新房驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋地下室漏水，跟開(kāi)發(fā)商交涉后多次維修仍然無(wú)法正常使用，這讓張先生非常“鬧心”。日前，銅山區(qū)法院審結(jié)了一起地下室滲水引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案件，認(rèn)為地下室漏水的質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響張先生的正常使用，判決雙方解除《商品房買賣合同》及《地下室使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款及利息。
2018年底，張先生與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，花費(fèi)160多萬(wàn)元購(gòu)買一套商品房，另簽訂了《地下室使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，以近60萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了該公司開(kāi)發(fā)的150多平的地下室，商品房與地下室之間存在內(nèi)部樓梯，可以直接相通。
經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的等待后，張先生接到開(kāi)發(fā)商通知開(kāi)始辦理上房手續(xù)并進(jìn)行驗(yàn)房。沒(méi)想到在驗(yàn)房過(guò)程中，張先生發(fā)現(xiàn)地下室漏水情況嚴(yán)重?zé)o法正常使用，這令張先生十分糟心。報(bào)修后，開(kāi)發(fā)商組織施工人員對(duì)地下室進(jìn)行了多次維修，但一直沒(méi)修好。工作人員表示現(xiàn)在無(wú)法確定反水原因，不確定后期能否修好，但肯定會(huì)繼續(xù)維修。
在反復(fù)修理沒(méi)有結(jié)果、地下室仍無(wú)法使用后，張先生訴至法院，要求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》《地下室使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》并返還購(gòu)房款及利息、賠償損失。
銅山法院經(jīng)審理認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)。本案中，原、被告簽訂《商品房買賣合同》《地下室使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照約定履行。被告向原告交付的涉案地下室經(jīng)過(guò)多次維修，至今仍然存在存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法修復(fù)，影響原告的正常居住使用，被告的違約行為致使原告的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，原告有權(quán)解除雙方簽訂的地下室使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
針對(duì)原告主張解除《商品房買賣合同》的訴請(qǐng)，被告抗辯《商品房買賣合同》《地下室使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系獨(dú)立的合同，每一個(gè)合同均具有獨(dú)立的標(biāo)的物和獨(dú)立的法律相對(duì)性，原告以地下室存在所謂質(zhì)量問(wèn)題為由主張同時(shí)解除兩個(gè)合同，沒(méi)有相應(yīng)的事實(shí)及法律依據(jù)。法院認(rèn)為，原告購(gòu)買一樓房屋是基于房屋與地下室的特殊構(gòu)造而一并購(gòu)買，被告也自認(rèn)涉案一樓房屋與地下室一并銷售且存在內(nèi)部樓梯相連。綜合考慮涉案地下室所處位置、結(jié)構(gòu)、面積以及原告購(gòu)房目的的實(shí)現(xiàn)，原告主張商品房買賣合同一并解除的訴請(qǐng)，法院予以支持。
綜上，判決雙方解除《商品房買賣合同》及《地下室使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并返還購(gòu)房款及利息。一審判決后，被告不服提起上訴。二審法院審理后認(rèn)為，一審法院查明事實(shí)清楚，適用法律準(zhǔn)確，判決駁回上訴維持原判。
法官說(shuō)法：房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法修復(fù)，買受人可以要求解除合同并賠償損失。據(jù)主審法官孫懋介紹，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)保證交付的房屋能夠正常使用，如交付房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法修復(fù)，影響買受人正常居住使用，則應(yīng)認(rèn)定開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行合同約定，其違約行為致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買受人有權(quán)解除雙方簽訂的合同。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但是不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失。
另外，要注意的是，出賣人交付房屋時(shí)，交付條件滿足合同約定，不影響房屋交付，買受人因此拒絕接收房屋，并主張逾期交房違約責(zé)任的，不予支持。但房屋存在一般性瑕疵的，且經(jīng)過(guò)修復(fù)可以正常居住使用的，買受人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)維修責(zé)任。買受人主張因出賣人維修期間，無(wú)法正常使用房屋給其造成損失的，可以酌情予以支持。(揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞見(jiàn)習(xí)記者 趙天)