們沒有權(quán)利咨詢市里部門。”

律師說法：停車位產(chǎn)權(quán)歸屬，司法部門已有專門解讀

那么開發(fā)商建設(shè)地上停車場，是否需要經(jīng)過全體業(yè)主同意呢？記者采訪了河南恒明律師事務(wù)所鄧漢德律師。

鄧律師表示，司法部認(rèn)證的“中國普法”微信公眾號(hào)上于2022年12月6日推出了一期普法文章，標(biāo)題為《小區(qū)道路上的車位是否屬于業(yè)主共有？解答來了！》。該推文中提到，經(jīng)過規(guī)劃的車位，根據(jù)民法典第二百七十五條第一款規(guī)定∶“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”據(jù)此，在建筑區(qū)劃內(nèi)用于停放汽車的車位，凡是經(jīng)過規(guī)劃的，無論是在地下還是在地上，無論是否在小區(qū)道路上，都由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。雖然民法典沒有明確規(guī)劃車位的歸屬，但從民法典第二百七十五條第一款中“由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”的表述來看，規(guī)劃車位實(shí)際上歸開發(fā)商所有。既然如此，小區(qū)道路上經(jīng)過規(guī)劃的車位就不屬于業(yè)主共有。

“如果業(yè)主對(duì)地上停車場所有權(quán)歸屬存異議，也可向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾嵴?qǐng)確權(quán)訴訟。”鄧律師表示。

來源：大河報(bào)·豫視頻 編輯：孟蝶