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觀點網訊：4月11日，世邦魏理仕最新發表的《2023 年第一季香港商業房地產市場觀點》指出，隨著通關后香港逐步恢復正常，寫字樓及零售租賃需求在 2023 年第一季度有所改善，商業房地產市場前景樂觀。然而，環球市場不利因素為工業租賃及投資市場帶來了挑戰，各個商業房地產板塊于第一季度出現不同趨勢。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示，在2023年第一季度，香港在通關后短短幾星期內，便迎來顯著的旅客回流，但尚未回到疫情前的水平。2023年第一季度的商業房地產市場各板塊表現不一，寫字樓及零售板塊的租賃情緒及勢頭有所改善。然而，由于最近加息、金融市場動蕩和信貸收緊，投資和工業租賃活動放緩。隨著旅客回歸，最新12 月至2月失業率下降至 3.3%．連續下跌10個月，盡管環球經濟充滿挑戰，預計 2今年內房地產市場情緒及需求將進一步增強。

甲級寫字樓方面，在中港兩地全面通關并取消所有防疫限制后，寫字樓租貨情緒在2023年第一季度有所改善。總租賃量較上一季的低基數按季增加42%，至110萬平方呎。然而，租賃活動主要由一些大型企業的搬遷所主導。凈吸納量連續第三個季度保持正增長，達到 159200 平方呎，當中大部份來自九龍。港島區的凈吸納量為負數，企業為了追求高質素的寫字樓，搬至非核心區。

鑒于2023年第一季度未有新寫字樓供應，加上凈吸納量為正數，空置率自2018年第四季度以來首次下跌0.2個百份點至15.1%。總空置面積為1290萬平方呎。整體租金按季度下跌15%，連跌第16個季度。大尖沙咀區為唯一錄得租金增長的區份 ，凈吸納量為正數，租金按季上升0.3%。港島東為其中一個疲弱區份，隨著空置壓力持續上升，租金按季下跌3.8%，創下2021年第一季度以來最大跌幅。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-辦公樓部執行董事兼主管馮慧詩表示，在2023年第一季度?受惠于商務旅客回歸及經濟增長勢頭，新的租賃活動按季有所改善。即使租賃活動主要由數間大型企業的搬遷主導，但凈吸納量依然連續第三季錄得正數，空置率亦于四年來首次下跌。從具體行業來看，保險行業出現明顯的反彈，租賃量占整體超過四份之一。展望未來，隨著企業繼續實施成本控制政策及更多新的寫字樓供應，預計空置率將呈上升趨勢，2023年租金將繼續受壓，整體市場料最多下跌5%。至2023年底空置率料達16.5%。

另外，該報告指，隨著人境旅客逐漸重返香港，零售市場情緒在 2023 年第一季度顯著改善。截至2023年3月底?入境旅客七日移動平均數約為2017-2019 年疫情前水平的 50%。情緒改善令 1月份零售銷售總額同比增長70% 至 362 億港元，為2020 年1月以來零售銷售總額最高的月份。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商鋪部資深董事兼主管溫運強表示，在藥店及化妝品零售商的需求推動下，本季度租賃勢頭加快，抵消了口罩店退租一線街鋪的影響。空置率下降0.5 個百份點至 14.9%，其中旺角區空置率跌幅最大。盡管游客逐漸回歸，但奢侈品牌并不特別活躍。核心區街鋪租金按季上升12%，再上一季度按季上升0.2%。較低的空置率令旺角區租金表現較其他地區為好，按季增長 1.5%。

他指，隨著大量旅客重返香港，尤其來自中國大陸的旅客，零售市場回暖，當中以旅游主導的行業（包括藥房、化妝品、美容產品及餐飲業）的零售需求推動，租賃勢頭加快。由于核心區街鋪的租金較 2019 年年中高峰低大約 40%，零售商現考慮實體店擴張，把握旅客重臨的機會。然而，奢侈品牌目前大多持觀望態度。核心區街鋪租金按季上升12%。預計零售租賃將繼續向好，核心區街鋪租金今年將上升5-10%。空置率預期維持雙位數。